央行潘功勝稱房產(chǎn)市場風險水平已大幅弱化！這里的“風險”指誰？

• 2024年1月13日，中國央行行長潘功勝在第18屆亞洲金融論壇上表示，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)過近30年長周期繁榮，經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)型，并尋找新的均衡點。我們從供需兩端綜合施策，一方面優(yōu)化調(diào)整金融政策和稅收政策，另一方面調(diào)整經(jīng)營策略、債務(wù)重組等方式進行的自我修復，房地產(chǎn)市場的風險水平已大幅弱化，市場成交水平總體改善。那么，針對潘行長稱房地產(chǎn)市場風險水平已大幅弱化，我們該如何來理解呢？

首先，大家要明白潘行長所說的“風險”是誰的風險？是開發(fā)商的風險嗎？ 開發(fā)商最大的風險其實已經(jīng)爆的差不多了，現(xiàn)在沒爆就剩被架在空中硬撐了，但明白人都知道這種硬撐著的越架越難受，其他家該清盤的清盤，該賴賬的賴賬，其實風險已經(jīng)化解的差不多了，你被架著就沒法處理這些風險，越往后堆積最后可能困境就會陷得越深了。

那是買房人的風險嗎？買房人的風險自古以來，在官方眼里其實本就不算風險。爛尾樓都能讓你還清貸款能有啥風險。那是投資客的風險嗎？投資客帶來的最大風險是地下高利貸的暴雷，但這種高利貸自從存在以來的目的就是為了暴雷，不暴雷錢就沒法落地。所以這種肯定不算風險了。

那其實剩下的風險就很直接，潘行長最怕的是咱們自家銀行的風險。也就是說，如果房地產(chǎn)價格快速下跌會導致房貸違約引發(fā)的銀行次貸危機風險。而化解銀行的風險其實也很簡單，那就是一個字:拖！

想辦法拖住房價下跌的速度，只要房價下跌的速度控制在每年平均不超過20%，則前幾年高位接盤的房貸人違約意愿就不會太高，這樣只要銀行每挺過一年，就可以消化很大一部分高風險房貸。只要能挺過5年，這部分高位買房的貸款在總貸款池子中的比例就會大幅減少。即使后續(xù)這些人都斷供斷貸，但風險已經(jīng)分散到不同年份，比起之前違約集中爆發(fā)的風險就小了很多。

可見，整個房地產(chǎn)甚至當前中國經(jīng)濟的重心任務(wù)是，把每年房價下跌的幅度控制在20%以內(nèi)，保住核心區(qū)的價格盡量不要松動太多，如果有機會仍然要制造一個房價即將反彈的局面，大家在再穩(wěn)穩(wěn)，現(xiàn)在是黎明前的黑暗，千萬別集中斷供斷貸了！

明白了這個邏輯，我們再結(jié)合潘行長的話，包括2024年下半年潘行長頻繁出鏡給散戶各種信息，給民眾大放各種衛(wèi)星，我們大概率能梳理出當前經(jīng)濟決策層面的對未來的一個規(guī)劃和預期。

• 在他們的判斷中：前幾年（2018~2022年）高位接盤的大多數(shù)普通買房客，最后大多數(shù)都會可能會走上斷供斷貸這條路，這是出于對未來經(jīng)濟形，國際環(huán)境，國內(nèi)失業(yè)率，老百姓收入等情況，很容易得出的一個判斷，我們普通人可能會用最樂觀的情況去預計未來，但決策者一定會用先最悲觀的情形去預測未來并做好預防。

基于第一條判斷，整個決策層從2023年開始，所有政策的唯一目的：就是防止這批高位接盤俠們集中斷供斷貸，因為2018年到3022年期間，是國內(nèi)房地產(chǎn)不論價格，還是數(shù)量，都增長最瘋狂的幾年，那幾年賣出去的房子已經(jīng)接近前面十幾年的總和，所以，如果這批人集中違約，銀行首先就要遭殃了，其他的也基本上就會跟著產(chǎn)生連鎖效應(yīng)。

所以，以穩(wěn)定房價為唯一目的的經(jīng)濟任務(wù)就成了政策制定者們的主要KPI，每年降20%，用10年時間，把2018~2022年這批杠桿最高的房貸逐年消化，即使最后這些人全部斷供，也要平均分散到不同的年份去。然后在這期間，不斷的通過政策調(diào)整，讓剛需買房人接盤優(yōu)質(zhì)戶型核心地段，這部分接盤新增的貸款來緩解銀行的業(yè)務(wù)壓力。雖然這部分接盤俠最終也可能會斷供斷貸，但一方面這部分的杠桿率比起之前低了很多，另外這個時期還能出手的，本身的底子也比較厚，至少是可以多抗幾年了。

• 最后就是用10年時間消化2018~2022年高位高杠桿的那批房貸違約風險，然后再用10年繼續(xù)消化2023年之后新增的接盤俠們的違約風險。但后面這10年壓力就非常小了。這里面壓力最大的就是前兩年，也就是2023年和2024年，這兩年一方面要想方設(shè)法控制住房價急速下跌的趨勢，另一方面還要不斷出政策，讓這批高位接盤俠不要斷供。

目前來看，這兩年的任務(wù)完成的非常出色。潘行長們才是真正的松了一口氣，也就是說：他說的房地產(chǎn)市場風險水平已經(jīng)大幅弱化，這句話是沒有任何毛病的。

當然，最危險的時間還遠遠沒有過去，接下來5年，這批高位接盤俠們能堅持的越久，整個經(jīng)濟體系的安全度就會越高，但也不排除一些意外事件出現(xiàn)，導致這批人集體破防，然后直接躺平，這種情況只要出現(xiàn)，銀行大概率還是躲不過這一劫。所以，當前中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)字壓倒一切就是這個道理了！