太難了，怎么解讀《粵高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的指引》

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本著好好學(xué)習(xí)、天天上上的態(tài)度，網(wǎng)友給我一份粵高法（2025）46號(hào)文，讓我學(xué)習(xí)，我趕緊熬夜苦讀，并做了一些閱讀筆記，也不知道理解對(duì)了否，歡迎網(wǎng)友不吝賜教！

指引和我的解讀，如下：

廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的指引

三、業(yè)主委員會(huì)為處理民法典第二百七十八條規(guī)定的業(yè)主共同決定事項(xiàng)以外的事項(xiàng)提起訴訟的，應(yīng)以自己為原告，并提交依法成立的材料。

業(yè)主委員會(huì)未備案的，不影響業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，有相反證據(jù)證明的除外。

疑惑：相反證據(jù)證明是什么東東，誰裁定證據(jù)合法性和有效性？

四、業(yè)主委員會(huì)為處理民法典第二百七十八條規(guī)定的業(yè)主共同決定事項(xiàng)提起訴訟的，應(yīng)以自己為原告，提交依法成立的材料及業(yè)主大會(huì)就有關(guān)事項(xiàng)的決議。涉及承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求等業(yè)主利益重大事項(xiàng)的，還應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的特別授權(quán)。特別授權(quán)可以在管理規(guī)約等小區(qū)自治性文件中預(yù)先授予。

未提交業(yè)主大會(huì)就有關(guān)事項(xiàng)的決議的，不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

白話文：業(yè)委會(huì)起訴往后沒那么容易了，必須開業(yè)大后才能來法院起訴！物業(yè)依然隨便可起訴，就算業(yè)大說物業(yè)不能來起訴，物業(yè)也能隨便來法院起訴？！

五、訴訟期間，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的，分別以下情形處理：

自原業(yè)主委員會(huì)拒絕或者無法繼續(xù)進(jìn)行訴訟之日起九十日，居民委員會(huì)怠于代行職責(zé)或者業(yè)主大會(huì)未指定業(yè)主代表，原業(yè)主委員會(huì)作為原告的，按撤回起訴處理；原業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)作為被告的，缺席判決。

白話文：業(yè)委會(huì)起訴后被解散，新業(yè)委會(huì)業(yè)不想繼續(xù)的話，基本宣告敗訴。

六、未依法成立業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)怠于提起訴訟的，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)依法授權(quán)的業(yè)主可以代表全體業(yè)主提起訴訟。

未依法成立業(yè)主大會(huì)的，符合民法典第二百七十八條規(guī)定要求的業(yè)主可以代表全體業(yè)主提起訴訟。

業(yè)主代表提起訴訟，應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)決議，涉及承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求等業(yè)主利益重大事項(xiàng)的，還應(yīng)取得特別授權(quán)。

白話文：普通業(yè)主也別來法院湊熱鬧起訴小區(qū)維權(quán)了，你沒有業(yè)大的授權(quán)，別來法院起訴業(yè)主討回共同利益啥啥啥的了，你只能起訴僅與自己相關(guān)的事項(xiàng)！。

七、業(yè)主為處理本指引第三條、第四條規(guī)定的事項(xiàng)提起訴訟的，不予受理。業(yè)主委員會(huì)參加訴訟后，業(yè)主要求參加訴訟的，不予準(zhǔn)許，但該業(yè)主具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的除外。

僅涉及單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主利益的，單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主可以自己的名義對(duì)物業(yè)服務(wù)人提起訴訟。

白話文：普通業(yè)主也別來法院湊熱鬧起訴小區(qū)維權(quán)了，你不能替業(yè)委會(huì)伸冤和提業(yè)委會(huì)助力？！

八、業(yè)主委員會(huì)未取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或者未按業(yè)主大會(huì)授權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且在一審法庭辯論終結(jié)前未取得業(yè)主大會(huì)追認(rèn)的，該合同無效。物業(yè)服務(wù)人主張適用民法典第一百七十二條認(rèn)定合同有效的，不予支持。

白話文：業(yè)委會(huì)沒有業(yè)大授權(quán)簽訂合同無效

居民委員會(huì)根據(jù)法律法規(guī)等規(guī)范性文件的授權(quán)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，參照前款規(guī)定處理。

業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表以建設(shè)單位未經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)程序選聘物業(yè)服務(wù)人主張前期物業(yè)服務(wù)合同無效的，不予支持。

白話文：前期物業(yè)合同就算是格式條款霸王合同、非業(yè)主單方與物業(yè)私訂并強(qiáng)加給業(yè)主，我院也認(rèn)為合同有效，須乖乖支付物業(yè)費(fèi)！（注：房屋出售后，建設(shè)單位/開發(fā)商本質(zhì)上已經(jīng)不是業(yè)主了）。

九、物業(yè)服務(wù)合同無效或者不生效，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求支付物業(yè)費(fèi)的，法院可結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定、雙方的過錯(cuò)情況、物業(yè)服務(wù)人實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量、當(dāng)?shù)卣块T制定的指導(dǎo)價(jià)等因素合理確定物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)。

十、無書面物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)人以已提供物業(yè)服務(wù)為由請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)予支持；業(yè)主大會(huì)已經(jīng)依法解聘并明確告知物業(yè)服務(wù)人拒絕其服務(wù)的除外。

未約定物業(yè)費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的，法院可結(jié)合物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量，參照當(dāng)?shù)卣块T制定的指導(dǎo)價(jià)確定。

白話文：合同有效無效不重要，只要物業(yè)有在現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，就要支付物業(yè)費(fèi)。除非業(yè)大依法解聘且告知拒絕其服務(wù)。重要的事情說三遍：廣東高院認(rèn)為業(yè)大依法解聘物業(yè)不等于拒絕物業(yè)服務(wù)，你還要發(fā)文強(qiáng)調(diào)拒絕其服務(wù)，否則業(yè)主大會(huì)白開！

十四、物業(yè)服務(wù)人調(diào)高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百七十八條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”。未按該條第二款規(guī)定組織表決的，調(diào)高后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主不產(chǎn)生效力。

建設(shè)單位在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同后調(diào)高前期物業(yè)服務(wù)合同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、變更服務(wù)項(xiàng)目等的，參照前款規(guī)定處理。

白話文：物業(yè)漲價(jià)沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決，無效！

二十一、物業(yè)服務(wù)合同約定日常支出費(fèi)用、水電等分?jǐn)傎M(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)人未公示或者未向業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)報(bào)告為由拒絕支付的，不予支持；當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)侵犯知情權(quán)的行為，告知業(yè)主另尋法律途徑解決。

業(yè)主以物業(yè)服務(wù)人未公示或者未向業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)報(bào)告為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)的，參照前款規(guī)定處理。

白話文：粵高院認(rèn)為物業(yè)不告知不公示一樣照收能耗費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，知情權(quán)和物業(yè)收費(fèi)權(quán)無關(guān)聯(lián)。他受他的，你告你的。想以此為由不繳費(fèi)，不支持！

二十二、物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，業(yè)主請(qǐng)求減少物業(yè)費(fèi)的，法院可酌情支持。物業(yè)服務(wù)人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵：

（一）對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理不善，或者對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分的清潔、綠化和基本秩序等未盡服務(wù)職責(zé)造成環(huán)境惡化，影響業(yè)主的正常生活；

（二）將應(yīng)當(dāng)提供的物業(yè)服務(wù)整體轉(zhuǎn)委托給第三人，或者支解后分別轉(zhuǎn)委托給各第三人；筆者注：即轉(zhuǎn)包和肢解發(fā)包

（三）因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵曾受行政處罰；

（四）其他在服務(wù)過程中違反合同約定，影響業(yè)主正常生活的情形。

白話文：只有達(dá)到以上級(jí)別的嚴(yán)重瑕疵才能要求物業(yè)費(fèi)打折。

二十三、物業(yè)服務(wù)人以業(yè)主遲延或者拒絕支付物業(yè)費(fèi)為由訴請(qǐng)求業(yè)主按約定支付違約金，法院經(jīng)審理查明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的，法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)酌情減免違約金。

二十六、業(yè)主違反管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)執(zhí)行管理規(guī)約收取違約金。業(yè)主主張違約金過高的，依照民法典第五百八十五條的規(guī)定處理。

物業(yè)服務(wù)人不得采取任何罰款措施，訴請(qǐng)支付罰款的，不予支持。

白話文：物業(yè)真的做大做強(qiáng)了，可以收違約金了？居委會(huì)和街道，交警、城管都不敢收違約金，物業(yè)可以收違約金了！看來我真不懂廣東的管理規(guī)約。有人能給筆者提醒提醒嗎？

草根談：

粵高法（2025）46號(hào)文，真乃一紙好文，南粵大地有福了，從此物業(yè)相關(guān)起訴直線下降，從此物業(yè)費(fèi)收取率一路攀升，直接跑步進(jìn)入，基層和諧、社區(qū)治理標(biāo)桿層級(jí)。

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# # #業(yè)委會(huì)找娘家 #

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