見證歷史！高新土拍首破3萬，蔡橋房價超4萬，到底誰在買單？

家人們，成都又“殺瘋了”，繼續(xù)見證歷史！

3月11日，成都樓市迎來歷史性拐點：高新區(qū)大源約64畝地塊經(jīng)過132輪激烈競價，最終以31700元/㎡的樓面價成交，成為全城首個突破3萬元/㎡的住宅用地。這場土拍不僅刷新成都"地王"紀錄，更強調(diào)著成都樓市發(fā)展重心——主城核心區(qū)依舊是價值高地。

捅破價格天花板，主城區(qū)青羊新城三期（簡稱青三）蔡橋板塊同步以"航空引擎+低密霸權(quán)"組合拳撕開4萬+房價缺口，成為當下又一“價值爆發(fā)點”——央企中旅TOP系作品青羊馥棠近期攜4萬+備案價，完成對城西豪宅的定價刷新。所以，憑何4萬+？這背后到底誰在買單？

城市核心地段的高奢住宅，往往以稀缺性和不可復(fù)制性，成為資產(chǎn)保值增值的“硬通貨”。紐約曼哈頓、上海陸家嘴、成都金融城，無一不用高房價印證著“CBD即價值錨點”的鐵律。 若要理解青羊馥棠的定價底氣，需先解碼青羊區(qū)的“折疊式發(fā)展”及青三板塊的迭代邏輯 。

從杜甫草堂到寬窄巷子，青羊承載著成都數(shù)千年文化記憶。但“西貴”絕非簡單的歷史標簽——2024年青羊區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1675.6億元，同比增長5.7%，以成都市2024年GDP總量23511.3億元計算，青羊區(qū)以約1%的行政面積貢獻了7.1%的經(jīng)濟總量，高凈值人群密度可見一斑。（數(shù)據(jù)源于：青羊統(tǒng)計、四川省政府）

“文化厚度+經(jīng)濟密度”的雙重BUFF下，成都七大城市副中心之一的青羊新城，實現(xiàn)從“文化保護區(qū)”到“產(chǎn)城融合標桿”的跨越式發(fā)展，成為主城西唯一兼具千年文脈傳承與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)能級的“全能型選手”。這些即是“西貴”的硬核注腳。

當然，青羊新城的發(fā)展歷程（青羊新城總共分三期發(fā)展，簡稱為青一、青二、青三）不僅是空間擴張的物理演進，更是城市功能、人居理念和資源能級的全面躍遷。

中旅·青羊馥棠作為青羊新城3.0時代的高端人居代表，以“低密、高端、宜居”為核心標簽，徹底顛覆了青一產(chǎn)業(yè)聚集的粗放模式，也跳脫了青二產(chǎn)住混雜、高密低質(zhì)的過渡階段，成為主城西兼具高純度改善基因與確定性發(fā)展預(yù)期的價值高地——通過低密住宅用地規(guī)劃，將千年文脈融入現(xiàn)代化低密住區(qū)，實現(xiàn)從“煙火文化”到“隱逸美學”的升維。

正如美國西雅圖航空產(chǎn)業(yè)集群、新加坡實里達航空園、法國圖盧茲航空城等航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，航空經(jīng)濟無疑成為區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的核心動力。

近年來，青羊新城聚焦建設(shè)“人文青羊·航空新城”戰(zhàn)略目標，規(guī)劃了青羊總部產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、國際智慧產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、西部國際商旅功能區(qū)三大千億產(chǎn)業(yè)集群。例如：成飛集團（殲20誕生地）已帶動611所、161廠等數(shù)百家上下游企業(yè)聚集于此。

其中，作為青羊區(qū)構(gòu)建“一城、一廊、四區(qū)、六基地、N園區(qū)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局的核心園區(qū)，位于青三板塊、青羊馥棠旁的航空國創(chuàng)中心產(chǎn)業(yè)園已部分建成并入駐514項科研項目。

青二曾因高容積率開發(fā)陷入產(chǎn)居一體困境，而青三通過物理隔離產(chǎn)業(yè)園區(qū)與住宅區(qū)，形成“航空國創(chuàng)中心+純改善住區(qū)”的雙核結(jié)構(gòu)，避免了產(chǎn)住混雜的干擾。

持續(xù)上升的資源濃度，使青三完成了主城高端改善聚集地的進階。

教育革命：在青三，教育不是選擇題而是送分題：青羊馥棠周邊即分布了成都第六幼兒園（蔡橋園區(qū)）及泡桐樹小學綠舟校區(qū)（青羊區(qū)直屬公辦校，2009年并入泡小教育集團）；中學方面，則有知名的樹德實驗中學弘毅分校及石室聯(lián)合中學弘文校區(qū)。由此改善了青一、青二教育資源分散的痛點，形成了“目送式教育閉環(huán)”。

交通能級：該區(qū)域已建成“三橫三縱”骨架路網(wǎng)——橫向依托日月大道、光華大道、光華8線實現(xiàn)東西貫通，縱向通過二環(huán)路、三環(huán)路及繞城高速形成南北動脈，同時坐擁地鐵4號線、9號線、13號線（在建）三大軌道交通樞紐，構(gòu)建起多維立體通勤體系。

商業(yè)醇熟：區(qū)域內(nèi)已形成以鵬瑞利青羊廣場、青羊萬達廣場為核心的成熟商業(yè)集群，隨著項目附近約104畝TOD商業(yè)綜合體的加速落地，區(qū)域商業(yè)能級將實現(xiàn)全面躍升。

生態(tài)霸權(quán)：青三板塊聚集著FF體育公園、非遺博覽園等六大主題綠地，24公里綠道織就生態(tài)脈絡(luò)，形成環(huán)城生態(tài)帶與蔡橋公園等景觀集群。區(qū)域人均綠地指標高居主城前列，徹底顛覆了青一、青二“見縫插綠”的過渡形態(tài)。

青羊馥棠，與地鐵蔡橋站相距約300米，與航空國創(chuàng)中心產(chǎn)業(yè)園一街之隔，1公里內(nèi)覆蓋產(chǎn)業(yè)、地鐵、商業(yè)、生態(tài)等城市高配資源，完美契合經(jīng)濟學家格萊澤提出的“城市便利性理論”——便利性越高的區(qū)域，資產(chǎn)增值空間越大。

與此同時，青羊區(qū)正以 地價驅(qū)動+人居迭代 雙重邏輯開啟房價破局之路。近半年來，青羊新城、浣花溪等核心區(qū)新房取證價已突破3萬+/㎡。

就在2月，青羊區(qū)蔡橋板塊的9.8畝地塊被鴻山以20900元/㎡的樓面地價競得，溢價率為24%；而2024年成都19宗高溢價地塊中，青羊區(qū)占比超26%（數(shù)據(jù)整理自：投資云地圖）。頭部房企如中旅、中海、華潤、建發(fā)構(gòu)成的青羊新城F4的集中拿地印證著板塊價值共識。不斷上升的土地成本正倒逼未來新項目定價錨定4萬+/㎡。

市場表現(xiàn)驗證邏輯：青羊新城核心區(qū)中旅青羊馥棠備案價超4萬/㎡；華潤青羊潤府、建發(fā)書香云錦等改善項目成交均價突破3.3萬/㎡。疊加航空產(chǎn)業(yè)、品質(zhì)教育，青羊尤其是定位城西CBD的青羊新城，正成為繼金融城后成都下一個4萬+價值高地。

青三的崛起，像一組精密咬合的齒輪：從政務(wù)中心西遷（啟動齒輪）→航空產(chǎn)業(yè)集聚（增速齒輪）→地鐵4/9/13號線逐步貫通（流量齒輪）→教育、商業(yè)、人居落地（價值齒輪）。這種“齒輪傳動”模式，使區(qū)域價值增速狂奔。

而青羊馥棠恰好卡位在“齒輪軸心”，成為資源旋渦的“受力者”。

在青三寸土寸金的中央低密生活區(qū)，中旅·青羊馥棠用“三維產(chǎn)品力”重新定義高改標準，當別人還在用鋼筋水泥堆砌豪宅，它已用 城市占位+產(chǎn)品革命 的雙重杠桿，撬動城西4萬+房價新極。

在成都主城，容積率低于2.0的新盤已是“稀有物種”。容積率約1.8的青羊馥棠即是目前整個青羊新城在售項目里容積率最低之一。

該項目不僅是央企中旅投資TOP級“馥棠系”西南首作，更以約44畝黃金地塊構(gòu)建出主城罕見的低密生態(tài)住區(qū)：11棟建筑沿正南北軸線排布，陣列式布局下全部是南北通透的獨棟獨單元2T2設(shè)計，平均樓間距達到約30米，僅規(guī)劃322戶住宅，重點是全端戶設(shè)計+270°環(huán)幕視野，采光通風及樓棟距離拉滿，“棟棟樓王，戶戶觀景”，豪宅修養(yǎng)可見一斑。別說青三，在整個成都都屬實稀罕。

會所與架空層作為社區(qū)的「精神圖騰」，同樣考驗開發(fā)商的豪宅功力。而青羊馥棠的高奢生活美學，從東京寶格麗酒店為藍本的大門開始：入口巨型Prada綠奢石墻面、全系馥棠紋圖騰、透光玉石雕刻，用“高定珠寶”邏輯打造歸家第一視覺沖擊，單方造價碾壓普通會所3倍以上。

目前項目擁有城西難得一見的高奢下沉式會所，加上架空層泛會所空間，總面積達3200㎡，整體引入了高規(guī)格私宴廳、室內(nèi)高爾夫、閱讀室、茶室等20大功能場景。

此外，項目外立面設(shè)計同樣致敬東京寶格麗酒店的藝術(shù)切割美學；

園林則獨創(chuàng)五進王府院落的大氣，疊加“馥棠九境”景觀體系，與城西千年詩意交融，實現(xiàn)“公園在窗外，生活在畫中”的生活美學。

青羊馥棠“寶格麗式精工+超配場景”的高品質(zhì)與生活場景革命，不僅是對標紐約ONE57的“社區(qū)內(nèi)卷”，更暗合社會學家布爾迪厄的“文化資本論”——高端會所是圈層認同的符號化表達。

中旅·青羊馥棠規(guī)劃了建面約143㎡、170㎡和190㎡三大高端改善戶型，精準定位城西高改客群。其中143戶型是項目穩(wěn)基座的流量單品；190戶型即是文章開頭所說、成就項目4萬+的扛鼎之作。實地參觀樣板間后，相信大家能更直觀地感受到產(chǎn)品力與價格的匹配。

- 143戶型：剛改躍升的「全能王牌」-

作為卷到不行的改善戶型，青羊馥棠143戶型還能以“全端戶+功能性”卷出新高度，得房率近100%（含約11㎡入戶光廳）。

“主臥小家化”是標配，約4.35米面寬+270°環(huán)幕飄窗，還有獨立女王衣帽間+主衛(wèi)雙臺盆等配置，直接秒殺同區(qū)域4米以下主臥面寬設(shè)計；三臥室均朝南+約7米觀景陽臺+書房與生活陽臺聯(lián)動，多個空間的重組終結(jié)了“改善戶型=犧牲功能”的妥協(xié)。用“高改配置+剛改總價”獲市場認可，成為青三流量擔當。

- 190戶型：定價權(quán)革命的「硬核樓王」 -

作為4萬+備案價的核心載體，190戶型用多重霸權(quán)定義“超改善”標準：

首先是近100%的得房率（含約14㎡的雙面轉(zhuǎn)角全采光通風獨立電梯廳），相當于比同面積競品多“送”出一間書房。進門后，約3.3米L轉(zhuǎn)角入戶玄關(guān)，不僅擁有超大儲物空間，更有利于功能區(qū)分。

其次，約7.3米橫廳+約63平大方廳，滿足多年齡段的家庭成員居住生活。南向面寬超18米，三臥室朝南，享有舒適的日照、采光和通透性，關(guān)鍵是定位樓王的190戶型位于地塊中軸之上，坐擁“中庭水景+環(huán)城綠帶”雙景觀Buff，實現(xiàn)著沉浸式觀景體驗。

再看臥室，“臥室小家化”直接加倍，雙套房+三衛(wèi)全明設(shè)計，主臥約40平空間堪比墅級尺度，同樣標配主臥270°轉(zhuǎn)角環(huán)幕飄窗采光，空間內(nèi)植入雙面盆衛(wèi)浴、獨立衣帽間及臨窗書房區(qū)，更創(chuàng)新配置靠窗浴缸。

最后是精裝層面，約3700元/㎡裝標搭載日立中央空調(diào)、菲斯曼地暖、百朗新風三大系統(tǒng)，普拉達綠奢石墻面、智能家居、維寶智能馬桶（單價2萬+）、雙臺盆設(shè)計、鏡柜收納等高標配置與人性化設(shè)計，以“酒店式精裝”重新定義“超改善”。

還有部分170戶型則是項目圈層進化的「隱形王牌」，與190戶型布局基本一致，填補了143-190㎡總價斷層，承接“一步到位”改善需求。

這種“以空間革命為紙、以超配精裝為筆”的營造理念，讓青羊馥棠成為成都罕見的“可居住的藝術(shù)品”。

主城土拍一路上升，核心資產(chǎn)的價值邏輯愈發(fā)清晰——唯有占據(jù)城市發(fā)展核心、聚合頂配資源、產(chǎn)品力碾壓同類項目，才能穿越周期，成為資產(chǎn)配置的“壓艙石”。

據(jù)最新消息，中旅·青羊馥棠三批次房源即將取證！將繼續(xù)以青三為錨點，用低密基因、空間革命、圈層純粹，刷新城西高端改善天花板。“價格是你付出的，價值是你得到的。”對于塔尖客群而言，為確定性支付溢價，從來都是一筆劃算的買賣。

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