拿地砸百億VS利潤(rùn)腰斬！綠城換帥背后：誰(shuí)殺死了混改“優(yōu)等生”？

3月27日，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，張亞?wèn)|因工作安排辭任執(zhí)行董事及董事會(huì)主席，辭呈提交日期為2025年3月21日。

同時(shí)，自2025年3月26日起，劉成云獲委任為董事會(huì)主席。

綠城中國(guó)在3月25日起申請(qǐng)短暫停牌，債券也暫停買賣。

而于3月27日復(fù)牌的綠城中國(guó)，股價(jià)暴跌9.27%。

高管的更迭，就是資本市場(chǎng)的一場(chǎng)腥風(fēng)血雨。

而綠城中國(guó)的高管更迭，更暗藏著混改七年來(lái)的深層矛盾——職業(yè)經(jīng)理人與國(guó)企大股東的權(quán)力博弈、規(guī)模擴(kuò)張與利潤(rùn)下滑的失衡，以及混改神話背后的制度性困局。

壹

2018年，張亞?wèn)|以大連前副市長(zhǎng)、中交“空降兵”身份執(zhí)掌綠城，被寄予混改厚望。

在任六年間，綠城中國(guó)從2018年的年銷售額為1564億元到2024年的城全口徑銷售額達(dá)1718.3億元，位列全國(guó)第六；操盤金額2768.5億元，位居全國(guó)第三。權(quán)益銷售額1210億元，位列全國(guó)第六。

可以說(shuō)，是張亞?wèn)|讓綠城在行業(yè)的驚濤駭浪中挺進(jìn)了頭部房企陣營(yíng)，同時(shí)也為央企主導(dǎo)下的市場(chǎng)化探索提供了樣本。

然而，行業(yè)的通病也依舊困擾著綠城中國(guó)。

根據(jù)此前的預(yù)警，綠城中國(guó)的利潤(rùn)持續(xù)承壓，預(yù)計(jì)2024年止年度股東應(yīng)占利潤(rùn)將較上年度的31.18億人民幣下降50%以內(nèi)，甚至需發(fā)行年利率8.45%的高息債續(xù)命。

說(shuō)白了，張亞?wèn)|的困境本質(zhì)還是混改企業(yè)“既要規(guī)模又要利潤(rùn)”的悖論。當(dāng)張亞?wèn)|試圖以體制內(nèi)資源嫁接市場(chǎng)化效率的時(shí)候，中交的國(guó)資背景與綠城的產(chǎn)品溢價(jià)基因始終難以兼容。

近年來(lái)，綠城中國(guó)在拿地榜單上的排名持續(xù)攀升，從2022年的第六名躍升至2024年的第四位。今年不到三個(gè)月的時(shí)間，綠城中國(guó)已投入近百億元新增土儲(chǔ)。

而且，綠城中國(guó)在土地市場(chǎng)上的兇猛不僅表現(xiàn)在數(shù)量上，在價(jià)格上也不遑多讓。

在綠城中國(guó)拿地最密集的杭州，其所拿的杭州西湖區(qū)雙橋單元地塊溢價(jià)率高達(dá)46.5%

上海徐匯濱江原小米地塊，被綠城中國(guó)以13.1萬(wàn)元/平米的價(jià)格拿下，更是刷新了保持八年之久的全國(guó)單價(jià)“地王”的紀(jì)錄。

此舉雖鞏固了綠城中國(guó)的高端形象，但市場(chǎng)下行所導(dǎo)致的利潤(rùn)空間被壓縮也是事實(shí)。

此外，張亞?wèn)|的千萬(wàn)年薪在整個(gè)行業(yè)的慘淡時(shí)期，尤其是在有些高管自降年薪，有的甚至自愿像打工仔一樣拿一萬(wàn)月薪的作秀襯托下，也無(wú)疑成為了被時(shí)常攻擊的靶子。

貳

張亞?wèn)|的離任，折射出混改企業(yè)的典型制度性矛盾。

“國(guó)資安全”與“民企效率”的似乎永遠(yuǎn)難以兼得。

中交需要綠城作為融資平臺(tái)和規(guī)模抓手，而張亞?wèn)|試圖以產(chǎn)品溢價(jià)突破利潤(rùn)天花板，卻在限價(jià)政策和融資成本高企下舉步維艱。

這種矛盾，在萬(wàn)科、金地等混合所有制房企中同樣顯現(xiàn)，成為行業(yè)共性難題。

職業(yè)經(jīng)理人試圖在國(guó)資框架內(nèi)重構(gòu)市場(chǎng)法則的努力，終究敵不過(guò)資本寒冬里對(duì)安全邊際的極致追求。

張亞?wèn)|曾說(shuō)：“綠城是我職業(yè)生涯最后一站。” 這句話如今看來(lái)，更像是一聲嘆息。

他的離去，不僅是個(gè)人命運(yùn)的轉(zhuǎn)折，更標(biāo)志著房地產(chǎn)混改模式進(jìn)入深水區(qū)——當(dāng)行業(yè)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，任何企業(yè)都無(wú)法再靠單一戰(zhàn)略通吃天下。

綠城與中交的故事，或許才剛剛開(kāi)始。

叁

接任者劉成云的履歷，則透露出中交系對(duì)綠城的全面掌控意圖。

劉成云深耕投資與戰(zhàn)略板塊，曾主導(dǎo)南沙、佛山等大型基建項(xiàng)目，其經(jīng)驗(yàn)更偏向“資源整合”而非產(chǎn)品創(chuàng)新。

這與張亞?wèn)|的“產(chǎn)品主義”路徑截然不同。

這位曾主導(dǎo)粵港澳大灣區(qū)千億基建的央企悍將，接手的不僅是綠城的權(quán)杖，更是一道關(guān)乎生死的命題：當(dāng)房地產(chǎn)從黃金時(shí)代墜入青銅時(shí)代，混改企業(yè)該以何種姿態(tài)穿越周期？

值得關(guān)注的是，2024年中交地產(chǎn)巨虧53億元后，目前正推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)剝離事項(xiàng)，擬將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

當(dāng)綠城已成為中交集團(tuán)地產(chǎn)板塊的唯一王牌。劉成云的任務(wù)或?qū)⒕劢箖牲c(diǎn)：

第一，降杠桿與風(fēng)險(xiǎn)管控。綠城近年新增土儲(chǔ)樓面價(jià)從2021年的7182元/平米飆升至2023年的7982元/平米，現(xiàn)金流壓力陡增，劉成云可能放緩激進(jìn)拿地，轉(zhuǎn)向存量盤活。

第二，深化中交協(xié)同。利用中交基建資源拓展“軌交+物業(yè)”模式，或介入城市更新等政策性項(xiàng)目，減少純住宅開(kāi)發(fā)依賴。