“科創+微度假購物”，這個項目刷新了我對商業的認知！

REALESTATE REVIEW

圖：云廊天街

引言

如果問我上海最好的微度假區域在哪里？我認為在黃浦江以東是崇明，在浦西就應該是松江了。

我在上海城區內生活那么多年，每次從江浙地區開車回上海，總會路過這里的門戶松江。對我而言，松江一直有著一種“迷人的松弛感和歷史感交織的氣息”。

松江有朝氣蓬勃的大學城，松江有上海最集中的景區公園聚集地，包括廣富林、佘山、月湖、辰山植物園，車墩影視基地等等，這個片區不像市中心那么緊密，松江的人均城鄉公園綠地面積達到20.18平方米，是上海平均數據9.5平米的兩倍。

所以，松江的綠意環繞，折射出一股濃郁的松弛感，加之這里數十所國內外頂級大學的大學城和各類國際學校扎堆，這10多萬年輕人讓松江活力四射，它的“年輕力、生態力和松弛感”，某種意義上代表了上海的未來。

同時，松江離主城區30多公里的車程，結合她的森系的生態環境，也是上海最愜意的微度假地段。到十四五末的2025年，松江的年旅游接待人次將達到3,000萬人次，實現年200億的巨大旅游產出，其中大部分來自于上海主城區。

在產業方面，松江近兩年還涌出了一個巨大的增量，那就是G60科創云廊。它作為一個全新的產業爆發點，從松江生發出來，輻射到長三角腹地。

圖：G60科創云廊

最近，松江又有一種“科創+微度假購物”的生活方式悄悄流行起來，它能把工作與購物度假在一個場域里深度融合，這樣的豐富度已經全面超越了普通的產業園和商業街區。

它就是煥新中的云廊天街，這個日新月異的項目，這個超長尺度的立體街區，已經成為了松江的新地標，讓我們來一看究竟！

科創+購物微度假=稀缺的創新組合

在當今社會，一個好的產業園區并不稀缺。稀缺的是一個園區，能否構建一種“示范性和引領性”的產業生活方式，從而搭建出一個更有先進性的產業生態系統。若能如此，它的吸引力就遠遠超過同行。

自古以來，松江就是“上海之根”，它是上海移民文化的發源地，從它這里的開枝散葉，牽引著江南一帶的財富走向。千百年后，松江仍然是周邊地區的“產業策源樞紐”。

從區位價值來看，松江的交通網絡極其發達，它是上海連接整個長三角地區的重要樞紐，其戰略地位可謂是“襟四省而帶九城”。

在這兩年《長三角G60科創走廊“十四五”先進制造業產業協同發展規劃》的政策背景下，G60科創云廊橫空出世。這座投資過百億的巨大的產業綜合體是一個超級工程，它總建筑面積近100萬平米，全長達到1.5公里。從G60高速上望去，這組城市現象級的地標云頂建筑，如同是一艘生于云端的未來巨艦，連接了周邊大量的高質量的創新辦公載體。

圖：G60科創云廊夜景鳥瞰

而連接這艘巨艦的結構，除了頂層的巨型天幕之外，還有一個巨艦底部的立體景觀購物公園，它就是云廊天街。

云廊天街是一條1.5公里長的3層立體長廊型街區，商業總面積達到11.2萬平米，它綿延輾轉，上下穿梭，形成了一段悠長的半開放空間。這里有充沛的停車空間，一二期總車位數超過5500個，一期已經使用的也有1182個車位。

徜徉在其中，既有戶外街區的舒適，也有室內商場的愜意。更有特色的是，這條天街結合上部巨大的天幕，構成了豐富的空中景象，如夢似幻。

圖：云廊天街夜晚天幕

而這樣獨具特色的“觀天賞云”的空間形態，恰好與龍湖商業的“天街”產品線吻合，兩者聯姻可謂是珠聯璧合。

正如天街產品線的命名來源于郭沫若的那首著名的詩《天上的街市》一樣，“那飄渺的空中，定然有美麗的街市，街市上陳列的物品，定然是世上沒有的珍奇”。從這點看，云廊天街美妙的空間場景，就是最像“天街”的天街了。

這些年，龍湖商業就是以打造“天街”這樣的美好愿景，在全國進行了布局。截至2023年，龍湖商業在華東區域已經布局8個城市，有47個在管項目，他們通過采用“輕重資產并舉”和“一店一策”的運營策略，打造出如杭州濱江天街等多個明星項目。如今，龍湖商業利用他們豐富的管理經驗和品牌資源，正在為云廊天街帶來全新的賦能。

不同于普通的產業園區的商業配套，他們大多只服務于自己園區內的需求，云廊天街作為一個新物種，它的“長廊的獨特性”和“空間的唯一性”決定了它必然是個開放型的、跨越性的作品。

它的存在就如同一條鲇魚，就是要激活周邊的產業和生活空間，實現“近鄰升溫，遠端觸達”。

它不僅要讓周邊的辦公人群、居住人士在這里及時方便的購物、健身、休閑放松，消解每天上班學習的疲乏，同時它更是能滿足每年從上海主城來松江的千萬級人次的微度假客人的情緒消費需求。

云廊天街通過獨特的幻彩場域和豐富的內容活動，讓游客們能在這樣一座全新的“微度假目的地”中小憩，消磨“云中好時光”。

圖：夜晚的云廊天街

它為什么會有如此獨特而豐富的定位？我來詳細分析一下。

首先，處于G60科創走廊頭部的云廊天街，有著充沛的產業人群基礎。

在云廊天街所緊鄰的這條通往江浙皖地區的G60快速路沿線上，在松江共布局了9個產業集聚區，涵蓋了近3,000家高技術企業和近百萬的常駐人口。

與此同時，周邊的人工智能、科技影都和大學城雙創園區，也是未來產業不斷升級的新動力，保證了這里的產業增量和潛力源源不斷。

其次，周邊區域強剛需，構建項目的基本盤。

時下所有能扎實發展好的商業體，他們的第一步，都是要打好陣地戰。云廊天街的定位也是充分考慮了周邊的基礎需求。

初步統計，這個片區的居住人群達到近30萬人，并且中高收入家庭所占比重比較大，而辦公人群近10萬人，他們的整體收入水平也要明顯高于新橋鎮板塊的平均收入水平。在這樣的市場環境下，這個片區日均的自然客流量可以達到近2萬人次，這些都構成了云廊天街消費的基本盤。

圖：云廊天街周邊市場客群分析圖

所以，空間的獨特性、地理占位的稀缺性、周邊腹地的扎實市場消費基礎，都決定了云廊天街未來的發展，絕不會是一個普通的商業，上面這些要素為構建“微度假目的地”預留了獨特的生態土壤。

立體公園城市景觀下的微度假目的地

不同于佘山度假區一代秀美的自然環境，云廊天街獨有的“立體商業公園”形象，已經成為了松江的另一張名片。

從空間層次上來看，在這條1.5公里長的連綿不斷地商業街區，不是一條普通的單向街區，而是有著豐富的4層空間結構。同時，已經呈現的云廊一期，再結合云廊二期正在打造的綠色云谷，還能形成一種街區與戶外公園的串接。

這種從一維到立體，從都市到自然，這種觀天賞云的空間結構，在全中國都是極稀缺的citywalk空間。

1、“城市光憩場，空中彩云間”，是云廊天街標志性的吸引物

這個立體商業公園的最高層，就是懸掛于23棟寫字樓集群上空的天幕層，這里共安裝約10萬盞LED燈照明，是一個巨大的云間秀場。每到周末，這10萬盞燈光亮起，一條云中的文化長廊和景觀長廊就會展現在項目的上空，它就成為整個松江的“城市光谷休憩場”。

圖：夜晚的云廊天街和天幕

而這個天幕也契合了松江的城市文化，松江自古以來有一個極美的名字，那就叫“云間”。如它的美稱所含的意蘊一樣，這里一直就是一個“如云一樣”匯聚的城市。這里見證了上海最早的移民，也醞釀了上海“海納百川，大氣謙和”的城市品質，同時也催生了江南一帶的產業發展和財富傳播。

所以，頂層的空中天幕和底層云廊長街，就形成了一種有著獨特光影美學的休閑目的地。

圖：云廊天街夜間各類運營活動

2、超長距離的立體購物和微度假走廊，形成獨一無二的游逛體驗

在空中天幕的掩映下，一條1.5公里長的云廊天街商業街的主體部分逐步在這里展開。從尺度上看，這樣的連綿不絕的底層長街的尺度，形成了全球的首創。

同時，整體一二期全部完工后，結合頂層的科創天幕廊架和底層的低碳云廊花園，就會形成一個獨特的高顏值、多流線、強體驗的多彩云境。

而街區的中央休憩和外擺區域有近20米，兩側的人形通道區域分別是5.4米。這樣的尺度，既保證了舒適的游逛通勤，也可在中央區域形成了稀缺的公共活動和游樂的空間。

圖：云廊天街二期效果圖

而在三層3.5萬平米的屋頂平臺，則是一個別具一格戶外運動空間。這里未來將迭代更新一條彩色跑道，打造出全長3公里的跑道走廊，特別適合周邊上班族和居民們來此運動健身，跑步解壓。

圖：三層運動跑道空間效果示意

消解疲乏、松弛社交、愜意度假的新業態模型

創造一種新生活方式，不僅要在場景上打造豐富的內容，更需要在招商業態和長期運營上下大功夫。

我們再來看云廊天街的業態規劃。

所有業態規劃的出發點來自于對客群需求的深度把控。對于項目周邊最重要的3公里范圍內的臨近客群而言，他們主要是中高層的家庭人群和科創園區內的高知人群。項目團隊通過細致的調研發現，休憩放松、消解疲乏、喜歡嘗鮮、為興趣買單、注重健康、親近自然，就是他們的共同特點。

同時，這里獨特的空間場景，也吸引了周邊5~10公里的區域客群。從而在業態規劃方面，這里就要打造一個“近者悅而遠者來”的度假消費目的地。

因此，云廊天街一期的業態規劃就圍繞：

美學零售（RETAIL）

菁英餐飲社交（FOODIE HALL）

和微旅生活(NEARCATION)

三大主題展開了整體的業態組合。

圖：云廊天街業態規劃模型

從空間布局來看，由于餐飲社交屬于強剛需組團，因此放在天街的中心部位，用于向兩側輸送客流。

1、制造環保、戶外、自然度假的新零售風潮

通過前期的運營數據發現，在項目端頭部位的特色店品牌ICICLE，以主打高品質和自然環保面料為賣點，設計品味優雅而時尚，恰好吻合周邊中產和高知階層，獲得了非常好的經營業績。

由此，項目確定了以新一代健康環保的大女裝為出發點，并將時下風頭正勁的各類戶外品牌作為重要招商品類，形成新的業態聚焦。

這里包括了運動體驗型的戶外超市、滑雪店鋪、寵物店鋪、特色騎行店鋪等等。這樣的店鋪往往需要特別的戶外展示空間，通過各類策展活動帶動產品的銷售，形成社群的聚集，而云廊天街的中央長廊休憩帶，就是最好的活動秀場。

圖：云廊天街零售商戶

2、豐富的餐飲業態，滿足全時段、全功能、全客群的消費需求

作為一個在不同時段都會有不同類型客戶前來消費的項目，這里的餐飲業態布局，除了配合辦公人群日常餐飲和商務宴請業態外，還涵蓋了家庭度假的特色主題餐飲店鋪，形成了豐富的餐飲品類。

圖：云廊天街醉輝煌

3、打造新“微旅生活Nearcation+”的新業態

不同于普通的商業的是，云廊天街的三層空間3.5萬平米的屋頂平臺本身就是一個巨大的運動場。這里不僅有跑步道，還有網球、籃球、羽毛球和兒童運動空間，這樣密集的運動空間組合，為整個項目增強了一種少有的“活力”。

從云廊天街的業態布局規劃可以看出，它的豐富性和多元性就有效避免了常規產業區園區商業的客流鐘擺的問題：在上班日，大量的辦公人群聚集，商務宴請、各類辦公人群的社群活動不斷上演；到了節假日，大量家庭度假人群駕車而至，一種松弛感的度假氛圍彌漫了全部街區，這里成為了一座歡快之城。

圖：云廊天街中庭特色活動

總結

上海這座創新之城，總是能在全國市場給出新的生活方式“提案”。在中國各類空間業態全面過剩的時代，高超的提案力，會制造出新的流行，而這種流行力的涌現，就是打破內卷，最有效的手段。

在中國，很少有一個項目，能把硬朗的科創園區與情緒力爆棚的微度假生活方式結合在一起。不過，在云廊天街給出了新的解答。

在這里，一面是硬核科創的高強度工作，另一面是愜意休閑、放松度假，這樣就形成了在“云中工作，云下度假”的創新生活方式提案，也把周邊的人群與遠端的人群形成了強鏈接。

圖：云廊天街周邊大交通規劃

到2026年左右，云廊天街的一二期將全面建成開業，12號線地鐵西沿線科技城站也即將開通，周邊萬豪酒店也將全面營業。屆時隨著交通配套的極大改善和周邊商務配套的全面提升，11.2萬平米的可休憩、可游逛的云廊天街一二期全面綻放，必然會成為一個極具吸引力的微度假目的地。

讓我們共同期待！