房價(jià)轉(zhuǎn)向的開始

　　信心賽過黃金。

　　9月24日國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行、證監(jiān)會(huì)、金管總局釋放一攬子增量政策，力度空前。

　　房地產(chǎn)方面，接下來，存量房貸下調(diào)50bp、二套房首付比例降至15%、收儲(chǔ)再貸款央行100%出資、延長支持房企融資政策期限、支持收購房企存量土地等政策措施將陸續(xù)落地。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，9.24一攬子增量政策有助于提升大家對未來樓市走勢的預(yù)期，房價(jià)有望觸底。但觸底后，是會(huì)一直在底部徘徊，還是會(huì)反彈爬坡，尚需觀察。

　　但對于買房人來說，至少不用再擔(dān)心房價(jià)下行導(dǎo)致買后即貶值了。預(yù)計(jì)政策會(huì)推動(dòng)一部分持幣觀望人群入市。但鑒于當(dāng)前就業(yè)收入信心不穩(wěn)，樓市整體行情能否扭轉(zhuǎn)向上還是未知數(shù)。

　　01地產(chǎn)銳觀察

　　存量房貸利率下調(diào)約50bp，超預(yù)期

　　此前開源證券發(fā)表的研報(bào)中有過測算，2024年二季度新發(fā)放的住房貸款利率為3.45%，而2023年8月調(diào)整后23萬億存量首套房貸平均利率為4.27%，中間相差82bp。而今年5年期LPR已經(jīng)累計(jì)降息35bp，即剩余的47bp是存量住房貸款利率潛在可調(diào)降空間。

　　這次央行宣布將下調(diào)存量房貸利率約50bp，幅度甚至超過市場預(yù)期。同時(shí)，隨著逆回購操作利率下調(diào)，市場預(yù)期LPR將繼續(xù)下調(diào)0.2到0.25個(gè)百分點(diǎn)，增量房貸利率會(huì)繼續(xù)下調(diào)。

　　意味著調(diào)整落地后，存量房貸利率與新增房貸利率幾乎持平了。

　　這也響應(yīng)了大眾的呼吁。以100萬元按揭總額、期限30年、等額本息為例，月供可減少約284元，利息總額可減少超10萬元。

　　隨著月供還款壓力的降低，大家會(huì)適當(dāng)提升他項(xiàng)消費(fèi)，也會(huì)降低二手房拋壓，對房價(jià)形成一定支撐，同時(shí)減少提前還貸及違規(guī)換貸行為，助推樓市穩(wěn)定。

　　02地產(chǎn)銳觀察

　　二套首付比調(diào)降至15%，超預(yù)期

　　本次政策宣布全國層面統(tǒng)一首套和二套的最低首付比例，將二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

　　申萬宏源研究分析，本次首付比下降后將創(chuàng)歷史新低，顯著低于前兩輪周期首套和二套首付比下限水平（2008年10月下限20%/40%、2015年3月下限30%/40%），也有利于推動(dòng)居民加杠桿釋放合理改善性需求。

　　但央行行長也明確，各城市可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。因此，后面還需關(guān)注尤其是一線城市的具體落地執(zhí)行情況。

　　目前，四個(gè)一線城市的二套房首付比例分別為北京35%（五環(huán)外30%）、上海35%（部分區(qū)域30%）、廣州25%、深圳30%。如果落地15%首付，加上四季度房企加大推盤促銷，改善性需求有望集中釋放，帶動(dòng)樓市整體提振。

　　03地產(chǎn)銳觀察

　　收儲(chǔ)加碼，央行資金支持力度提升

　　央行行長宣布，將5月份央行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，央行資金的支持比例由原來的60%提高到100%。

　　國盛證券研究認(rèn)為，在此前的模式中，央行資金支持比例為60%，即央行3000億元+商業(yè)銀行2000億元的組合貸款，落地難點(diǎn)在于商業(yè)銀行投放貸款部分要求的回報(bào)率偏高。

　　此次央行行長宣布央行資金支持比例提升至 100%，將會(huì)有更多的項(xiàng)目達(dá)到商業(yè)銀行的回報(bào)率要求，同時(shí)也能相應(yīng)大幅減輕地方政府資本金、補(bǔ)貼租客等方面的資金壓力。

　　因此，國盛證券認(rèn)為，該項(xiàng)政策會(huì)增強(qiáng)銀行和收購主體的積極性，進(jìn)一步推動(dòng)地方收儲(chǔ)，有利于更好地推動(dòng)存量商品房去庫存。

　　隨著市場庫存降低，也有助于推動(dòng)市場化商品房的銷售。

　　04地產(chǎn)銳觀察

　　收儲(chǔ)范圍擴(kuò)容，從商品房擴(kuò)展至土地

　　央行將支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時(shí)，央行可提供政策支持。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，收購存量土地可以緩解房企的資金壓力，可以降低既有及潛在庫存。

　　
國泰君安認(rèn)為，“死庫存”也是資產(chǎn)的一部分，一定對應(yīng)著負(fù)債。盤活“死庫存”，樓市才能走向下一階段。

　　05地產(chǎn)銳觀察

　　繼續(xù)對房企敞開融資渠道

　　央行行長表示，將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底。

　　國金證券研究認(rèn)為，通過將房地產(chǎn)金融政策延期，繼續(xù)對房企敞開融資渠道，提供資金支持，減輕房企流動(dòng)性壓力，能夠防止更多房企出險(xiǎn)，穩(wěn)定市場情緒。

　　招商證券同時(shí)認(rèn)為，保障性住房再貸款央行資金支持比例提高、經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融 16 條”延期、研究支持收購房企存量土地且提出必要時(shí)可由央行提供再貸款支持等，或進(jìn)一步明確了對房企主體提供流動(dòng)性支持的政策意圖，或有助于鞏固“信用底”，后續(xù)或可持續(xù)關(guān)注主體流動(dòng)性支持政策的出臺(tái)及落地。

　　國盛證券同時(shí)認(rèn)為，目前新房銷售持續(xù)承壓影響房企回款，民營房企和混合所有制房企融資環(huán)境相對仍困難，仍有必要出臺(tái)進(jìn)一步支持政策，減輕房企流動(dòng)性壓力。

　　另外，業(yè)內(nèi)預(yù)測，北上廣深等核心城市應(yīng)會(huì)進(jìn)一步松地產(chǎn)，取消或調(diào)減限購、取消普宅和非普宅的區(qū)別等。國盛證券預(yù)測，快的話可能國慶節(jié)前就會(huì)有體現(xiàn)。

　　06地產(chǎn)銳觀察

　　回調(diào)近尾聲 房價(jià)觸底來臨

　　業(yè)內(nèi)擔(dān)心的是，此次政策從金融層面支持力度加大，需求側(cè)延續(xù)鼓勵(lì)購房者加杠桿導(dǎo)向，但在他們對未來房價(jià)、就業(yè)收入等還存有擔(dān)憂的情況下，可能會(huì)削弱對樓市銷售提升的效果。

　　但同時(shí)也有多位專業(yè)人士分析，央行將全國層面首套和二套房首付比例統(tǒng)一降至15%，或也暗示著房價(jià)已經(jīng)觸底。

　　因?yàn)樽鳛榘唇屹J抵押物，如果房價(jià)繼續(xù)較大幅度下行，會(huì)超過銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受度。

　　中金公司在一篇最新研報(bào)中表明，如果房價(jià)進(jìn)一步調(diào)整，房價(jià)下調(diào)幅度超過首付比例家庭的房貸投放額占比的增長，或?qū)鹑隗w系形成壓力。

　　此外，央行行長還宣布，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場提供長期流動(dòng)性約1萬億元。多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，四季度還可能會(huì)追加財(cái)政預(yù)算，增發(fā)國債。

　　如國盛證券研究所言，本次一攬子政策如期而至，既有著眼當(dāng)下的“放水”，也有布局長遠(yuǎn)的制度安排，還有直面問題的“對癥下藥”，這是政策轉(zhuǎn)向的開始。

　　紅姐認(rèn)為，很大概率上，這也將是房價(jià)轉(zhuǎn)向的開始。