PAI見 | 廣紙上新了！超高使用率廣府新規產品亮相

如果要問如今市面上最為矚目的新盤名單， 位于廣紙板塊的越秀·熙悅江灣肯定上榜。

它是越秀地產全新廣府系項目，推出產品均為建面約88-123㎡新規三至四房。

關鍵是超高使用率，堪稱今年海珠最值得關注的新盤。

1月2日，派隊應邀參觀了越秀·熙悅江灣廣府美學示范區和樣板房。

這一期，PAI MEDIA 地產派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

越秀·熙悅江灣指標一覽

總體來看，越秀·熙悅江灣算是一個較為全能的六邊形戰士。

位于后航道的廣紙板塊，擁有雙地鐵便利交通，配套成熟，家門口就有廣紙天地薈商業，稍遠一點則有華新方圓購物廣場。

還有約3.6萬㎡的廣紙公園、濱江公園（規劃中），步行約700m可達海珠免費的莊頭公園，9所學校環繞，教育資源優質。

超高使用率，使得它在整個海珠顯得鶴立雞群，頗為吸睛。

雙地鐵+廣府產品+超高使用率

越秀·熙悅江灣賣點不少，派隊梳理了一下，主要有以下幾點：

1）區位優越，位于蘊藏著無限潛力的后航道。

2024年3月，《海珠區后航道服務型制造創新帶產業發展策劃》提出，在全市率先提出要打造“后航道服務型制造創新帶”，著力構建后航道“4+6”服務型制造產業體系，建設“一心兩翼四組團”的產業空間格局。

四組團包括廣紙產城融合運營組團、石溪智能制造價值組團、瀝滘專業服務門戶組團和小洲生態創芯制造組團。

其中，廣紙產城融合運營組團打造為“產城融合示范·數字服務樞紐”，而越秀·熙悅江灣就位于該組團內，前景看好。

2）通勤方便！家門口雙地鐵加持。

離廣州大環線11號線棣園站約250米，距離燕崗站（11號線/廣佛線）約400米。

2024年7月，海珠環島路（沙渡路-石崗路段）的工程建議書已正式獲批。未來將和環島路（石崗路-南洲路）貫通，從沙渡路出發，到南洲路將暢通無阻。

越秀·熙悅江灣開車約25分鐘可達珠江新城，開車約20-25分鐘可達琶洲，暢聯廣州塔、太古倉、黃埔古港、琶醍等片區景點，一路盡享濱江、美食、景點及人文精粹。

3）廣府系產品。融入了不少廣府元素，打造全新廣府系五感社區，設置了一環、一街、八大生活場景，提供N種不同的生活方式。

越秀·熙悅江灣效果圖

這種廣府元素包括廣府園林，代表就有清暉園、余蔭山房、可園、梁園、潘家花園、伍家花園、海山仙館等，而越秀·熙悅江灣就借鑒了清暉園、余蔭山房、海山仙館的元素，還取材滿洲窗元素，進行再演繹，既有廣府韻味又不乏現代審美。

園林雖小，但兼顧了休憩、社交、互動，實用性強，設置了四水歸堂，露天泳池、玲瓏水榭和別院會客。

值得一提的是，將在地文化融入園林，設置醒獅主題的全齡活動區，有梅花樁、木凳樁、平衡樁......小朋友玩耍同時，還能學習醒獅文化。

此外，打造的六重歸家禮序和廣府九跡，最能代表廣府文化。細節方面也很講究，騎樓、醒獅、窗花、綠琉璃、大榕樹、木棉花元素的地磚都透露出濃濃的廣府元素。

功能方面，架空層設置了禪意休憩區、青年健身區以及吧臺和休閑座椅。

廣府美學示范區內部實拍

4）新規戶型，有超高使用率，比如面積約88㎡三房，尺度接近110㎡。

南向布局，大采光大通風，LDK大通廳設計、跑道式大陽臺、景觀主臥式套房，細節非常貼合生活習慣。

這樣的產品，一亮相就引發了市場極大關注。

最大殺手锏

如果要問越秀·熙悅江灣的最大殺手锏，無疑是新規產品，有著超高的使用率。

新規產品相比市面上約100%-110%產品，就是使用率高，這種天然的產品優勢，是以往的產品所不能比的。

樣板房實拍，以實際交付為準

比如熙悅江灣建面約88的戶型，就相當于110㎡尺度的產品，四開間朝南，居住舒適度高。

部分高層單位可望廣州塔，部分也能看到后航道江景。

獨立玄關入戶，既保證了私密性，歸家儀式感拉滿；超大贈送，打造L型收納柜，收納效果拉滿。

LDKG大通廳，景觀主臥套房，大尺度舒適次臥，空間都很闊綽，沒有玄關+1房改臥室等雞肋設計。

這樣的戶型勢必在市場上十分能打。

建面約110㎡，約等于130㎡空間尺度，高層單位可望后航道江景，LDKG一體化設計，空間闊綽；主臥約270°觀景，且能做到南北對流，舒適度大增；景觀陽臺能做到5.8米，視野開闊。

建面約123㎡，約等于150㎡空間尺度，南向六面寬，主臥帶步入式衣帽間，南北通透；7.15米雙面寬陽臺，高層單位可望廣州塔。

最近也有消息稱，戶型“超新規”即將收緊，陽臺占比將強控不超過20%。

可以說，以后這種高使用率的戶型非常稀缺，買少見少。

樣板房實拍，以實際交付為準

競爭力大，殺出重圍不難

越秀·熙悅江灣的競爭壓力并不小。

Q：項目的競爭情況如何，壓力來自哪里？

A：壓力有兩大方面，往大來說，海珠在售盤就不下15個，市場非常卷。往小來說，它的競爭對手其中有兩個：保利燕語堂悅和中建天鈺。

越秀·熙悅江灣效果圖，內部過程稿，以實際交付為準

保利燕語堂悅也是一個六邊形戰士，關鍵配建一所24班的小學，已經確定保利燕語堂悅的學校將由教育局委托海珠區寶玉直實驗小學領辦。在售戶型建面90-125㎡三四房，售價6.1萬/㎡。

而中建天鈺會相對差點，也靠近城市主干道，面臨著噪聲隱患，也沒有配建學校，產品主要是89-130㎡三四房，開盤價大概5、6字頭。

Q：對比來看，項目的優勢在哪？

A：越秀·熙悅江灣貴在超高使用率，比這兩個盤的使用率（接近110%）要高，沒有明顯的短板，在價格上有驚喜的話，殺出重圍并不難。

加上廣紙板塊流通性比較強，交投還是較為活躍的，11號線已開通，板塊熱度會有望再上一個臺階。

此外，相對而言，越秀·熙悅江灣會相對安靜許多。

Q：價格上，有什么期待嗎？

A：項目周邊樓齡較新的二手房售價5.5-6萬/㎡左右，新房大概6萬/㎡左右，據說售價會參考周邊一二手定價，預計單價6萬/m2左右。

購買建議

越秀·熙悅江灣值不值得購買呢？

派隊的建議是：值得。

越秀·熙悅江灣無論是區位、交通、開發商品牌、周邊生活配套還是產品設計，都不存在什么短板。

越秀·熙悅江灣效果圖

購房者可能糾結就這幾小點：

1）項目體量不大，只有4棟樓，意味著在園林、活動空間打造上，會追求小而精。

雙層立體園林，一層規劃了內院水庭、玲瓏水榭等景觀，并種植防蟲類和療愈綠植，二層架空層抬高10米，聯動露天泳池，打造酒店式泳池大廳，在家即可暢享度假感，以及兒童樂園、茶室、健身等不同主題的功能區，讓友鄰生活更溫馨。

2）樓棟比較高，由于在成熟的老城區，抗性不會太大。很多人擔心樓層太高，坐電梯成問題，其實也不用憂慮，項目配置的梯戶比為4梯5戶，居住舒適度有保證。

3）畢竟是小盤，項目本身沒有配建學校，還得依靠周邊的教育配套，項目銷售中心對面即廣州市第四十一中學（東校區）和笑笑美育幼兒園，距寶玉直實驗星悅小學約500米。

所以，起關鍵作用的還是價格，如果有驚喜，相信出貨不成問題。

據派隊了解，越秀·熙悅江灣首推2棟，四梯五戶，貨量約260套，建面約88-123㎡三四房。其中，建面約88㎡產品，三條梯腿，約156套；建面約110㎡產品，一條梯腿，約52套；建面約123㎡產品，一條梯腿，約52套。

越秀·熙悅江灣目前已經開放了示范區和樣板房，預計春節后開盤，有興趣的朋友，可以蒞臨現場體驗。