富二代有資格從頭再來

大概十年前，包叔跟一家民營房企老板在霄云路一家餐廳吃飯。聊到風頭正盛的閩系房企，手下不斷被閩系挖走的老板搖頭說，按這個趨勢：

中國地方政府的負債，都將轉到閩系房企頭上。

那會沒幾個人相信這位老板說的話，包括老板自己。

2019年福晟暴雷，這家民企也去參與了并購談判，但始終不敢簽協議。結果半路殺出了世茂，一把將福晟梭哈了。老板后來在電話里跟我說：

這帳真算不過來呀，為什么許世壇敢接呀？

許世壇也是胡建走出來的二代。

都說閩語歌有三大主題——老娘要男人，老子怎么那么慘，老子一定會成功。而在上一輪周期里，閩系房企就是那群相信自己一定會成功的人。

他們帶著“高杠桿、快周轉、猛擴張”的六字真經橫掃全國。泰禾的院子、福晟的飛虎隊，世茂的并購……巔峰期，有16家房企殺入百強，9家房企銷售額破千億。

胡建人，一度讓全國的房企們都懷疑人生。

胡建人常說“愛拼才會贏”。可地產江湖的牌桌上，能拼的，最后的未必是贏家。21年之后，閩系老板們集體上演《大敗局》，紛紛成為老賴。以前是愛拼才會贏，現在是：

愛拼會進ICU。

當初杠桿加得歡，如今天臺排成班。退潮之后才發現，一切都是老天賞飯吃。

但2021年之后，有一家閩系房企逆勢擴張，從行業二十名開外殺進了前十，2024年銷售額1335億，排名行業老七，儼然成了“閩系幸存者聯盟”話事人。

那家房企的名字叫建發。它能夠幸存并迅速壯大，因為它是國企，也因為它仍帶著閩系兇猛的基因。過去幾年建發的行業曲線，堪稱國企版的《狂飆》。

但這位看似風光的閩系老大哥，這幾天卻對“親兒子”，動了家法。

1

2025年剛過完年，建發就開始掀桌子了。

上周，聯發集團的董事長趙勝華被一紙調令，“貶”為總經理。新任董事長，則由母公司——廈門建發集團委派。

空降的新掌門叫王文懷。他是建發集團27年老兵，曾把虧了十年的君龍人壽扭虧為盈，江湖人稱“填坑專業戶”。

像當年管理君龍人壽一般，王總這次也是拎著“刀”進場的。新官上任三連擊——總部部門合并、城市公司全撤、裁員縮編。一套組合拳打得同行直呼：

國企狠起來，連自己人都砍！

聯發的總部合并了多個職能部門。設計與研發合并，投拓并入財務。區域則通過合并與調整，設立10個事業部：

所有城市公司被團滅了。

聯發集團的朋友說，上面對原來的領導班子不滿意，不僅換了新領導，還強化了總部權力，順便洗牌。

聯發集團隸屬于建發集團，后者是廈門最重要的國企。自2017年以來，建發已經連續8年入圍《財富》雜志世界500強，去年排名：

第85名。

在建發集團的業務版圖中，房地產是最重要的部分——貢獻了集團大部分的利潤。建發集團旗下有兩個房地產開發平臺，分別是聯發集團，和建發房產。

無獨有偶，今年元旦剛過，建發房產也做了一輪架構調整。

華東、海西、東南三大區域的董事長，均調回總部任職。這三大區域，未來可能不再設董事長一職。東南區域的總經理，也調回總部。

地方大員的嫡系，根基也被削弱。華東、海西兩大區域的總經理對調，東南區域原投資總提拔為副總經理，主持區域內的工作。

這一招“明升暗降”，削權的意圖再明顯不過。中國房地產公司，以前都是諸侯割據，城市總都是土皇帝，現在都是中央集權：

把地方總削成光桿司令。

2

這兩年，房地產市場陷入深度調整，民營房企大批倒下。作為國企的建發，迅速崛起，看上去也是既安全，又有進取心。

但這都只是看起來而已。

去年8月，位于建發大本營廈門的縵玥長灘項目，悄悄把備案均價降到2.99萬元每平米。

建發房產在2021年6月拿到這塊地，總價48億，樓面價3.3萬元每平米。當年年底開盤時，定價4.2萬元/平方米。后來去化太差，價格一降再降。現在項目均價已經不到2.9萬了：

三年多也沒賣完。

還是去年8月，廈門另一個項目云啟東方，也推出一批“特價房”，單價4萬1。

這個項目是2023年7月拿的地，首開以樓面價4.52萬/平米的底價競得，然后拉來建發和金茂共同開發。

中國三大國企背書，客戶還是不買單。如今距離拿地僅過了一年，項目價格就降到成本以下。據說東道主的臉上掛不住，要求中介在宣傳的時候：

不要提建發。

有朋友評價，在國資房企中，建發是業績導向最強、壓力最大的一家。正因如此，前幾年房地產市場深度調整，建發卻逆勢擴張。

最近三年，建發房產的拿地金額都排進了行業前五，高于他們的銷售額排名。

但行業整體下行，再好的投資也容易踩坑。這兩年，建發不僅在很多城市虧本賣房，質量也飽受詬病。

建發房產在上海開發的蘇河望項目，由于質量問題過多，曾被近500名業主發函控訴，控訴材料長達：

34頁。

這幾年，建發房產的利潤也越來越薄。去年前三季度他們賣了800多億，歸母凈利潤只有16億，為母公司建發股份貢獻的歸母凈利潤利潤則只有：

不到7億。

2022年8月，建發房產原董事長莊躍凱、原總經理施震曾因涉嫌嚴重違紀違法被查，后來兩人都被指控：

徇私舞弊，致使國家利益遭受特別重大損失。

3

作為建發集團的親兒子，1983年成立的聯發，早年是廈門特區建設的“包工頭”，修路蓋樓招商引資，攢下第一桶金。

1997年，建發集團接手聯發集團，并確立其房地產開發為主業的戰略定位。

作為兄弟公司，無論在規模還是知名度上，聯發集團都不及建發房產，但這幾年，他們同樣在面臨銷售難題。

今年年初，聯發集團在福州的君樾府項目降價賣房。這個項目在2020年底拿地，共376套住宅，4年都沒賣完。

這次降價后，項目的價格為2.3萬元每平米，僅比拿地時的單價高了：

401元。

這還是精裝現房。

2016年8月，財務出身的趙勝華接過董事長大印，8年時間，把聯發集團的銷售額，從123億干到400億。規模是沖上去，但利潤摔了下來。

2023年，聯發集團在實現400億銷售的同時，歸母凈利潤降到了7200萬元。

這一年，聯發集團計提了14.80億元存貨跌價準備。規模大得多的建發房產，則計提14.51億元存貨跌價準備。

受此影響，這兩家企業的母公司建發股份，去年房地產業務實現營收1664.5億元，歸母凈利潤：

還不到兩億。

2024年前三季度，聯發集團“再接再厲”，繼續虧損。

別的國企做地產是印鈔機，聯發做地產，是碎鈔機。建發的朋友說，聯發集團劃歸到建發集團后，始終保持獨立建制。但由于近幾年業績拖后腿，這次可能要面臨整合了。

4

正由于存貨減值等問題，廈門證監局曾在去年4月向建發股份發出一份警示函。除了指出公司財務核算存在薄弱環節外，還強調：

對個別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規范，公司內部控制存在缺陷。

廈門證監局還對包括時任董事長鄭永達、時任總經理林茂在內的部分管理層采取監管談話措施，并記入證券期貨市場誠信檔案。

但這好像并沒有影響一把手的升遷。

4個月后，鄭永達辭去建發股份董事長職務。鄭永達擔任這一職務超過4年。期間，建發股份在土拍市場攻城略地，出盡風頭。

去年底一條新聞顯示，他已經調到建發集團擔任總經理，并訪問了新西蘭的一家企業。

林茂接替了董事長。在擴張方面，新任管理層的表態頗為謹慎，多次強調“以收定支、以銷定投”的拿地策略。

林茂在去年下半年的一次投資者交流會上說，會根據市場情況和庫存規模進行適當的補充：

以保持風險在可承受范圍內。

但在土地市場，建發的身體還是很誠實的。

今年1月2日，北京開年土地第一拍，建發以90.4億元摘得海淀區朱房地塊。而整個2024年，建發在北京的權益銷售金額還不到80億。

這塊地的爭奪頗為激烈，現場競價次數達到：

247輪。

聯發也沒有閑著。去年年底他們聯合新加坡豐隆集團，豪擲90億拿下上海黃浦新天地歷史風貌地塊，據說要對標新天地。

世茂暴雷后，我那房企老板朋友后來打電話給我說：

因為世茂收購福晟，我曾經差點懷疑自己的專業度。

牛市拼膽量，熊市拼爹量。沒膽沒爹的，拼的是棺材板質量。

那家民營房企，至今沒有暴雷。

珍愛包叔，順手“在看”