總價王、單價王，深圳“雙料”住宅地王于2024年大熊市里誕生

都說熊市里才蘊藏著好機會，2024年的樓市大熊市，深圳賣出了新地王。

下午，后海總部基地地王地塊出讓，2家房企——招蛇VS華潤中海聯合體，295輪競拍，最終后者以185.12億的總價拍下，溢價58.6億，溢價率46.31%，折合樓面地價70387.83元/平。

在我看來，這是深圳最新的歷史單價地王。2015年泰禾以57億元的天價在深圳拿下了院子項目，當時兩宗地塊樓面價分別為79907元/平方米、51331元/平米，也一直牢牢占據了深圳單價“地王”榜首。但是由于是同一家開發商拿下，算總賬，當時這兩塊地容積率分別為2.1、1.6，當時賣地時候的建面加總才約9.2萬平米，故綜合計算樓面價大約是6.2萬/平米。如此，兩相比較，9年之后，后海這塊超過7萬/平米的地塊，可以說是刷新了深圳歷史以來的單價宅地王。

總價來看，這也是深圳歷史上第9宗過百億的地塊。但如果嚴格一點按主導功能算（后海地塊主導功能是居住），也可以說是深圳歷史上總價第一高的住宅地王。看下圖，當初的世茂深港國際中心、會展灣地塊都沒有住宅。所以，說它是深圳事實上的總價、單價“雙料”住宅地王，是成立的。

若這塊地未來可以實現的市場價值大約350億計算（以住宅均價約15萬/平米、公寓均價約10萬/平米計算），地售比為53%，稍微偏高。不過還好，我本來預計的地價天花板是在193億-210億，最后止步在185億。

實現這個185億的地價，競爭烈度算一般可上，地價偏合理值中上。

其一，核心城市的核心資產依然搶手。熊市里搶資產能搶成這樣，實屬不錯。一方面說明了最近的市場回溫提振了開發商的拿地意愿，但主要還是說明了，開發商依然對深圳這樣的城市表達謹慎樂觀的態度，尤其是核心地段的項目，依然是信心滿滿。

其二，接近300輪激烈的拼搶，恰恰驗證了樓市的分化行情。好地塊依然可以賣出好價錢，好樓盤依然可以日光。當然，華潤聯合中海，一部分原因也是要捍衛自己的后海霸主位置，某種程度上，也可以說是后海和蛇口兩家地頭蛇的鏖戰。

其三，三家央企的拼搶，是“老故事”了，因為調整市場玩家顯著減少，非國企紛紛退場。玩家多的話毫無疑問可以拍到更高，側面也能看得出來，房地產市場其實越來越無趣，可以說的越來越少，國家隊自己玩吧。

其四，真實樓面成本低于深灣玖序。深灣玖序地塊去年6月出讓，樓面地價6.03萬元/平方米，看起來后海地塊更貴。但如果扣除租賃部分，真實樓面價達到約8萬/平米。相比之下，后海這塊地很簡單，主力就是住宅、公寓，全可售，大體來算真實樓面成本是低于深灣玖序的。但是求簡單算，我覺得歷史還是會把這塊地列為最高單價地王。

結合地塊本身的條件，應該說，最大的優點是取消了限價（當然90·70戶型政策也一并取消），這要比深灣玖序有更大的價格空間——后者在今年6月銷售，毛坯備案限價在13.3萬/平米。而且還可以受益于住宅新規，有更大的設計空間，這是兩大優勢。也就是說，在這塊地上，開發商可以有機會通過更具創新性的產品打造，去實現更高的價格抱負。這是我認為非常值得期待的地方，深圳可以出現一個極其有突破力的創新超高層住宅，令人興奮，但這需要開發商愿意沉下來去做產品研發才行。從過往看，在紅樹西岸、深圳灣壹號之后，深圳基本上再沒有什么獨步性的產品出現。這個項目我個人估計實現突破的概率五五開，做成一個平庸的快銷復制品也能理解，市場環境的確也不太支持。

項目的產品條件這部分，我之前談過，和超總相比，其實地塊的先天稟賦都差不多，稍好一些。都在商務區，居住氛圍弱一些（后海這塊地要好一些）；都是超高層，市場的可接受度還是有挑戰；中低層都會受到一些景觀遮擋（后海這邊寫字樓更疏朗，遮擋會小些）；地塊配套看起來學區是在深圳灣學校，這個學校當然很不錯，全深圳極其罕見的小班制，但必須說市場預期太高了，還沒達到，估計也追不上當初發誓要超過的“四大”了；都有超級稀缺的景觀價值（包含海景+公園），后海這塊地未來可以通過連廊走到人才公園，夜景怡人。

能否走得好，主要取決于產品的規劃設計，我認為這個項目應該不至于再全部搞最小180平米起步的大戶型。近兩年的市場驗證，超高層+純大戶的產品配置，市場接受度并不那么好。原因無它，太貴了。整體消費降級的環境下，不排除有一小部分人會升級，但是那個量太小了。有錢人只是有錢，但又不傻。如果單套起步價都要2500萬以上，會顯得比較冒險，悅府當年在市場大牛市中也沒有那么大膽。當然，華潤做頂豪產品的口碑，在深圳這些年是遠超中海的，以其產品能力和在深圳高端客群的積累，也許會更有機會完成產品創新的挑戰——最起碼它不會不設計個陽臺吧。

最終能賣多少錢，誰知道呢，還是要看屆時的市場環境。

就市場影響來看，我刷了一些觀點，大都認為這塊地的地王價，能夠有效提振市場士氣，也說明市場要開始好起來了。

在我看來，對的成分有，但不多。的確豪宅地塊的成交對市場構成一個利好，有助于市場信心的提振。但是，主要部分還是一個過往的傳統想法，大家都習慣于的通過“地王”來營造氣氛。今天的市場環境已經變了，回到上面說的，這更多展示的是“分化”，上海在今年的展示是最典型的。過去2年，以及未來我們會看到越來越這樣的“火與冰”，好賣的能讓你羨慕的牙根兒癢癢，難賣的也能讓你郁悶得茶飯不香。因為這樣核心區的、壓箱底的寶藏項目，太少了，太稀缺了。它反映出，即便在熊市里，超級城市+超級地段+超級豪宅，也是人人夢寐以求的最為保值的長期資產儲蓄所。

所以，我還是重復我好多遍的觀點：好盤好賣，好賣只說明它是好盤，除此之外，什么都不說明，好盤與大勢之間的關聯性越來越弱。我的意思是，市場的變化要求我們去順應，去做顆粒度更細的分析和研究，才有希望把決策做的更對。

本次成功出讓的后海地塊，是深圳今年賣的第四塊住宅用地（還是第五塊，我實在記不清了哈哈），也宣告了深圳2024年全年賣地的結束。故，深圳2024年累計實現住宅用地出讓收入大約是331.66億，略微超過去年全年的312.5億，但比2022年的737.27億相比，怒劈55%。預計明年，深圳會拿出來更多的核心區域的寶藏地塊，以確保來自土地這部分收入的穩定。

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