中鐵置業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓成都資產(chǎn)，遠(yuǎn)郊“重資產(chǎn)”項(xiàng)目探索破局

氫地產(chǎn)消息，中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱中鐵置業(yè)集團(tuán)）擬轉(zhuǎn)讓成都某項(xiàng)目公司，涉及當(dāng)時(shí)城西最大城市綜合體——中鐵西城。

究其原因，此舉或?yàn)槠髽I(yè)剝離老舊資產(chǎn)及相關(guān)債務(wù)，減輕負(fù)擔(dān)，集中精力，便于輕裝出行。

盤點(diǎn)中鐵置業(yè)集團(tuán)在成都周邊的項(xiàng)目則發(fā)現(xiàn)，成都中鐵春臺(tái)悅、中鐵黑龍灘國際旅游度假區(qū)等項(xiàng)目體量大，位置遠(yuǎn)，以文旅康養(yǎng)為主，或存在一定市場(chǎng)壓力。

在此背景之下，我們發(fā)現(xiàn)，兩項(xiàng)目均進(jìn)行了探索破圈。

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中鐵置業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓成都資產(chǎn)

涉城西知名綜合體

據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公布，近日，成都中鐵蓉豐置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱蓉豐置業(yè)）80%股權(quán)項(xiàng)目已開始預(yù)披露，擬交易價(jià)格、相關(guān)土地資產(chǎn)等均尚未公布。

經(jīng)查證，蓉豐置業(yè)成立于2010年，由中鐵置業(yè)集團(tuán)控股80%，另有一家私企持股20%。

本次如成功轉(zhuǎn)讓，中鐵置業(yè)集團(tuán)將讓出蓉豐置業(yè)的完整控制權(quán)。

土地資產(chǎn)方面，據(jù)了解，2010年1月，蓉豐置業(yè)獲得青羊區(qū)培風(fēng)村&萬家灣村一宗商服用地，地塊面積約19.22公頃，折合約288.34畝，容積率上限3.0，成交總價(jià)約6.34億元，折合樓面地價(jià)約1100元/平米。

地塊后被打造為“中鐵西城”。

據(jù)百度百科顯示，中鐵西城當(dāng)時(shí)為城西最大城市綜合。

項(xiàng)目位于城西光華大道東側(cè)西部新城核心區(qū)，是百億商圈之一，項(xiàng)目建筑面積超過70萬平米，其以新加坡核心商業(yè)區(qū)為藍(lán)本，涵蓋了五星級(jí)酒店、商超、城市劇院、辦公、Loft青年公寓、住宅、洋房等業(yè)態(tài)。

企業(yè)方面，中鐵置業(yè)集團(tuán)是中國中鐵股份有限公司的全資子公司，現(xiàn)擁有1家文旅集團(tuán)及8大區(qū)域公司。

其實(shí)施全國性開發(fā)戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江中下游城市群的核心城市及國家中心城市、省會(huì)城市，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1800億元。
◎ 中鐵西城資料圖

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成都周邊兩項(xiàng)目體量巨大

正探索破局之道

中鐵置業(yè)在成都周邊現(xiàn)有中鐵春臺(tái)悅、中鐵黑龍灘國際旅游度假區(qū)等項(xiàng)目。

◎ 中鐵黑龍灘國際旅游度假區(qū)規(guī)劃效果圖

其中，中鐵黑龍灘國際旅游度假區(qū)位于仁壽黑龍灘，為超大型文旅項(xiàng)目，目前在售，含住宅、洋房、疊拼等產(chǎn)品。

據(jù)市場(chǎng)信息，目前，項(xiàng)目住宅售價(jià)約7700元/平米，洋房售價(jià)約8500元/平米，疊拼售價(jià)約160萬元/套。

2024年，項(xiàng)目開通西博城到中鐵黑龍灘業(yè)主直達(dá)專線，中鐵太陽島健康管理中心正式運(yùn)營，黑龍淮度假中心正式啟幕，中鐵詩里阡陌正式亮相，同時(shí)，項(xiàng)目開展大量社群活動(dòng)，僅在2024年就成立了羽毛球社、瑜伽社、棋牌社、茶藝社等諸多社群，開展多次社群文化活動(dòng)。

◎ 成都中鐵春臺(tái)悅效果圖

中鐵春臺(tái)悅位于郫都區(qū)友愛鎮(zhèn)，為田園康養(yǎng)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地1100畝，康養(yǎng)及配套用地145畝，田園配套用地955畝，涵蓋CCRC活力康養(yǎng)社區(qū)“春臺(tái)悅”、康復(fù)養(yǎng)老照護(hù)中心“春臺(tái)望”、觀光休旅田園“夢(mèng)里原鄉(xiāng)”三大組團(tuán)。

◎ 成都中鐵春臺(tái)悅效果圖

春臺(tái)悅活力社區(qū)于2022年11月1日正式開園運(yùn)營，總規(guī)劃面積約7.8萬平米，建有恒溫泳池、影院、KTV、圖書館、棋牌室、健身房、書畫室等約康養(yǎng)休閑空間，據(jù)2024年10月數(shù)據(jù)，成都中鐵春臺(tái)悅活力社區(qū)在住長(zhǎng)者已超500位。

不難發(fā)現(xiàn)，中鐵置業(yè)集團(tuán)目前在成都主城少有住宅項(xiàng)目，現(xiàn)有項(xiàng)目關(guān)鍵詞可以總結(jié)為：大型、文旅康養(yǎng)、遠(yuǎn)郊，多為“重資產(chǎn)”，快速變現(xiàn)較難度較高。

從當(dāng)前市場(chǎng)角度而言，大型文旅康養(yǎng)項(xiàng)目的資金沉淀較多，銷售較為疲軟，通常意味著不斷累積的的成本及相對(duì)較差的回款預(yù)期。

同樣，部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的銷售同樣難有起色，不僅消耗團(tuán)隊(duì)，也消耗大量資金及成本，有待區(qū)域市場(chǎng)回暖或利好加持。

資深業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，從中鐵置業(yè)集團(tuán)在成都周邊的項(xiàng)目情況來看，大型文旅項(xiàng)目及遠(yuǎn)郊項(xiàng)目占比較高，在部分遠(yuǎn)郊市場(chǎng)較為清冷的當(dāng)下，中鐵黑龍灘國際旅游度假區(qū)提升運(yùn)營能力及休閑體驗(yàn)，中鐵春臺(tái)悅瞄準(zhǔn)品質(zhì)養(yǎng)老。

從結(jié)果來看，兩項(xiàng)目均得到一定的正向市場(chǎng)反饋，顯示相關(guān)項(xiàng)目在細(xì)分客群、精準(zhǔn)定位、運(yùn)營等方面進(jìn)行了有益實(shí)踐。

不過，受市場(chǎng)及項(xiàng)目區(qū)位等影響，項(xiàng)目后期表現(xiàn)仍有待觀察，我們亦將繼續(xù)關(guān)注。

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