真刀真槍減稅才是猛藥，有機會最高7個點！

我昨天發(fā)文《》，分析了稅收政策（財政政策）的落地可能性，今天財政部等三部門直接發(fā)大招。

在我展開之前，我就問：外媒“小作文”靠譜不？今年以來外媒小作文為什么押寶都那么準（降契稅、10萬億等等，等等，一大堆）——到底是誰走漏了風聲？為什么不走漏給我？

展開看一下。

核心內(nèi)容有幾個：

1）契稅。

這個在外媒小作文里說過了，但落地的政策我認為有點不及預期。

逐條看（以深圳為例）：

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

這一條，在原來表述中是90平米，90平米以內(nèi)課1%，以上課1.5%，現(xiàn)在面積提高到了140平米，其實就是像提高個稅起征點一樣，受益房產(chǎn)在原來90-140平米以內(nèi)的部分，但稅率并未減（所以上面那個140平米以上的“減按1.5%的稅率”表述是不正確的，本來就是1.5%）。

（二）對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

這一條，在原來表述中，課稅稅率統(tǒng)一為3%，這次劃分為兩檔。一檔是140平米以下，稅率從原3%減為1%，大減了2/3。二檔是140平米以上，稅率從原3%減為2%，減了1/3。

這部分受益者最多，二套及多套房是契稅新政受益最大的類型。首先是稅率直接降了，最高稅率3%降到了1-2%，最大減掉了2/3，最少也是減掉1/3。其次面積也擴容了，90平米變成140平米。這個受益房產(chǎn)在：所有的二套房（我理解，3套及以上全部視同二套），尤其是140平米以下的二套房。這部分房產(chǎn)很大，假定你房產(chǎn)套內(nèi)面積135平米，為二套房，交易價1000萬，契稅這部分現(xiàn)在可以由原來的30萬變成10萬，買家可以降低2個點的費用，相當于房價打了98折。

家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

這個很合理，意思是說，如果你賣掉了房子再換房，那就還是按首套按1%納稅。

總結來說，不及預期的部分在于，我認為不應該再區(qū)分什么面積了，而是一刀切的全部調(diào)減到1%最好，最能顯示政策的大力“止跌企穩(wěn)”。尤其是這種按面積劃分是非常不科學、不公平的，比按總價劃分更不公。郊區(qū)的144平米，可能單價、總價都還不及市區(qū)的一半面積，但卻要被課以更高的稅率。簡單一刀切最公平。

2）增值稅。

重要的其實是這個稅種，比上面那個契稅重要多了，因為它是5%，但因為細節(jié)未落地所以沒有成為本次的新聞焦點。

逐條來看。

（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條第一款有關內(nèi)容和第二款相應停止執(zhí)行。

這就是著名的增值稅以及增值稅“5改2”（歷史上出現(xiàn)過幾次了），這個5%的稅率在長期執(zhí)行中針對普通住宅是免征的，等于是只征非普。如果說，北上廣深全部取消了豪普標準，那么，上述政策即意味著：凡是你的房子在2年以上，進行買賣時，這部分稅負就沒了。

這將一下子可以省掉5個點，疊加上面的契稅，最高可以為買家省掉7個點的成本！同樣以上述套內(nèi)面積135平米、1000萬交易價格的房產(chǎn)來做例，買家有機會省掉的不是20萬，而是70萬！

當然，這里我們就要簡單回顧一下豪普區(qū)分以及開始取消的歷史進程，不然很多人搞不懂。

依據(jù)2015年國務院文件（實際政策更早），豪普區(qū)分標準有三項：容積率1.0以上、單套建面120平米以下、成交價低于同類住房平均價1.2倍。深圳長期以來執(zhí)行的政策是：小區(qū)建筑容積率不低于1（含1.0）、套內(nèi)面積不超過120平方米或建筑面積不超過144平方米、總價不超過750萬元。但去年11月之后，把價格要求取消了。

從今年7月開始，豪普標準取消正式拉開帷幕。7月，二十屆三中全會決議里明確提出：……允許有關城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。9月20日，北京率先提出：“將適時取消普通住宅和非普通住宅標準”。9月29日，上海也跟進提出：一是，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。二是，按照國家工作部署，適時取消普通住房標準和非普通住房標準，更好滿足改善性住房需求。10月17日，住建部新聞發(fā)布會上，部長倪虹講“組合拳”怎么打的時候說了“四個取消”——主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

到目前為止，深圳還沒有表態(tài)。從今天財政部這樣的政策來看，我認為北上廣深將會很快落地取消豪普區(qū)分標準的政策，有機會非常快。這對于很多買家賣家來說，翹首以待。

3）土地增值稅

土增稅和增值稅其實本來都是一塊兒，我調(diào)了順序，方便講，因為這部分主要涉及的是開發(fā)商。

（一）取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

下面還有個問答：

問、降低土地增值稅預征率下限的主要內(nèi)容是什么？

答：與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應，土地增值稅實行預征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預征的調(diào)節(jié)作用，稅務總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

這兩條其實都是針對B端開發(fā)商群體“減負”的，跟廣大房產(chǎn)買賣的散戶沒有關系，但是會在一定程度上減輕房企的負擔，并且提高項目的毛利率水平。按照原來的規(guī)定，如果是非普通住宅的開發(fā)，第一沒有上面說的普通住宅的減免優(yōu)惠，是全征的；第二預征率也比普通住宅普遍為高。所以，這個調(diào)整，如果能夠取消豪普標準，那么，所有的房企都可以受益于相應的稅務減免，而且，預征率也都會普遍性的下滑。對開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力緩解、還債能力提升、盈利水平修正，等等，都會有正面促進作用。

相比于降首付，減稅才是更猛的真刀真槍。這些落地之后，對于二套住宅的成交、非核心區(qū)大面積住宅的成交，都會有很好的促動。如果一線城市豪普標準取消的政策能夠在下周之前落地，那么市場的回暖持續(xù)力度至少會持續(xù)到年底乃至明年。

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