萬物云朱保全:物業費重新定價需業主大會決定,物業公司要做到“質價相符”

出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

12月11日，萬物云在深圳舉辦睿見大會。隨著一系列產品和業務動作的對外官宣，萬物云未來三年的經營關鍵詞也浮出水面。

會上，萬物云董事長朱保全回顧了過去10年間的市場化進程。從2014年9月以睿服務開啟市場化元年，找到FirstService(簡稱FSV)作為公司學習的全球標桿至今，橫向整合空間延伸，縱向科技能力塑造，萬物云目前已經形成了空間里的多樣品牌和多元服務，并已依托以“靈石”為代表的科技能力，構建了蝶城+、企服+生態。

朱保全還對物業行業的關鍵性問題、熱點問題進行了觀點分享。

關于IFM&PM&AM, 朱保全表示，物業服務是以項目為中心，以為業主資產保值增值為目的，而綜合設施服務則是以客戶為中心，以為企業主打造良好環境空間為目的。朱保全表示，物業管理過去是非常好的業務，但今天出租率嚴重下滑的時候，能夠幫業主方節約成本，能夠幫業主方提高出租率，這才是本質。正是因為物業管理人視角要向資產管理人靠齊，這個時候才能得到資產管理人的共鳴。

針對并購的話題，朱保全認為，從所有輕資產公司全球發展歷程來看，并購是必經之路。但資本擴張是把“雙刃劍”，過度則傷。經過上一輪行業瘋狂并購的洗禮，這個行業不是說不能做并購，而是要做真實的并購。并購整合是非常重要的，不管是同業還是異業，要么文化、要么IT系統，要么采購體系能夠深入到被并購企業，至少要有一兩樣能“直搗黃龍”的武器。

關于“帶資進場”的話題，朱保全表示，軟服務不能改變硬件，阻斷“破窗效應”，才能避免“公地悲劇”，改善基礎設施，物業公司才能管好小區。

他指出，一個破敗的物業小區里面，如果沒有冷啟動，它一定會越來越破敗，不要指望來一個軟服務的公司就能改變硬件，硬件是需要金錢的。要解決破敗的問題是需要資金做冷啟動，你不可能湊齊2000個業主集體湊份子去做，必須要通過一個快速的決策機制來做冷啟動。

關于業委會，朱保全說道：“所有業委會對物業公司的詬病其實都是假消息，我采訪了幾十個業委會主任，業委會成立的唯一原因就是開發商的遺留問題，能解決遺留問題的人一定是能人，一定是英雄，但是當這個英雄走上業委會主任之后，幾乎就無法下臺，因為一個小區很難再找出第二個。”

如何形成輪換機制？他認為，在第二屆之后的業委會主任，必須要有一個清晰的定位，一個7-9人的組織很難有風險防范機制，一定會出現權利的滋生和腐敗。一個最優解就是，如何能夠在能人之后的業委會形成一個法院，而非法官的角色。“從效率的角度，業委會是需要的，業委會執行業主大會決策，業委會是法庭不是法官。”

對于行業關注的物業費限價，朱保全認為，如何搭建物業跟業主之間的對話平臺，什么樣的價格對應什么樣的標準，同時物業公司也要有底線，與業主對話形成一套基于服務頻次，服務標準的定價體系才是關鍵。重新定價需要業主大會決定。物業公司的服務要做到“質價相符”。

“關于物業費定價，我覺得在保持底線的前提下，如果能夠形成一套對話級的定價機制，保持物業行業的毛利還是有可能的。”

關于社區商業，朱保全表示，借助萬物云1000個蝶城的設想，一方面能夠跟萬科地產實現應收賬款的回收，同時找到能力范圍之內的社區商業，在蝶城+這個生態里面產生更好的延展性。

關于家裝業務，朱保全認為，凡是做過家裝的人產生不滿意，而不滿意的升級是來自于售后服務。我們真的把服務做好，正是因為蝶城能夠讓工人聚集在這條街道里面，這是今天在材料本質解決之前的唯一辦法。

提到下一步的發展，朱保全給出了三個關鍵詞：資產、低碳、AI。將從這三個方面構建自己的能力：首先，從物業管理升維資產管理，向上下游業務鏈延伸，服務不動產持有者。其次，向能源管理轉型，用3年時間成為不動產領域的節能先鋒。最后，全面擁抱AI，從人管人到事管人的能力轉型，希望在傳統組織里面能夠成為人工智能應用的先鋒。