海淀沒爆，通州爆了！

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進入3月，購房者最心心念念的小陽春來了。而近幾天的大會，高層也重申穩樓市、股市，這無異于為購房者吃了一顆定心丸。

然而，對于北京小陽春，我感覺大家的預期方向已然出現了偏差。

為什么這么說？在過年前，大家對小陽春的預期方向是海淀，海淀在年前出讓了好幾塊核心靚地，比如海開的頤海澐頌項目、功德寺雙子星、朱房村雙子星。

但是，由于規劃和設計上的失誤，備受期望的頤海澐頌遲遲不開盤，功德寺樣板間今天才開，朱房村樣板間還在趕工，致使這個小陽春，海淀樓市并沒有好的發力點。

然而，“山重水復疑無路，柳暗花明又一村”，讓人詫異的是，來自“東土大唐”的“圣僧”通州，最近出了一個大爆款，就是來自招商蛇口的云璟攬閱。首開推售230套，去化居然達到了90%，成交金額11. 46億，硬生生在2025年初的北京市場撞開一個窗口期。

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云璟攬閱，一個此前并沒有被過多宣傳的通州新盤，卻幾乎日光?！這就有點意思了。

為什么小陽春的爆點是通州？海淀沒爆，還有新盤沒開的原因，那新房眾多的豐臺、大眾熱捧的昌平，為什么沒有取得通州這樣的熱銷？

其實，通州的樓市購買力，是僅次于東西海朝的。

咱們先不談精細的GDP和經濟實力比較，就談比較籠統模糊的經濟圈層印象。

例如海淀主打的是“知識經濟”，基本盤是高校圈和互聯網寡頭。全中國最核心的官辦科研，民營科研力量都在海淀。

朝陽主打的是“商業經濟”，基本盤是國貿CBD商圈，三里屯工體商圈，燕莎亮馬河使館區商圈。

西城主打的是“總部經濟”，基本盤代表是金融街，西單商圈。還有最核心的總部的總部：ZN海，大會堂。

東城主打的是“古都經濟”，基本盤代表：故宮，天壇等古代皇家建筑群。前門步行街代表的老北京民俗風情旅游街，還有一個王府井商圈。

從這四個地區的核心競爭力看，通州超越是絕對不可能超越了。事實上，通州也沒有心思跟這四個區的強項做競爭，通州它自己的優勢是：

“市屬國企總部經濟”。

是啊，作為北京副中心，通州承接了大量北京國企總部的外遷，如華夏銀行、首旅集團。

▲上個月“北京發布”就說，今年通州首批搬遷市屬國企新總部將投用。

當前，通州承接的不僅是北京市國企總部的外遷，還有大量央企總部和子公司的外遷。比如前不久遷回武漢的‘三峽集團’，行政總部+好幾個子公司，最后都落戶通州了。這就是通州未來的核心競爭力。

正因為如此，相比2021年的房價高峰，北京16個區里，跌幅最大的是房山，房價最穩的就是通州。

當然，由于通州此前雙限購，通州樓市過去的漲幅也不大，遇到普跌時自然跌幅也小。 但總的來說，通州的特殊經濟地位和體量，決定了通州樓市的潛力是非常大的，房企在這里深耕，很容易獲得意外之喜。

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剛剛我們說了，通州的“市屬國企總部經濟”基本面，決定了通州不缺樓市購買力，但難點在于，項目想要熱銷，還需要有好的地塊素質、設計和操盤。

從地塊素質看，云璟攬閱很不錯。其位置處于梨園鎮，這里是城市副中心的核心要地，整體城市成熟度很高。小區距離1號線梨園站約400米，只需步行數分鐘，而且，周邊生活設施一應俱全，地鐵+商場+公園環保，北京人看重的教育資源有運河小學，醫療配套有潞河醫院，比之城六區亦毫不遜色。

只是，地塊素質是先天因素，我們談小陽春熱銷，有借鑒意義的是設計和操盤這些人為后天因素。

因此，在設計和操盤方面，云璟攬閱的熱銷就很值得一說——云璟攬閱是通州首個“好房子”，招商正是依靠自身的運營能力，卡在政策誕生的時候推出這款爆品項目，才創造了一個小陽春全新爆點的。

▲產品力，已成為當下項目成敗的決定性因素。而對于制約產品力的建筑新規，我的整體感觀是，通州在“好房子”上的執行力度和速度，強于東西城大部分地區，因為通州頭上的“緊箍咒”基本沒有，作為北京地方政府治所，通州是充分自己說了算的，想怎么折騰怎么折騰（除了變態的限高令）。這就是通州的政策背景優勢。

也正是在這個政策背景下，在好房子新規出來后，云璟攬閱項目迅速對產品進行精細化拆解和改造：

比如客廳打造了擁有270°環幕落地窗的「云端會客廳」，讓窗外的流云與城景都成為家裝的一部分；
比如玄關懸浮柜暗藏感應燈帶，中西雙廚島臺配琺瑯板磁吸收納，主臥飄窗秒變迷你茶室，每個細節都在說：生活不必將就。
......

由此，從這方面看，優越的“好房子”政策背景+項目團隊強大的創新力和執行力，是通州云璟攬閱取得成功的最主要原因。

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坦白說，打造通州第一個好房子項目，相當于招商響應了國家“打造好房子、行業止跌企穩”的號召。

在這號召之下，招商相關團隊，從樣板間開放至開盤只花了21天時間，創造了行業的一項紀錄，向市場奉獻了云璟攬閱這么一個好房子產品，推售去化率達到90%！

是的，僅僅21天！在我的印象里，通州2023年-2024年，新開盤的7個項目，從樣板間開放到推售，大部分都花了30-50天，最慢的花了59天！

顯然，從拿地到備案到取證到入市開盤，招商一切都是最快的，項目團隊拿出了全部的操盤實力和運營能力，抓緊為項目沖刺小陽春熱銷做足準備。

而也正是因為招商團隊的這種工作態度和韌性，招商幾乎以其一己之力，徹底帶動了通州樓市，乃至北京樓市的熱銷，重塑了行業三月小陽春的市場信心。

要知道，在此之前，大家都認為北京如果有小陽春的話，那大概會爆在海淀，通州不會在考慮范圍內；

但現實是，海淀沒爆，通州爆了。

雖然通州樓市在“市屬國企總部經濟”的加持下不缺購買力，火爆也不算奇怪，但你要知道，此前通州雙限購，通州樓市的平均水準就是不溫不火，哪怕取消雙限也沒有想象中的大井噴大爆發。但是這一次，通州云璟攬閱居然走在全北京的最前列，成為點燃2025年小陽春的第一把火，逆勢之下干成幾近日光，這真的就很卓越了。

一位現場搶到心儀房子的購房者告訴我，梨園已經12年沒有新房項目入市了，招商讓我們等的有些久了，但是還好，它終于來了。