PAI見 | 高使用率“卷王”殺到，價格讓老黃埔周邊競品集體失眠！

老黃埔要比以往更卷了，正當眾多樓盤激戰正酣時，廣州地鐵地產·瓏岄上城殺了出來！沒錯，就是去年廣州地鐵地產拿下的雙崗停車場地塊。

自開城市展廳以來，受到了極大的關注，用燃爆市場來形容并不為過。

3月27日，派隊應邀品鑒瓏岄上城樣板房，獲取了不少信息。地鐵上蓋、130%的使用率，72㎡三房只要250萬起步的總價......精準刺穿剛需客防線，瞬間喪失抵抗力。

這一期，PAI MEDIA 地產派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

廣州地鐵地產·瓏岄上城指標一覽

整體而言，廣州地鐵地產·瓏岄上城位于廣州第三中軸與第二CBD交匯的“黃金十字路口”，這里屬于城市東進橋頭堡，在東進南拓的背景下，占據了不可替代的“戰略性中間區位”，前景看好。

所在的雙沙板塊，舊改總投資289億，隨著舊改的推進，板塊價值也會有所躍升。

項目又是地鐵上蓋物業，通勤方便；配建的小學后期并不排除會復制番禺瓏曜上城的名校引入模式，據說已經在和廣鐵一中接洽，可以期待一下。

整體抬高20米設計，遠離喧囂，視野更開闊，私密性更強，哪怕低樓層也有好的視野；產品屬于新規產品，使用率130%。72㎡的上車戶型，更是剛需一族的福音。

地鐵上蓋低密生活大城，使用率130%

廣州地鐵地產·瓏岄上城優勢不小，派隊梳理了一下，主要有以下幾點：

1）5號線雙沙站上蓋，地鐵直通歸家入戶

瓏岄上城屬于廣州地鐵地產全新4.0力作，真正的地鐵上蓋物業，4站直達金融城，10站暢達珠江新城，還能串聯4號線和7號線，可快速接駁琶洲、萬博商圈。

值得一提的是，項目采用一體化蓋板的開發模式，地鐵站直通小區電梯間，實現“出閘即歸家”，通勤全程室內化，雨天不濕鞋、烈日不曝曬，無需經歷風雨。

2）低密生活大城，北向攬山，南向望江

瓏岄上城生態環境還不錯，一線山景，100米距離即約5000畝的龍頭山森林公園，2.17的低容積率在老黃埔更是獨一檔，北向能看山，南向高層單位還能看珠江。

3）圍合式布局，南低北高設計，視野更開闊

據派隊了解，項目打造了約50-88㎡的超寬樓距，視野開闊，私密性強。

4）新規產品使用率130%，全系四面寬、LDKB大方廳設計

在戶型設計上，130%的使用率十分炸裂，實現了戶戶朝南的全明格局，保障了良好的采光通風效果。

建面約72㎡三房，全板塊最小面積三房，進門就是入戶贈送的入戶玄關，過道做了不少收納柜；南北雙陽臺設計；LDKG一體化空間，妥妥的家庭歡樂聚場。雙飄窗全贈，主臥帶獨立衛浴，270°轉角飄窗，可塞下1.8米床，整墻衣柜。主臥能做到，整個戶型還預留了百變X空間。

這種產品使用率高不說，還能做到三房兩衛，在老黃埔非常稀缺，比如萬科黃埔新城75㎡的2+1房，只能做到1衛；保利中央公館81㎡的三房也才做到1.5衛。

建面約72㎡三房樣板房

建面約94㎡四房，獨立花園入戶，營造出濃濃的歸家儀式感。+1空間設計，可多一處家政空間，居室更加整潔舒適。主臥享南向園景+北向山景；LDKB一體化大方廳，四開間朝南，空間可變性強，可滿足多種生活場景需求。

建面約94㎡四房樣板房

建面約110㎡四房：電梯獨立前廳，尊崇感足，又保障了居家私密性，LDKG廳達5.1米，尺寸開闊；四面寬朝南，超寬南向園林面，直面一線中心大園林，采光效果極佳，主臥配備步入式衣帽間。

建面約125㎡四房，獨立采光入戶花園，LDKG空間尺寸闊綽，四面寬朝南達13.8米，8.1米的大陽臺，觀景體驗更棒；雙主套、雙陽臺設計；主臥帶270°轉角飄窗，居住品質高，適合和父母同住。

值得一提的是，瓏岄上城目前只開放了建面約72㎡和94㎡兩個樣板房。

片區競爭激烈，72㎡三房250萬起

瓏玥上城位于黃埔5號線雙沙站上蓋，地處老黃埔新盤最密集的“修羅場”——1公里范圍內聚集中建海絲城、中建未來方洲等競品，與海絲城首期僅一路之隔；3-5公里內還有保利中央公館、中交四航局珠江春、萬科黃埔新城、黃埔未來城等新盤。

這些基本都是大盤，萬科黃埔新城體量龐大、鐵一中學加持，但遠離地鐵；中建海絲城自帶華中師附校+萬象匯預期；中建未來方洲地鐵上蓋，有華師附學校。

盡管面臨的競爭不小，但瓏岄上城除了地鐵上蓋，也有自己的殺手锏——價格。

它的拿地價只有1.7萬/㎡地價（扣除配建后近2萬/㎡），在價格上具備了一定的靈活性。

派隊獲悉，1棟2梯4戶，27層高，72㎡三房兩衛250-260萬（南北）；94㎡四房兩衛320-330萬（南北 、東南、西南）。

16層高小洋房板樓，兩梯兩戶，專梯入戶，110㎡四房兩衛420-430萬（南北），125㎡四房三衛480-490萬（南北）。

折算起來均價大概在3.4萬/㎡起步，最高也只有4萬/㎡左右，讓周邊的樓盤壓力倍增。

保利中央公館在售建面約81-159㎡戶型，均價4.5萬/㎡；中建未來方洲均價4萬/㎡起，在售79-142㎡三四房；中建海絲城推約78-117㎡三四房，均價約3.4萬/㎡。（數據來源：貝殼找房）

所以，瓏玥上城要想在眾多競品中殺出重圍，就得在價格上給市場驚喜。

值不值得入手？

瓏岄上城屬于低密純粹社區，打破老黃埔“舊改混居”魔咒，無回遷房干擾，背靠5000畝龍頭山森林公園。在這場老黃埔的“諸神之戰”中，手握“地鐵+低密+極致戶型”三張王炸，突圍問題不大。

5號線沿線剛需客，250-500萬預算的購房者，都可以把握這個上車天河通勤圈機會。

據派隊了解，廣州地鐵地產·瓏岄上城首推1棟和13棟，戶型有建面約72-94㎡高層三至四房、建面約110-125㎡板式小洋房，3月29日正式開放低密示范區，對項目感興趣的朋友，可以蒞臨現場品鑒。