綠城重啟美元債，中交退出房地產......

01

“被偏愛的有恃無恐，得不到的永遠在騷動”。這句話用在綠城身上，應該是最合適不過了。

為什么這么說？就在前幾天，綠城中國出海發了2筆總計5億美元的3年期美元債，不少媒體對此解讀為，綠城實現了海外美元債“破冰”，綠城因此成為中國房企里的“孤膽英雄”。

“只有底盤扎實、勢頭強勁的房企，才有能力在這個時候發行美元債。"某大V對此毫不吝惜溢美之詞，“能按時還債的房企，都被視作為中國房企做信用修補的英雄了，至于發債，更不用說了。”

然而，我卻注意到這筆美元債高達8.45%的年利率，這可比2022年中國房企美元債的平均利率水準（7.56%）還要高！

高息借錢，還成英雄了？難道這錢就非借不可？

要知道，現在銀行的房企融資利率，一般不超5%（例如2024年越秀地產與五礦發行境外債券，票息區間在4%～4.6%，經測算境外債券融資平均成本為4.18%）。各家金融機構對于信用沒有污點的開發商，還是很支持的，銀保監也出臺了各類配套政策，融資通道整體比較通暢。

▲綠城近兩年境內發債，年利率均在4%上下，只有8.45%美元債利率的一半（圖片來源：地產密探）。

02

既然綠城境內可以低息發債，為何卻去境外高息發債？坊間有兩個猜測：

猜想一：綠城資金鏈可能也很緊張，病急亂投醫，所以債券即使有較高風險溢價，綠城也不得不借。

根據公開信息發現，綠城本次發債前后，就有高達4.52億美元的債務需要兌付，而此次綠城發行的5億美元債，剛好填補之前的空缺——簡而言之，綠城就是在借新還舊，且借款利率相比之前更加高昂。

在此，對比萬科、龍湖、金地、濱江、美的等其他優質房企，目前多數都在積極償還高息美元債，而綠城反其道而行，罔顧國內融資較大的息差成本優勢，正說明綠城的這筆“借新還舊”非常急切，即使面臨再高的利息，也箭在弦上、不得不發！

▲據綠城發債說明書，截至去年9月底，綠城短期借款和短期有息負債合計272億元，長期借款745.4億元，應付債券138億元。（圖片來源：地產密探）

猜想二：高息美元債，有可能是資產轉移的“白手套”。

還記得曾經的恒大，老許多次認購恒大的高息美元債，一方面對外展示自己看好公司的信心，另一方面也實現了個人資產保值，畢竟公司在自己手上，公司能否還債和利息，管理層是最清楚的。代價是上市公司被慢慢抽干，畢竟上市公司背著這么高利息的債務，對利潤、現金流肯定是有巨大影響，最終結局是股民扛起了所有。

而對于綠城的這筆高息美元債，根據披露，肯定會影響綠城以后的利潤——在不久前，綠城就曾發布盈利警告，預計2024年股東利潤同比2023年下降50%以內。

▲根據綠城利潤表，綠城去年前三季度營業毛利率只有約6.02%，相比上半年的13%可謂直接腰斬。而2023年、2022年及2021年營業毛利率分別是12.16%、18.52%及19.89%。（圖片來源：地產密探）

由此，根據綠城發行的8.45%美元債利率來算，假設綠城以后的營業毛利率都穩定在6%，顯然是很難覆蓋這筆美元債8.45%的利息成本的。

關鍵是毛利率都只有6%，凈利率肯定更低了，而美元債8.45%的利息，卻是實實在在一毛都不能少的。

03

說實話，作為中交房地產集團的旗下公司，綠城還能夠出海發美元債，已經算是很好的了。

比如就在上個月，中交集團旗下上市公司中交地產（SZ：000736）連發三份公告，說連續幾年業務虧損，為了保殼，只能把地產開發業務賣給大股東，上市公司業務轉型為物業管理。中交地產自此成為第一家退出房地產業務的正宗央企。

由此可見，相比綠城，兄弟公司中交地產的資金面、利潤面已經全面惡化了，但即使是這樣，中交房地產集團也沒有向綠城發出求救聲音，反而堅持給綠城一個比較獨立的經營決策權限。

而從業績和拿地表現來看，去年的綠城，表現確實很不錯，全口徑銷售額達到1718.3億元，位列克而瑞銷售榜第6名；新增土地貨值1147億元，在新增貨值榜排名第4位。

但是，盡管綠城的業績對得起中交給予的獨立經營決策權限，但綠城的口碑，近兩年卻隱隱有下降趨勢，尤其是在北京區域。

例如綠城奧海明月，提前一個月交房，卻換來業主一份長達幾十頁的《已知建筑問題匯總》共享文件，文件列舉了項目目前已知的各種質量問題。

比如綠城西山錦繡府，空氣源熱泵噪音嚴重超標；

比如亦莊和錦誠園，直飲水發黃、電梯涉嫌改規......

由此可見，盡管綠城在沖規模、拓銷售這些領域做得不錯，但在產品端，已經隱隱失去了曾經宋衛平時代的初心；

而此次發行高息美元債，在當下房地產弱市，無異于飲鴆止渴。各大房企前幾年美元債崩盤的情形還歷歷在目，綠城如不吸取教訓，很有可能會成為第二個萬科。