廣州樓市，要靠拆遷戶拯救了

拯救廣州樓市，可能要靠拿著房票的廣州拆遷戶。

昨天，廣州樓市再度釋放重磅消息，擬全面取消限購、限售、限價，并降低貸款首付比例和利率。

廣州再度領(lǐng)跑全國，對樓市進一步松綁。新信號的發(fā)出，往往表明是市場復(fù)蘇再度陷入停滯狀態(tài)。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，今年5月廣州共計推盤18次，推售房源2246套，去化422套，去化率不足20%，約18.8%。

“紅五月”不紅了。相比上個月推盤30次，共推售4145套，去化978套，去化率23.6%。3月去化率為14%。

剛有所抬頭的趨勢，又蔫了。

制定新規(guī)又開始提上日程，但當前首付比例降至15%，怎么降？考驗更大的是銀行貸款風控管理能力。房貸利率上個月上浮10個基點，如果再降回來，說明新規(guī)當時已經(jīng)在醞釀中。

新房賣不掉，很重要的原因是需求不足。這不只是廣州面臨的問題，深圳、南京、上海等一二線城市的共性問題。

沒有需求就需要創(chuàng)造需求——全面推進舊改。

在醞釀的新規(guī)中，廣州明確提出，2025年計劃完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元。推進利用專項貸款購買存量商品房作為安置房。

當前，廣州舊改已再度大爆發(fā)。

2024年，廣州有35個舊村改造項目有新進展，今年上半年還沒結(jié)束，新增到了52個，集中在海珠新中軸、廣州火車站、天河環(huán)五山、白云羅沖圍四大片區(qū)。

按計劃，總投資6526億元，借款總額4096億元，總戶數(shù)10.82萬戶，安置房總套數(shù)28.26萬套。

安置28萬多套，約等于創(chuàng)造28萬多套的置業(yè)需求，就算至少90%選擇原地安置，仍有2.8萬套購房需求流入市場。

實際上，在推進舊村改造過程中，操盤方已經(jīng)推行村民選擇周邊的新房。根據(jù)《廣州市房票安置實施方案》，拆遷戶可將補償款轉(zhuǎn)化為房票，享受10%-20%的獎勵，并在全市300多個“房源超市”項目中自由選房。

比如天河柯木塱舊改給出5個置換樓盤：城投天禧、中建精誠一號、天河麓譽府、慧源山莊、天河都薈。這些樓盤真實銷售情況，是一個比一個難賣，置換這5個樓盤誠意并不足以打動村民。

在這場廣州樓市結(jié)構(gòu)性變革之中，黃埔、荔灣、天河、海珠等全面落地房票安置政策，沒想到，拆遷戶成為最有潛力的購買力。

有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，廣州全市通過房票兌換已消化商品房超2000套，成交金額超35億元。單單黃埔區(qū)拆遷戶認購商品房1108套，拉動資金流轉(zhuǎn)超20億元。

相當于黃埔區(qū)拆遷戶，買掉了2025年計劃供應(yīng)量9.2%。

加上本身供應(yīng)量正在放緩，

這是不尋常的信號，以房票安置+貨幣獎勵補償?shù)姆绞剑尞斍熬痈卟幌碌纳唐贩繋齑媸袌觯业搅肆疾摺?/p>

比如，黃埔楓下村舊改通過專項借款70億元收購科城新時代540套商品房，以1.58萬元/㎡的單價納入房票安置。

還有荔灣石圍塘舊改、天河金融城東區(qū)舊改、花都楊二村舊改、東邊村舊改、九佛街道七片五區(qū)舊改......都在推進房票安置，加快區(qū)內(nèi)區(qū)外商品房去化。

拆遷戶，正在加快拯救廣州樓市。

其中也會誕生一個問題：加劇區(qū)域分化，核心城區(qū)利用房票跨區(qū)涌入，出現(xiàn)火熱搶購，外郊區(qū)人口加快流出，庫存壓力長期反而是一個利空。

新房成交價格上，2025年6月，廣州荔灣、海珠等核心城區(qū)房價環(huán)比略微上漲，而黃埔、花都等外郊區(qū)房價仍在下跌中。

但當前廣州新房供應(yīng)也是集中推售核心城區(qū)的改善、豪宅類項目。

最重要的是，舊改解決了缺錢難題。

以籌建保障性租賃住房，推動專項借款收購存量商品房，完成庫存商品房的消化，疊加房票安置、貨幣獎勵補償，創(chuàng)造購房需求，再助推庫存新房消化。另一個關(guān)鍵點是，

房價實質(zhì)上還能得到企穩(wěn)。