媽灣有多差？

前海是個頗具爭議的板塊，市場上的看法是很復雜且多樣的，比如有些人會這么看待它，由于深圳沿海岸線的盤子都賣的很貴，從深超總到深圳灣到蛇口到寶中，于是乎，一個嶄新的板塊，還是國家戰略級別的區域，怎么可能會起不來。

如果你是從建設周期來看，從國家成立前海至今10余年，現階段的建設進度，配套落地，產業引進，顯然是不及預期，進度太慢，人氣實在太低總讓人糾結。

但如果你把時間線放到同時期的其他戰略區域，他們和前海對比，進度是不是更順暢，現階段建設進度更快更強？？應該也不至于，仔細的看，這些都相對前海，捂著良心說一句，感覺都半斤八兩，比如科學城，比如深超總，比如福田口岸，又或者大運，留仙洞總部基地，沙井大空港。

前海為何負面和相對悲觀看法多？

核心原因就是一堆牛鬼蛇神不分青紅皂白的帶節奏，掩蓋事實，故意夸大數據，混淆概念，總拿著西北朝向矮樓層的成交來普及整個前海的價格價值。

慣用手法就是，買前海是坑，你看買前海都不賺錢，還虧錢。

但事實上，他們可不會告訴你，同年買了其他片區，或者二手房跌得更多。

我再給你一個鐵錚錚的數據。那些KOL不都說買房就要買核心區嗎？就要買最好的板塊嗎？

2019年華僑城新天鵝三期123平開盤原價1400-1700區間，近期最新成交1450-1800萬，持有接近6年的時間，算上利息，其實是不賺錢的。

2024.10 前灣前海龍光121平成交1180萬 持有3年

2024.10前灣潤峯府121平成交1180，持有3年

2024.10媽灣招商領璽一期120平成交1200萬 持有5年

算上利息，前海的次新和華僑城新天三誰贏誰輸呢？前海輸了嗎？如果算持有成本，天三的利息虧損可是比前海二手房要大。

這只是個盤現象對比，并非指這個板塊就不如別人，新天三旁邊的新天二135平最新成交還接近2500萬呢，2017年開盤均價就已經13萬多了，原購價1800，不同產品不同位置，價格差異真的很大。

如果你再把2021年同時期買的二手房和前海新房對比，當年的二手房普遍跌了30-50%的，前海新房頂多就是虧了利息。

從實際的數據可見，這些牛鬼蛇神說的前海是坑買了就虧錢的觀點，根本站不住腳，隨便可拆，毫無支撐阿。

說了這么多，只是想告訴各位什么才是真相，我們應該如何透過本質看真相。

把價格說清楚了。

咱們接著看前海處于什么樣的階段。

大家都喜歡桂灣，問題是桂灣沒什么住宅供應，前灣的壹灣臻邸也清盤，雖說前灣現階段沒什么供應，但商改住在深圳很常見，未來前灣能不能加供應保不準。

于是去年媽灣新增了10來塊住宅用地，就被很多自媒體噴成篩子了，當時我也寫了對于媽灣新增土地的看法，其中一個觀點也算是具有一定前瞻性的，時間過去一年了嘛畢竟，回看依然能經得起推敲。對于前海新增地塊的較深度看法。

這個觀點：“哪怕新增10多塊住宅用地，也不會一下子集中出讓銷售，招商是絕不會砸了自己的盤子”

你看吧，媽灣自從臻璽清盤后，已經斷層供應好久了，僅僅只有領璽四期一個盤子年底開，幾乎是兩年時間媽灣只供應了這么1-2個盤，還不到700套，對于諾大的媽灣，這點供應量算的上什么？

市場是動態的，大家總在說房子多了，可是購買力也是在新增，這可不是此消彼長的關系，能買得起房的人也是會同步新增的阿。

媽灣現階段建設進度已經快了不少，路段和基建面貌已經煥然一新，對比前幾年算是突飛猛進的變化了。

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再看下面這個圖右手白色這一塊，有媽灣7子的寫字樓聚集，萬科臻灣悅/棲灣里/領璽1-3期/頤灣府，南二外已經在建設中，包括旁邊沿河的前灣公園，各種公共配套都逐漸建成，其實媽灣的3/1已經形成了，剛好這一塊住宅相對凝聚，之前只有領璽和頤灣府兩個盤子，人氣相對冷清，現在有些業主住進來包括出租的，媽灣居住氛圍較之前好了不少。

左手紅色這一塊目前仍處于待開發建設的階段，不過白色與紅色中間的媽灣二路切割開了，感覺像是兩個板塊了，只要你不用上帝視角，在路面上實際感受并無過多不妥。

但是，凡事都有兩面性。

你接受不了了二手房的老舊，等同舍棄了二手房地段的成熟配套，居家氛圍，舍棄了配套所帶來的生活便利性。

這些都是媽灣現階段不具備的，媽灣現階段由于建設中，到處黃土飛沙，泥頭車，估摸著還要熬個幾年這種狀態，當然了，這只是前期無法避免的，所有都建設好了，之后的市場誰知道？誰能說得準？

那天我填了個問卷，“媽灣現階段的不足”填了：便利店都很少，生活便利性真的嚴重不行，路上找不到太多小店，下沉市場完全沒法打開，主要原因還是人口密度不夠，商業想沉淀起來的確不夠。

關注前海絕大部份的購房者是存在投資兼顧自住的雙重屬性的情況，既然有這個觀念，就必然是清晰媽灣現階段的區域面貌，規劃情況，以及不利因素，厭惡設施，甚至對于媽灣的下限的高低，應該也有一定的心理建設了。

假設媽灣這一塊的住宅都建好了，后續所反映的就是居住氛圍成熟，對應的商業，教育配套齊全，那么整個前海往后絕對是深圳最次新最現代化一個區域，但同樣反映的問題是提前入住的樓盤，難免要遭受片區的敲打挖掘，路段上泥土黃沙飛塵。

接受不了這個過程，那就接受單價更高的二手房或者看其他區域的新房，這個沒什么好糾結和猶豫的，會猶豫糾結的是又不想陪著這個片區成長所帶來的負面居住體驗，但又想吃下前海這塊概念板塊的餅。

會買前海新房的多數是不愿意屈就二手房的價格或者樓齡，或品質之類，我說更直白點，買前海的人和你們沒啥直接關系，所以你們不理解他們，他們同樣也不理解你們買二手房，倉位決定觀點，還是觀點決定倉位？