重慶全面放開(kāi)限售，后市影響？

重慶全面放開(kāi)限售快一個(gè)月了，這個(gè)對(duì)后市影響到底如何？

之前我寫(xiě)過(guò)，是好事情，因?yàn)榭梢蕴嵘袌?chǎng)的流通性，這個(gè)效果也確實(shí)明顯，近期重慶二手房成交很好，上周六單日成交762套，周日成交869套，上周新房成交也不錯(cuò)，可以說(shuō)小陽(yáng)春已經(jīng)提前開(kāi)啟了。

我們?nèi)绻瓷虾５某山涣浚@人。強(qiáng)者恒強(qiáng)，如果3-4月小陽(yáng)春能持續(xù)，從去年10月的熱度開(kāi)始，就維持了7個(gè)月，持續(xù)放量，信心是有可能扭轉(zhuǎn)的，短期3個(gè)月無(wú)法影響情緒，但若持續(xù)半年到一年持續(xù)保持熱度，那就極有可能。

回到主題，重慶全面放開(kāi)限售，對(duì)后市有何影響，以及是否要調(diào)整買(mǎi)房決策予以應(yīng)對(duì)？下面談?wù)勛约旱目捶ǎ瑑H供參考：

第一，短期價(jià)格利空，但提升市場(chǎng)活躍度

全面放開(kāi)限售，短期在價(jià)格上肯定是偏利空的，因?yàn)楝F(xiàn)在整體市場(chǎng)并未完全回暖，大家還是偏悲觀的，這個(gè)時(shí)候放開(kāi)限售，短時(shí)間掛牌量肯定會(huì)快速提升，現(xiàn)在還處于限售期的房子，大多都是高位站崗的，肯定要虧錢(qián)才能賣的，這會(huì)加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，短期價(jià)格會(huì)往下走。

大家也不必過(guò)于慌張，因?yàn)闆](méi)滿2年的房子，要上市交易，徐繳納全額5.3%的增值稅，這會(huì)讓很多限售期的房子不會(huì)降價(jià)太多的，因?yàn)榧佣愐黄鹁透钊馓哿恕?/p>

短期表征就是：以價(jià)換量。

最近以價(jià)換量的趨勢(shì)不要太明顯，這是上周新房走勢(shì)，新房成交體量環(huán)比上漲68%，成交均價(jià)13121元/㎡，環(huán)比下降5%。

二手房成交體量環(huán)比上漲19%，單價(jià)10050元/㎡，價(jià)格持續(xù)在低位。

但欣喜的是成交量在上漲，市場(chǎng)活躍度很高，市場(chǎng)充分換手，就跟GP市場(chǎng)一樣，低位換手率提高，價(jià)格后續(xù)才有上漲的基礎(chǔ)。

洗出看空者，更重要的是讓想置換改善的朋友能上車，這也是優(yōu)勝劣汰的過(guò)程，二八分化，資產(chǎn)快速置換成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

垃圾

未來(lái)只會(huì)是撇房子越來(lái)越難賣且價(jià)跌，好房子好賣且價(jià)漲。

長(zhǎng)期來(lái)看，個(gè)人覺(jué)得未來(lái)會(huì)不會(huì)重新收緊限售已經(jīng)不重要了，因?yàn)槲磥?lái)一定不會(huì)再像以前大量新增土地供應(yīng)了，市場(chǎng)上的好貨就這么多，正常交易就好，不用認(rèn)為再縮小供給量。就跟新加坡模式一樣，好的商品房是少數(shù)，大多數(shù)都是保障性住房，那么重慶撇房子是多數(shù)=保障房。

當(dāng)然如果市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，能收緊也可以，個(gè)人覺(jué)得意義不大了。

第二，利空郊區(qū)，利好核心區(qū)

全面放開(kāi)限售一定會(huì)利空郊區(qū)，利好核心區(qū)。

讓重慶重回核心的邏輯將再次被夯實(shí)。

道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，因?yàn)榍皫啄曩I(mǎi)的還處于兩年限售期的房子，大多是在新區(qū)郊區(qū)的，核心區(qū)的供應(yīng)比較少。現(xiàn)在市場(chǎng)不好，經(jīng)過(guò)被市場(chǎng)教育，大家也知道還是核心區(qū)房子更好且更保值，于是大家會(huì)更傾向于把郊區(qū)的房子賣掉去置換成核心區(qū)的好房子。

但郊區(qū)本來(lái)掛牌量就不小，再加上放開(kāi)限售后新增的供應(yīng)，這些地方拋壓就更大了。

因此我們最近才發(fā)現(xiàn)，有好幾個(gè)新區(qū)郊區(qū)的新盤(pán)都在降價(jià)：

蔡家的保億御景玖園，125萬(wàn)起買(mǎi)160㎡大平層

中央公園南的康田星樾，114萬(wàn)起買(mǎi)94㎡洋房

巴濱路的西派時(shí)代，138萬(wàn)起買(mǎi)163平精裝大平層，這個(gè)樓盤(pán)我曾經(jīng)負(fù)責(zé)過(guò)策劃端工作，是有感情在的，應(yīng)該是18年就開(kāi)始賣，現(xiàn)在都還沒(méi)賣完，也是尷尬，產(chǎn)品定位也有些問(wèn)題。從早期1.4萬(wàn)左右單價(jià)到現(xiàn)在8千多，只能是感慨一下。

沒(méi)得法呀，新房二手房大家都會(huì)對(duì)比，要拋大家一起拋，短期壓力不會(huì)小。但充分換手后，市場(chǎng)會(huì)回歸合理。

但是也要提醒，大家不要覺(jué)得這些盤(pán)價(jià)格非常便宜，感覺(jué)撿到寶了，其實(shí)并沒(méi)有，從自住來(lái)講呢，也沒(méi)有太大問(wèn)題，如果是TZ，就萬(wàn)萬(wàn)不要考慮了。

綜上，大家不要過(guò)于悲觀也不要過(guò)于樂(lè)觀，長(zhǎng)期是向好的。從保值增值的角度，在重慶買(mǎi)房，依然是首選核心區(qū)的。