新政后首月房價出爐,一線城市二手房價格轉(zhuǎn)漲0.4%;專家:房價拐點已經(jīng)到來

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作者 | 王澤紅

11月15日，國家統(tǒng)計局公布10月份房價變動情況，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)。

具體來看，共有63個城市新建商品住宅售價指數(shù)環(huán)比下降，較9月份66城減少3城；7個城市環(huán)比上漲，較9月份增長4城。

其中，上海漲幅0.3%領漲，太原、廈門、平頂山、桂林漲幅0.2%；而揚州以跌幅1.4%領跌。

一線城市二手住宅環(huán)比轉(zhuǎn)漲

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，北京和廣州均下降0.7%。

一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉(zhuǎn)漲。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二手住宅環(huán)比下降0.4%，降幅收窄0.5個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅收窄0.2個百分點；二手住宅環(huán)比下降0.6%，降幅收窄0.3個百分點。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個，比上月增加8個。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.6%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降4.9%、10.4%和8.1%，上海上漲5.0%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降9.6%，降幅收窄1.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降8.4%、6.7%、12.5%和10.9%。

二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降6.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅同比下降8.8%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降6.6%和9.0%，降幅均與上月相同。

專家：房價拐點已到來

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，根據(jù)簡單算術平均計算，10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-6.2%，房價指數(shù)出現(xiàn)重大變化。

去年下半年開始，全國房價指數(shù)總體步入持續(xù)下跌、跌幅擴大的通道，市場壓力總體較大。而此次10月份房價指數(shù)環(huán)比指標明顯改善，即跌幅收窄態(tài)勢非常明顯。基于近期房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的信號和市場表現(xiàn)，此次房價指數(shù)說明房價拐點已經(jīng)到來。

從10月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.3%、-0.5%和-0.5%。而同比漲幅則為-4.6%、-6.0%和-6.6%。當前數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了兩個重要拐點。一是各線城市房價指數(shù)都出現(xiàn)了拐點，即一二三線城市環(huán)比跌幅都在收窄；二是一線城市房價指數(shù)同比跌幅出現(xiàn)了拐點。

“據(jù)此可以認為，本輪房價拐點到來，是全方位的，同時一線城市會扮演非常重要的領頭羊角色。” 嚴躍進指出。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，10月份，全國70城房價止跌或跌幅大幅度緩解的趨勢很明顯。這主要源于9月24日政治局部署“止跌回穩(wěn)”新指示后到現(xiàn)在，有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效的密集行動未停止，給市場傳達了積極的信號，即在“止跌回穩(wěn)”的新基調(diào)下，“市場不止跌、政策不停止”。

10月份，重點城市新房和二手房市場帶看、認購都出現(xiàn)明顯反彈，部分城市增長幅度超過50%甚至翻倍。這種熱度比之前各輪新政，比如5.17以及8月份“認房不認貸”后新政效果持續(xù)時間短，而9.29以來的新政，在存量政策落地和增量政策儲備和出臺不斷疊加的情況下，對市場信心提振效果更明顯。

此外，10月份是銷售促銷月，全國100城、1000家房企、2000個項目推出促銷。同時，全國房協(xié)各地房協(xié)發(fā)出號召，不能搞價格內(nèi)卷式競爭，龍頭企業(yè)帶頭祭出保價賣房、無理由退房等等，也對穩(wěn)定價格有積極意義。

二手房方面，市場預期提振，業(yè)主掛牌量減少。機構(gòu)監(jiān)測的14座重點城市二手房掛牌量同比首次減少，業(yè)主議價率下降，比如廣州合富統(tǒng)計的議價率從9月的8.6%降至8.0%，對二手房價穩(wěn)定有重要職稱支撐。

“一線城市價格穩(wěn)定更明顯，從原因分析，一方面一線城市此前房價跌幅比較大，部分區(qū)域降價40%到50%，另一方面前期流入人口多，商品房市場發(fā)展早，積累的剛需和改善需求都比較多，房價下跌后談到部分需求的購房門檻。此輪新政，一線城市成交反彈力度更大，新房和二手房同環(huán)比直至少在50%甚至翻倍，這是一線城市房價止跌和反彈力度更大的原因。” 李宇嘉指出。

他認為，下一步，隨著增量政策不斷落地，比如城中村改造貨幣化安置在鄭州、廣州等地落地，未來還可能擴大規(guī)模；比如，白名單融資審批額度大規(guī)模落地，第四季度增長1.77萬億；比如地方政府債務置換、收購存量土地對行業(yè)風險的緩釋和地價的穩(wěn)定，特別是商品房交易繼續(xù)回升，房價止跌企穩(wěn)的基礎就夯實了。

“房價能否止跌企穩(wěn)，一方面要看10月份以來的交易量能否保持住，至少比新政前的水平要高；另一方面，要看熱點城市二手房掛牌量能否不再大規(guī)模攀升，業(yè)主降價掛牌比例能否降低。此外，收儲存量土地能否有積極進展，能在源頭上把地價穩(wěn)定住。同時，城中村改造貨幣化安置能否有效落地等等。總之，增量政策和存量資政策要持續(xù)疊加和循環(huán)，讓市場提振信心的同時，還能形成政策和改革共振，凝聚房價止跌企穩(wěn)的共識。“李宇嘉總結(jié)道。