追蹤：急降8億元！成都300畝“巨無霸”項目再次上架

2025年2月，氫地產披露天湖·豪布斯卡項目土地等資產擬約28億元拍賣，涉及新都斑竹園約300畝商業用地，引發市場關注及討論。

當時，部分市場聲音認為，該資產價格較高，一拍或有流拍可能，并關注到區域發展、產業變革之下的項目盤活與挑戰。

日前，該資產的一拍已經結束，顯示為“流拍”，無人報名，無人出價。

最新消息則顯示，該資產如今已進入二拍環節——據阿里資產平臺，成都天湖投資有限公司（以下簡稱天湖投資）名下國有土地使用權、建筑物、構筑物及其附屬設施的拍賣進入二拍。

◎ 項目歷史資料圖，據透明房產網

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二拍降價幅度約30%！

難題：如何破解接盤抗性

據悉，項目起拍價約19.58億元，資產報價已經從一拍的約28億元，急降為二拍約19.58億元，降價逾8億元，降價幅度約30%！

對此，資深業內人士認為，該宗資產面積約300畝，主要為商業用地，需要新的投資方具備資金與運營等實力。

從宅地變現的角度來看，部分企業或更加看重回籠更快、風險更低、體量更小的主城住宅用地，在一定程度上降低了該宗資產的潛在買家和吸引力。

從資產收益的角度來看，大體量商業項目的銷售、回款周期相對更長，且有一定的不確定性，更需要前期極大的投資與用心運營。

因此，資金成本的高低極為重要，對于有自持資金、有低成本融資能力的新投資方而言，前期減少總投入+低成本資金+后期高溢價，才能形成項目想象空間。

◎ 項目歷史資料圖，據透明房產網

第一是減少總投入，資深業內人士分析，在商業存量較大及價值走低的今天，該資產是否還有一定的降價空間，或者說，到底降到多少才有吸引力，需要深入思考。

第二是低成本資金，如今，房企融資通道雖然打開，但融資成本或相對較高，之前某優質房企甚至以8.45%的年利率獲得美元債，以歸還舊債，顯示出房企的無奈。

在這種背景下，僅從資金成本而言，該宗資產或較為適合兩類企業：私營企業、區域國有企業等。

那么，眾所周知，在成都土地市場，私營企業較為熱衷的是涉宅土地等資產，約300畝的“巨無霸”商業或不符合其開發履歷，部分私營企業并無大型商業的運營經驗。

而區域國有企業等，雖然同樣收縮了融資規模，但因有國企背景，可以通過銀行貸款、公司信用債等渠道獲得項目開發資金，且成本相對更低。

第三是后期高溢價。

先說阻力。首先是商業資產要做到后期高溢價的難度很高，即使強大如成都某區域TOP級房企，住宅無敵，在商業角度也還有很多提升空間。在很多項目，商業仍是提升住宅價值的工具。

其次是區域角度，核心地帶的商業或有溢價前景，而本資產位于新都斑竹園，且項目拿地時間在十余年之前，區域、市場、產業情況均發生諸多變化，如何摸準最新的區域發展脈搏，找準市場需求，是項目能夠走下去的關鍵。

至于說高溢價，或許更多將體現在區域進化角度，如當地國資為了提升城市界面、提升區域價值、提升周邊土地價值等，而這種高溢價有更多的城市、公益、間接性質，非直接資產收益。

即便如此，部分國資的短板也很明顯，在項目打造、商業運營等方面的專業性相對較低，其諸多土地的后續開發，仍寄希望于專業房企。

而基于以上種種，即使對于資金成本較低的私營企業、具有城市發展擔當的區域國有企業而言，成功操盤這種級別的商業，也是難題。

◎ 項目歷史資料圖，據透明房產網

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涉及約300畝商業資產

與國際商貿城隔街而望

具體土地資產方面，據氫地產此前披露，天湖投資的核心資產為相關土地，該地塊在多年前被打造為天湖·豪布斯卡，后因開發主體資金鏈斷裂而停工。

這宗土地使用權面積約296.89畝，位于新都斑竹園，與國際商貿城隔街而望，土地用途為其他商服用地。

◎ 項目歷史資料圖，據透明房產網

結合天湖投資的拿地情況來看，天湖投資在2012年7月拿下三宗土地，土地面積與本次擬拍賣土地面積相當。

項目方面，此前消息顯示，天湖·豪布斯卡一期打造B、C、D三區。

其中，B區為天湖國際鞋城，主要模式為從倉儲物流到運營管理再到批發銷售。

◎ 項目歷史資料圖，據透明房產網

C區為天湖國際服裝城，按規劃將布局游樂區、電影院。

D區為天湖國際箱包針紡城，匯集皮具箱包、家紡、針織品、醫療養生等綜合類業態。

透明房產網則顯示，2014年11月，該項目取得B區第2號樓共2780戶商業產品的預售證，備案名為西部（醫藥）貿易中心。

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