城市更新怎樣加快推動(dòng)存量空間的功能轉(zhuǎn)換

近年來(lái)，辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、商場(chǎng)空置率高、招商困難、租金下降已成了所有地方面臨的難題，成為行業(yè)內(nèi)“老聲常談”的話題，而且，這種趨勢(shì)似乎還沒(méi)看到盡頭。

張江國(guó)創(chuàng)中心

為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？成因當(dāng)然是多方面的。從客觀上講，主要有三點(diǎn)：一是建設(shè)的規(guī)模太大了，不管什么城市，好像發(fā)展就是造房子、蓋大樓、建大商場(chǎng)、大產(chǎn)業(yè)園，由此，造成了供遠(yuǎn)大于求，“廟多和尚少”、“僧多粥少”成為普遍現(xiàn)象；

M50

二是互聯(lián)網(wǎng)科技的快速發(fā)展和應(yīng)用，使人們?cè)谏a(chǎn)、社交、活動(dòng)和消費(fèi)中，對(duì)物理空間的依賴(lài)度大大降低，“網(wǎng)上購(gòu)物”、“網(wǎng)上直播”、“在線辦公”、“在線會(huì)議”等已常態(tài)化，物理空間的過(guò)剩當(dāng)然避免不了了；三是經(jīng)濟(jì)不景氣造成各類(lèi)企業(yè)、投資、項(xiàng)目對(duì)空間的需求減少。如這幾年城市化和房地產(chǎn)行業(yè)降溫后，大批相關(guān)行業(yè)企業(yè)減員、縮小規(guī)模甚至關(guān)門(mén)，所需的辦公空間當(dāng)然也大幅減少。

EKA天物空間

用從物理空間產(chǎn)品自身看，也存在不少缺陷：一是品種單一。雖然比前二十年增加不少，但也還是停留在商業(yè)、辦公、研發(fā)、教育、體育、文化等幾大類(lèi)，其實(shí)，隨著城市功能的豐富以及多樣化、差異化和個(gè)性化，空間產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有做到按需提供；二是相同產(chǎn)品空間內(nèi)的功能單一。尤其是一些“高大上”的甲級(jí)寫(xiě)字樓，除了辦公外，沒(méi)有其它業(yè)態(tài)可供選擇，抗風(fēng)險(xiǎn)能力脆弱。

現(xiàn)所

怎樣化解現(xiàn)有存量空間空置率高的問(wèn)題呢？當(dāng)然需要從長(zhǎng)計(jì)議、綜合施策、長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治。比較關(guān)鍵的：一是要在認(rèn)識(shí)上真正確立城市發(fā)展已進(jìn)入存量時(shí)代的意識(shí)。不能打著城市更新的旗號(hào)，干著“掛羊頭賣(mài)狗肉”的活。更不能一講發(fā)展就搞習(xí)慣性動(dòng)作、大干快上建房子;很長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期里，建高樓被當(dāng)作各地體現(xiàn)發(fā)展水平的一個(gè)標(biāo)志。前不久，還聽(tīng)說(shuō)在一個(gè)行政區(qū)的甲、乙兩個(gè)區(qū)域，甲處要建250多米的高樓，問(wèn)為什么要建這么高，讓人啼笑皆非的理由竟然是為了要比乙處的樓高出X米；

智慧灣

二是要把重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到盤(pán)活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、完善功能上來(lái)。這樣，才能真正從內(nèi)涵上、質(zhì)量上保持可持續(xù)發(fā)展。三是要從源頭抓起，控制總量。把現(xiàn)有存量的結(jié)構(gòu)、功能優(yōu)化與總量、增量的有序增加結(jié)合起來(lái)。

UYAO55

其實(shí)，現(xiàn)在國(guó)家大力推動(dòng)的城市更新，不僅僅是要解決舊區(qū)改造等問(wèn)題，更是化解現(xiàn)有存量空間空置率高等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的必由之路。如果用城市有機(jī)更新的理念、思路和方法來(lái)破解這類(lèi)難題，可以起到事半功倍的效果。也就是說(shuō)，現(xiàn)有的城市存量空間總量，不僅已能滿足當(dāng)前乃至很長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展所需，而且還可以根據(jù)城市發(fā)展的需要，適時(shí)轉(zhuǎn)換調(diào)整它們之間的功能，實(shí)現(xiàn)功能在不同存量空間的有序轉(zhuǎn)換，以適應(yīng)社會(huì)和城市發(fā)展的快速變化。

宏慧·視界BOX

在這方面，其實(shí)已有大量實(shí)踐案例可以佐證。一是工業(yè)空間的功能轉(zhuǎn)換。作為中國(guó)近代工業(yè)的發(fā)源地，上海相當(dāng)數(shù)量的工業(yè)空間被保留下來(lái)了，如今，原有的工業(yè)生產(chǎn)功能轉(zhuǎn)移后，保留下來(lái)的工業(yè)存量空間已成為上海發(fā)展科創(chuàng)、文創(chuàng)、商業(yè)、教育、養(yǎng)老、公寓等的新空間，像張江國(guó)創(chuàng)中心、長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷、智慧灣、新業(yè)坊、中成智谷、天物空間等等，數(shù)不勝數(shù)；

1876新視覺(jué)

二是商業(yè)空間的功能轉(zhuǎn)換。過(guò)去商業(yè)空間稀缺功能不用轉(zhuǎn)換，現(xiàn)在也過(guò)剩了，不轉(zhuǎn)不行了。比較典型的是，南京有一個(gè)商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)為三甲醫(yī)院的門(mén)診大樓，一下子就把門(mén)可羅雀的商場(chǎng)給盤(pán)活了。其實(shí)，現(xiàn)在的所謂購(gòu)物中心，其功能已在做潛移默化的轉(zhuǎn)換，如大量醫(yī)美、專(zhuān)科醫(yī)院、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和體育健身功能進(jìn)來(lái)了，非購(gòu)物消費(fèi)功能在不斷取代購(gòu)物消費(fèi)功能；

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中大醫(yī)院門(mén)診，圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料

三是辦公空間的功能轉(zhuǎn)換。這件事似乎最為迫切，上海的典型案例是1.8萬(wàn)平方米的亞洲大廈，自發(fā)轉(zhuǎn)出了近20個(gè)小劇場(chǎng)，演脫口秀、音樂(lè)劇、話劇等?，F(xiàn)在稱(chēng)之為“演藝新空間”；在紐約，有600多個(gè)大中小劇場(chǎng)，除了幾十個(gè)大型劇場(chǎng)外，大部分都是包含在其他建筑中的。如今，紐約又把不少辦公樓改為酒店、公寓，作為紐約辦公樓功能轉(zhuǎn)換的一個(gè)重要方向；

亞洲大廈星空間，圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料

四是居住空間的功能轉(zhuǎn)換。上海最為經(jīng)典的是田子坊，這里不作展開(kāi)。很有名的虹橋基金小鎮(zhèn)原來(lái)也曾是日企高管居住的別墅區(qū)。而且，居住空間的功能轉(zhuǎn)換往往是 “細(xì)雨潤(rùn)無(wú)聲”的，在家辦公、在家開(kāi)會(huì)、在家直播、在家培訓(xùn)、在家設(shè)計(jì)、在家組裝、在家視頻教學(xué)、在家餐飲等等，你能分辨這“家”是辦公用地、教育用地、研發(fā)用地、工業(yè)用地還是商業(yè)用地，它們與住宅用地的關(guān)系怎樣切割呢？“水清則無(wú)魚(yú)”，在某種意義上，“模糊”本身就是一種生產(chǎn)力、一種優(yōu)化組合、一種創(chuàng)造性?！盎煦绱髮W(xué)”的取名大概也緣于此道理。

虹橋基金小鎮(zhèn)

現(xiàn)在，居住空間功能最迫切需要轉(zhuǎn)換的地方是：大量沿馬路街道邊的居民樓底層。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，一層或六層叫“頂天立地”，但能分到這樣的房子已算幸運(yùn)了。可現(xiàn)在不同了，隨著人民群眾對(duì)美好生活的向往，城市住房條件的大幅度改善，馬路街道車(chē)輛行人增多，噪音、隱私等問(wèn)題嚴(yán)重困擾兩側(cè)的底層，它已越來(lái)越成為“不適應(yīng)居住”的地方。

建業(yè)里

怎么辦呢？二十多年來(lái)，不少底層的功能也在逐步轉(zhuǎn)變，原居民通過(guò)出租的方式，將部分轉(zhuǎn)為社區(qū)商業(yè)服務(wù)的各類(lèi)門(mén)店。可惜的是，若干年前，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“拆圍”運(yùn)動(dòng)，將街邊居民樓底層的功能打回了原型。幾年過(guò)去了，這些地方怎么樣了呢？有的租給外來(lái)民工當(dāng)宿舍、環(huán)境更差了；更多的則是“野火燒不盡，春風(fēng)吹又生”，一個(gè)個(gè)頑強(qiáng)地重新開(kāi)窗、開(kāi)門(mén)、開(kāi)墻照常經(jīng)營(yíng)，但這種半遮半掩、不明不白的狀態(tài)，則讓市容形象更差了；

WYSH 翡悅里

五是公共空間的功能轉(zhuǎn)換。過(guò)去，搞綠化就是純粹生態(tài)建設(shè)，缺乏與生活相關(guān)的功能。現(xiàn)在，這方面已有很大改變，如不少綠地中增加了體育、文化、旅游功能，尤其是一些過(guò)去視為低效無(wú)用的“邊角料”公共空間，注入了新的功能，像洛克公園，在高架下建綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等；

洛克公園

在蘭州，有一處叫“黃河食渡”的地方，則是利用近萬(wàn)平方米的高架橋下空間，改造成擁有179家店鋪，集餐飲、文化、旅游于一體的休閑娛樂(lè)空間，形態(tài)、業(yè)態(tài)都不錯(cuò)，非常有創(chuàng)意。至于日本，利用高架橋等公共空間開(kāi)設(shè)商店、咖啡館等商業(yè)設(shè)施比比皆是，不足為奇。

華誼萬(wàn)創(chuàng)·新所

上述這些空間功能轉(zhuǎn)換的案例，表明了社會(huì)、市場(chǎng)和企業(yè)已在行動(dòng)，它說(shuō)明：一是不同空間功能轉(zhuǎn)換是行得通的；二是這種行得通是有中外大量成功案例支撐的；三是這種轉(zhuǎn)換有市場(chǎng)需求和市場(chǎng)內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力的；四是它會(huì)成為存量時(shí)代城市空間功能轉(zhuǎn)換的一種常態(tài)，符合城市發(fā)展規(guī)律。

遇見(jiàn)博物館

因此，從問(wèn)題導(dǎo)向、需求導(dǎo)向、市場(chǎng)導(dǎo)向出發(fā)，政府如何因勢(shì)利導(dǎo)、順勢(shì)而為、揚(yáng)長(zhǎng)避短、有序推動(dòng)就成了一個(gè)需要重視、研究和解決的問(wèn)題。

上海穹頂藝術(shù)中心

要引導(dǎo)推動(dòng)存量空間功能轉(zhuǎn)換，政府首先在三個(gè)方面的轉(zhuǎn)變是必不可少的：一是從增量思維轉(zhuǎn)變到存量思維。不能放著一大堆低效、閑置、空置的存量視而不見(jiàn)，老是“大手筆”、“大規(guī)劃”，老想著“建、建、建”，老盯著起高樓，結(jié)果是一大堆存量沒(méi)盤(pán)活，新建的增量又沒(méi)法消化；

上海國(guó)際時(shí)尚中心

二是要從“性質(zhì)認(rèn)知”轉(zhuǎn)變到“功能認(rèn)知”。也就是要更科學(xué)、更有彈性地看待和處理“用地性質(zhì)”與“空間功能”之間的關(guān)系，因?yàn)楣δ苁请S著社會(huì)、市場(chǎng)和需求的變化而不斷變化的，相對(duì)穩(wěn)定的用地性質(zhì)難以跟上這種“變化率”。

源創(chuàng)·新業(yè)坊

換句話講，如果按照“用地性質(zhì)”來(lái)決定“空間功能”，從實(shí)際情況看，就會(huì)造成城市物理空間里的功能難以跟上社會(huì)、市場(chǎng)的變化需求。如果讓用地性質(zhì)與空間功能變化同步，在操作上也不現(xiàn)實(shí)。所以，參照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中“所有權(quán)”與“經(jīng)營(yíng)權(quán)”可以分離的常識(shí)；用地性質(zhì)與空間功能也可以有條件地分離，前者相對(duì)穩(wěn)定，后者可根據(jù)社會(huì)、城市和市場(chǎng)發(fā)展的需要，在同一空間或不同空間中進(jìn)行合理轉(zhuǎn)換，使社會(huì)資源更加充分地得到利用和配置。

長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷

三是從“旁觀者”轉(zhuǎn)變到“推動(dòng)者”。在大量成功案例的基礎(chǔ)上，有關(guān)部門(mén)可以梳理總結(jié)出一套針對(duì)不同存量空間功能轉(zhuǎn)換的政策， 既鼓勵(lì)支持，又守住底線。如果說(shuō)上海的城市更新要走在全國(guó)前列，那么，率先探索超大城市巨大的存量空間功能轉(zhuǎn)換，恐怕是上海應(yīng)該做、而且有條件、有能力做的一件事，在這方面上海大有可為。

云間糧倉(cāng)

作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院首席研究員

編輯：林欣藍(lán)

審核：夏 雨