得房率達 90%！什么是第四代住宅？它與普通住宅相比有哪些不同？

其實現在所謂的“第四代住宅”只是一個模糊的概念，沒有明確的官方定義，正如大家也說不出來前面的第一、二、三代住宅是什么。不過第四代住宅有一個非常具有代表性的特征——兩層通高，大進深的綠化陽臺。即每一戶具有綠化空中花園，整棟樓形成垂直綠化的城市森林花園。

而第四代住宅和以前的住宅的區別，為什么近兩年會成為新建商品房的熱點，其核心的邏輯是符合要求的綠化平臺其面積不計入容積率。要知道，一個地塊能夠修多少建筑面積是被規劃指標中的容積率定死了的，以前的住宅，如果要修大面積的綠化陽臺，就需要用掉一部分計容面積。通常來講，在總價一樣的前提下，如果需要犧牲一部分室內的計容面積，去做這樣的綠化大陽臺，從購房者的角度來說，是不愿意的。

而現在關于第四代住宅的計容規則上，明確了滿足一定要求的綠化陽臺可以不計容，也就是說不需要犧牲室內的面積就能夠增加室外的綠化陽臺，相當于變相地突破了容積率的限制，允許開發商多修建一部分面積。

當然，對于不計容的綠化陽臺，政府也出臺了規范進行明確。比如，在重慶市規劃和自然資源局印發的《中心城區立體綠化住宅試點工作細則》中，是這樣要求的：

1．投影面積不超過 50 平方米。 2．通過結構降板設置下沉土池 ， 種植覆土厚度不小于 0.5米 ， 并設有灌溉、排水系統。 3．綠化平臺高度 (下層綠化平臺地坪標高到上層綠化平臺 (或雨棚) 地坪標高) 應為 2 個及以上住宅自然層，綠化平臺進深應不大于 6 米。 4．四周應有不少于 2 個完整的開敞面 (或開敞面不少于周長的 50%) ，且至少有 一個完整的長邊為開敞面。開敞面不得設 置圍護墻體，僅可設置通透欄桿 (板) 。相鄰套型 、單元、樓棟 通過綠化平臺進行拼接的 ，拼接面不能視為開敞面。

對于不計容的綠化平臺的要求，首先有一個總面積方面的限制，也就是說不能無限制的利用這個不計容的規則，而增加面積。然后既然是綠化平臺，就必須預留能夠種植植物的條件，比如最小覆土厚度，需要結構降板，預留給水，排水等設備條件。還有就是綠化平臺的高度，通常是兩層，所以這就導致了綠化平臺的設置在上下兩戶間，必須是錯層設置，這也是第四代住宅的最顯著的特色。

因此，對于第四代住宅開發商宣稱得房率達90%，甚至超過100%，其主要的原因就是綠化陽臺作為贈送不計容，所以在得房率=實得面積/建筑面積的公式中，綠化平臺的面積是計入分子，而不計入分母的。過去的住宅得房率在70%左右，是因為公攤面積的存在，如果第四代住宅的綠化陽臺的贈送面積＞公攤面積，那么得房率理論上能夠超過100%。

當然，第四代住宅的“贈送”，只是針對容積率的計算規則，而不是這部分面積的建造費用不計入成本，不包含在房價中。對于購房者來說，得房率的提升本質上其實是一個算法和數學的問題，而不是說真的能占到開發商和政府的“便宜”。

本來住宅民居這個概念，應該是根據不同地域的氣候、文化等條件，因地制宜。就如同上世紀80年代發行的經典民居郵票一樣，格局地方特殊。然而在目前，國家在全國范圍內推廣第四代住宅，這樣的開敞式的大面積挑空的綠化陽臺是否符合每個地方的自然條件？

比如在北方，干燥的氣候讓陽臺的綠化維護成本增加，冬季的問題也不適合居住者在戶外陽臺活動。而在南方沿海地區，一次臺風可能就會讓精心修剪布置的空中花園毀于一旦。

另外，第四代建筑的設計也還在探索階段，比如對于挑空陽臺上一層的采光，對于鄰里關系的私密性等方面，都有還有很大的改進空間，

還比如在綠化平臺的長期維護，空中花園需要定期修剪、灌溉和防蟲，對于現在快節奏的城市生活來說，業主估計很難有時間進行系統化的打理，長此以往所謂的“綠化”就會變得枯萎，而建筑的整體立面上留下一道一道的疤痕。目前，我們看到的效果圖幾乎都是全樓層，每一戶的陽臺均按統一標準進行了綠化種植。但在交付后，入住情況和維護情況的不同，就很可能出現“五花八門”的綠化平臺，和想象中的城市森林有很大的出入。

對于購房者來說，盡管第四代住宅符合綠色生態趨勢，但實際居住體驗可能因上述問題大打折扣。購房者需結合自身需求、預算及地域氣候謹慎選擇，而開發商和相關部門也需通過技術迭代和政策細化逐步優化設計規范。