房價轉(zhuǎn)向的開始

信心賽過黃金。

9月24日國新辦新聞發(fā)布會上，央行、證監(jiān)會、金管總局釋放一攬子增量政策，力度空前。

房地產(chǎn)方面，接下來，存量房貸下調(diào)50bp、二套房首付比例降至15%、收儲再貸款央行100%出資、延長支持房企融資政策期限、支持收購房企存量土地等政策措施將陸續(xù)落地。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，9.24一攬子增量政策有助于提升大家對未來樓市走勢的預(yù)期，房價有望觸底。但觸底后，是會一直在底部徘徊，還是會反彈爬坡，尚需觀察。

但對于買房人來說，至少不用再擔(dān)心房價下行導(dǎo)致買后即貶值了。預(yù)計政策會推動一部分持幣觀望人群入市。但鑒于當(dāng)前就業(yè)收入信心不穩(wěn)，樓市整體行情能否扭轉(zhuǎn)向上還是未知數(shù)。

存量房貸利率下調(diào)約50bp，超預(yù)期

此前開源證券發(fā)表的研報中有過測算，2024年二季度新發(fā)放的住房貸款利率為3.45%，而2023年8月調(diào)整后23萬億存量首套房貸平均利率為4.27%，中間相差82bp。而今年5年期LPR已經(jīng)累計降息35bp，即剩余的47bp是存量住房貸款利率潛在可調(diào)降空間。

這次央行宣布將下調(diào)存量房貸利率約50bp，幅度甚至超過市場預(yù)期。同時，隨著逆回購操作利率下調(diào)，市場預(yù)期LPR將繼續(xù)下調(diào)0.2到0.25個百分點，增量房貸利率會繼續(xù)下調(diào)。

意味著調(diào)整落地后，存量房貸利率與新增房貸利率幾乎持平了。

這也響應(yīng)了大眾的呼吁。以100萬元按揭總額、期限30年、等額本息為例，月供可減少約284元，利息總額可減少超10萬元。

隨著月供還款壓力的降低，大家會適當(dāng)提升他項消費(fèi)，也會降低二手房拋壓，對房價形成一定支撐，同時減少提前還貸及違規(guī)換貸行為，助推樓市穩(wěn)定。

二套首付比調(diào)降至15%，超預(yù)期

本次政策宣布全國層面統(tǒng)一首套和二套的最低首付比例，將二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

申萬宏源研究分析，本次首付比下降后將創(chuàng)歷史新低，顯著低于前兩輪周期首套和二套首付比下限水平（2008年10月下限20%/40%、2015年3月下限30%/40%），也有利于推動居民加杠桿釋放合理改善性需求。

但央行行長也明確，各城市可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。因此，后面還需關(guān)注尤其是一線城市的具體落地執(zhí)行情況。

目前，四個一線城市的二套房首付比例分別為北京35%（五環(huán)外30%）、上海35%（部分區(qū)域30%）、廣州25%、深圳30%。如果落地15%首付，加上四季度房企加大推盤促銷，改善性需求有望集中釋放，帶動樓市整體提振。

收儲加碼，央行資金支持力度提升

央行行長宣布，將5月份央行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，央行資金的支持比例由原來的60%提高到100%。

國盛證券研究認(rèn)為，在此前的模式中，央行資金支持比例為60%，即央行3000億元+商業(yè)銀行2000億元的組合貸款，落地難點在于商業(yè)銀行投放貸款部分要求的回報率偏高。

此次央行行長宣布央行資金支持比例提升至 100%，將會有更多的項目達(dá)到商業(yè)銀行的回報率要求，同時也能相應(yīng)大幅減輕地方政府資本金、補(bǔ)貼租客等方面的資金壓力。

因此，國盛證券認(rèn)為，該項政策會增強(qiáng)銀行和收購主體的積極性，進(jìn)一步推動地方收儲，有利于更好地推動存量商品房去庫存。

隨著市場庫存降低，也有助于推動市場化商品房的銷售。

收儲范圍擴(kuò)容，從商品房擴(kuò)展至土地

央行將支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，央行可提供政策支持。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，收購存量土地可以緩解房企的資金壓力，可以降低既有及潛在庫存。
國泰君安認(rèn)為，“死庫存”也是資產(chǎn)的一部分，一定對應(yīng)著負(fù)債。盤活“死庫存”，樓市才能走向下一階段。

繼續(xù)對房企敞開融資渠道

央行行長表示，將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。

國金證券研究認(rèn)為，通過將房地產(chǎn)金融政策延期，繼續(xù)對房企敞開融資渠道，提供資金支持，減輕房企流動性壓力，能夠防止更多房企出險，穩(wěn)定市場情緒。

招商證券同時認(rèn)為，保障性住房再貸款央行資金支持比例提高、經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融 16 條”延期、研究支持收購房企存量土地且提出必要時可由央行提供再貸款支持等，或進(jìn)一步明確了對房企主體提供流動性支持的政策意圖，或有助于鞏固“信用底”，后續(xù)或可持續(xù)關(guān)注主體流動性支持政策的出臺及落地。

國盛證券同時認(rèn)為，目前新房銷售持續(xù)承壓影響房企回款，民營房企和混合所有制房企融資環(huán)境相對仍困難，仍有必要出臺進(jìn)一步支持政策，減輕房企流動性壓力。

另外，業(yè)內(nèi)預(yù)測，北上廣深等核心城市應(yīng)會進(jìn)一步松地產(chǎn)，取消或調(diào)減限購、取消普宅和非普宅的區(qū)別等。國盛證券預(yù)測，快的話可能國慶節(jié)前就會有體現(xiàn)。

回調(diào)近尾聲 房價觸底來臨

業(yè)內(nèi)擔(dān)心的是，此次政策從金融層面支持力度加大，需求側(cè)延續(xù)鼓勵購房者加杠桿導(dǎo)向，但在他們對未來房價、就業(yè)收入等還存有擔(dān)憂的情況下，可能會削弱對樓市銷售提升的效果。

但同時也有多位專業(yè)人士分析，央行將全國層面首套和二套房首付比例統(tǒng)一降至15%，或也暗示著房價已經(jīng)觸底。

因為作為按揭貸抵押物，如果房價繼續(xù)較大幅度下行，會超過銀行的風(fēng)險承受度。

中金公司在一篇最新研報中表明，如果房價進(jìn)一步調(diào)整，房價下調(diào)幅度超過首付比例家庭的房貸投放額占比的增長，或?qū)鹑隗w系形成壓力。

此外，央行行長還宣布，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。多家機(jī)構(gòu)預(yù)計，四季度還可能會追加財政預(yù)算，增發(fā)國債。

如國盛證券研究所言，本次一攬子政策如期而至，既有著眼當(dāng)下的“放水”，也有布局長遠(yuǎn)的制度安排，還有直面問題的“對癥下藥”，這是政策轉(zhuǎn)向的開始。

紅姐認(rèn)為，很大概率上，這也將是房價轉(zhuǎn)向的開始。