房價，真得要漲了？

　　正文

　　明朝初期，文 學家 陶宗儀 寫一本 《 南村輟耕錄》的元筆記。

　　在這篇元記中寫了這樣一個故事。

　　一條大河，左側的懸崖上有一只寒號鳥，棲身在懸崖的縫隙里。

　　右側有一棵大樹，大樹上住著喜鵲。

　　就這樣，寒號鳥和喜鵲隔河而居，成為了鄰居。

　　隨著時間的推移，秋風蕭瑟，樹葉盡數落下—————眼看著秋天要過去，冬天就要來了！

　　所以，只要天氣晴朗，喜鵲就會飛出去找東西， 銜枯草回來搭建窩棚~

　　而寒號鳥卻整日游玩，累了就回到懸崖的縫隙里睡覺！

　　看到這種情況，喜鵲勸說寒號鳥：趁著天氣好，趕緊做窩棚，要不然冬天來了，就晚了！

　　聽見喜鵲這么說，寒號鳥不以為然！

　　當冬天來臨之后，喜鵲在溫暖的窩里，寒號鳥在懸崖縫隙里瑟瑟發抖，并說： 哆 啰啰 ，哆啰啰，寒風凍死我，明天就壘窩。”

　　可當天空晴朗之后，寒號鳥仍然玩樂、得過且過！

　　當冬天過去，春天來臨之時，喜鵲呼喊寒號鳥，發現寒號鳥已經死在寒冬臘月中了....................

　　這個故事并不是什么深奧的故事，而是小學二年級的課文，我們每一個人都學過。

　　可就這么簡單的故事，折射的道理很多人都不懂。

　　比如——

　　面對生活，不同的態度，不同的選擇，決定了不同的人生軌跡。

　　就像此時此刻有人選擇不婚、不育、不買房，也有人選擇周期底部上車，這兩部分人的人生軌跡，在20年后一定是不同的。

　　至于誰是喜鵲，誰是寒號鳥暫無結論，但時間會給出答案！

　　再比如——

　　面對大環境的信號，是得過且過還是積極響應，也決定了不同的后果。

　　就像面對跌回穩變成了止跌回升，有人說老齡化疊加少子化，房子白送都沒人要，

　　也有人說房子要成為關稅戰的對沖主力，一定要止跌回升才能“安內”

　　同樣的信號，同樣的事情，不同的人會有不同的態度，有人說這就是命運的底色，也有人說這是“選擇決定命運”

　　01

　　我想問大家：你知道房價是怎么漲上來的嗎？

　　如果問小白，他們都會是說：2008年貨幣大放水啊，房價猛漲。

　　然后2015年棚改去庫存，房價就是這么漲上來的！

　　那么，這個答案對嗎？

　　2008年和2015年房價上漲之前，確實有貨幣大放水和棚改去庫存的事情發生，從這個維度看，這個答案是正確的！

　　但如果換一個維度，再繼續問大家：

　　貨幣大放水+棚改去庫存就能讓房子價格從3000元/㎡漲到60000元/㎡（北京為例）嗎？

　　如果真是這樣，2025年深圳、廣州、上海、北京都啟動了房票補償機制，為什么還不見房價上漲呢？

　　當然，有人會說：不是你說得嗎？房價上漲不是按開關，需要一個過程、需要時間~

　　沒錯~

　　房價上漲是需要時間，需要過程，

　　但大家知道這個過程是什么樣子嗎？

　　換句話說，大家知道房價上漲的過程中，還會有哪些事情發生嗎？

　　我明確的告訴大家，房價上漲的過程，還需要另外的因素——房價與地價遞進式推高的過程！

　　那么，房價和地價遞進推高的過程是什么樣的？

　　不賣關子，直接說結論：五步就完成！

　　第一步、價格護城河

　　過去20年開發的商品房成本、成交價格，形成了房價的護城河。

　　第二步、技術平衡

　　操盤手會推出核心地塊或者優質地塊，推高土拍溢價率，然后溢價率走高的地塊約拍越多！

　　這種情況，俗稱：市場預熱

　　第三步、拉高城市價格高線

　　也就是制造地王，催生地王，讓地方城市地價再創新高

　　第四步、刷新區域價格新高

　　地王之所以叫地王，除了地價高，另外一個特征，就是產品都是改善或者豪宅，

　　在這樣的背景下，地王項目的銷售價格最低限度也會追平前高，

　　所以，地王建成后的商品房銷售價格，90%都會刷新最高銷售價格

　　第五步、拉高二手房價格

　　地王出現，新房價格上漲，二手房房東就會惜售、嘗試提升價格，或者不再像之前一樣接受“大刀砍價”

　　如此五步，循環往復，往復循環，就會形成房價不斷上漲的遞減過程。

　　就是——

　　以二手房價格成為護城河——土拍溢價提升銷售預期——預期催生地王——拉高區域銷售均價——推高二手房價格

　　如此循環往復，如此往復循環，就形成了房價上漲的遞進動力！

　　這個維度，我再給大家看兩組數據，大家就更明白“面粉和面包的價格遞進邏輯了”。

　　第一組數據：10年房價走勢圖。

　　這是2011年到2025年中國4+1城市的二手房房價走勢圖，可以看到2015年絕對是過去10年房價的最低點。

　　第二組數據：2015年

　　對樓市稍稍了解的伙伴都知道，2015年絕對是地王之年。

　　北京、青島、南京、深圳、上海、廣州........在2014年房價慣性下跌之下，2015年的房價還沒有出現暴漲！

　　但土拍的地王卻一塊接著一塊，從南方到北方席卷了960萬平方公里的土地

　　大家要明白，很多時候，房價的上漲并不是持續的、有跡可循的，更多時候是多種因素、政策疊加之下，價格在短時間內陡然上漲的。

　　這個維度，大家看看深圳2015年房價的走勢圖，感受會更明顯一些。

　　買房，或者不買房，說得好像是“選不選”、“怎么選”的問題，

　　但從房價漲跌的邏輯來看，卻是“敢不敢”、“押不押”的問題。

　　比如——

　　假設重新回到2015年，你會不會重倉押注，買入10套房？

　　我想只要不蠢，100%會買入10套。

　　但問題是，現實世界沒有穿越，也沒有后悔藥，所以問題的關鍵在于：

在2015年，深圳房價最高下跌50%，上海房價最高跌幅45%、北京最高跌幅50%的背景下，

你敢不敢、押不押！

　　《西游記》第八十九回，唐僧師徒四人走到 “凌云渡”，看這滾浪飛流，約有八九里寬闊，河水之上只有一個獨木橋。

　　唐僧看后，心驚肉跳不敢走獨木橋，最后坐了無底船，結果唐僧的肉身就死在了“凌云渡”，最終沒有肉身成佛！

　　在我看來，下行周期買房就像走“凌云渡”的獨木橋，雖險卻是生機，

　　但錯過下行周期，上行周期追高買房就像坐“無底船”，雖穩卻是死門。

　　其實呢，也不用留言和我掰扯，你們自己回頭看看2019年到2021年房價天天上漲時候，追高買房的人，像不像坐在了“無底船”上呢~

　　未來 房價會漲嗎？ 可以 閱讀文章 《 》

　　02

　　那么，2025年的此時此刻，中國樓市走到了“五步”中的哪一步呢？

　　答案是：中國房地產正走在“地王”復蘇的階段。

　　那么，為什么說是地王復蘇階段呢？

　　從兩個維度和大家說說。

　　第一個維度：土拍溢價率開始走高。

　　文章看到這里，買房小白會問：什么是土拍溢價？

　　最簡單的理解，就是1個億起拍價格，最后1.5億成交，這溢價率就是50%！

　　這說明什么？

　　說明這塊土地的競爭是十分激烈的！

　　那么，開發商貼上毛比猴精明，為啥會“掙著，搶著”拍土地呢？

　　答案很簡單：一來為了生存，二來預判未來房價要漲

　　因為只有房價上漲，房企的利潤才會增加，只有利潤增加，房企才能把過去幾年虧的錢，賺回來！

　　而賺錢，才是房企的生存之道，拿地目標！

　　所以，2025年開年，重點城市土拍溢價率就開始走高，重點30城的土拍平均溢價率由5.5%之間拉升至17.1%

　　我沒找最新的數據，從截止于2月25日前的數據看，GDP前15城市的土拍溢價了均超過了30%

　　從這種趨勢看，我預判2025年全年的土拍溢價率會創近3年新高！

　　那么，從買房的角度看，土拍溢價意味著什么？

　　意味著成本和預期的傳導路徑形成！

　　即——

　　成本傳導路徑：

　　高溢價→土地成本上升→開發商提高房價→房價上漲壓力

　　市場預期循環：

　　高溢價→購房者預期房價上漲→提前入市→需求激增→房價上漲

　　那么，故事到這里結束了嗎？

　　我告訴大家，土拍溢價只是房價上漲的第一步，也就是說土拍溢價只是市場預熱的開始，真正的高潮是地王！

　　第二個緯度：關于地王

　　我想關心樓市的伙伴都已經知道了，更具體數據大家看下面的表格吧，我就不細說了！

　　我只想告訴大家：

　　土地與商品房，就是成本與價格的關系

　　就像“水與船”——水（成本）漲則船（價格）高，但船體的結構（市場機制）決定了浮力極限。

　　非常客觀的講，目前的市場情況，還屬于船身結構在調整，還不到“水漲船高”萬物皆漲的時候。

　　但二手房價格為基礎——土拍溢價提升銷售預期——預期催生地王——拉高區域銷售均價——推高二手房價格..........

　　如此的循環往復不同停，如此的價格遞進不會停

　　文章至此，讓我想起了鹽鐵官營~

　　——漢武帝實施鹽鐵官營，鹽和鐵成為了壟斷的、獨家官營的產品，

　　也正因為如此，漢武帝才有財力和匈奴作戰，才有財力維持邊防軍費開支。

　　桑弘羊的《鹽鐵論》有句話說得特別好，“富在術數，不在勞身；利在勢居，不在力耕”

　　也就是說， 財富的積累依賴策略與趨勢，而非體力勞動！

　　03

　　最后，說幾點。

　　1、房價，會漲多少？

　　我們內部推算了一下，如果開發商不“急功近利”，2025年第一季度的地王大概的銷售價格會比周邊在售的房子貴10%到20%。

　　但如果房企追求極致，把項目做成“頂豪”產品，那么銷售價格就無法預知，但最低也會比現在的商品房價格貴10%。

　　2、存量時代

　　房價普漲的時代結束了，但中國有產業、有人口流入、有資金的GDP強市，房子的價格依舊會堅挺，依然會上漲！

　　——最后

　　《鹽鐵論》還有一句話，就是“為富不仁，為仁不富”，

　　不知道大家想過沒有，樓市中賺錢的人，都是底部買入，高位賣出的人，

　　而每一套低價買入，高位賣出的房子，在這個維度都屬于帶血的籌碼！

　　因為每一個賺錢的自己，都對應了虧錢的他們！

　　那些不買房的人，最終都會變成寒號鳥，付出更慘痛的代價！

　　我知道，這么說很殘忍，但買房賺錢的底層邏輯就是如此：為富不仁，為仁不富

　　哪些城市可以投資？想買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播里告訴大家！

　　老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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