萬科：對當下有耐心 對未來有信心

8月30日晚，萬科發(fā)布了2024年半年報并舉行了中期業(yè)績推介會。萬科董事會主席郁亮攜一眾高管出席，就熱點問題給予了回應。

01關于中期業(yè)績首虧

從半年報數(shù)據(jù)看，萬科2024年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1427.8億元，同比下降28.9%；歸母凈利潤虧損98.5億元，同比下降199.8%。

半年報中，萬科對上市以來中期業(yè)績首次虧損原因進行了解釋：

1）開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模和毛利率下滑；

2）計提減值；

3）部分非主業(yè)財務投資出現(xiàn)虧損；

4）為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。

02 關于毛利率顯著下降

半年報數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年房地產開發(fā)業(yè)務收入1116.8億元，同比下降34.6%，結算毛利率僅6.8%，同比下降13.5pct。

對此，在中期業(yè)績推介會上，萬科執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華進一步進行了詳細的解釋，表示利潤率下降是多個因素疊加的結果，主要有兩個方面：

1）過去兩年在某些區(qū)域采取了以價換量的策略。上半年結算的146個項目中，有100個在過去三年出現(xiàn)了價格下降。

且為了加快去化一批非核心資源，包括現(xiàn)房和車位、商辦資源，萬科在價格和渠道策略上采取了積極主動的措施，也影響了利潤。

2）2022年高地價項目進入結算期，對利潤造成了影響。

特別是2021年"雙集中"時期獲取的項目，地價偏高，加上產品定位與需求變化不匹配，銷售期又恰逢市場下行，整體利潤率受到較大影響。

韓慧華坦誠地表示，從目前萬科已售未結和未售資源來看，這批項目還會陸續(xù)交付，在未來1-2年內仍會影響萬科的業(yè)績，需要一定時間消化。

03 關于債務化解與財務修復

半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科累計償債524億元，年內已無境外公開債，境內公開債僅余1筆9月到期的20億元中票，已做好資金安排。

從業(yè)績推介會上萬科管理層的表述看，通過以下幾方面努力，萬科積極推動了債務化解：

1）積極盤活存量，加快推進大宗資產和股權交易，回流現(xiàn)金。

1-7 月，萬科實現(xiàn)大宗交易簽約金額 204 億元（含印力的資產交易及 REIT 發(fā)行，在文后梳理的問答實錄中有詳細表述）。

2）受益金融支持政策，積極新增融資。

在經營性物業(yè)貸政策以及城市融資協(xié)調機制等政策助力下，萬科上半年實現(xiàn)實現(xiàn)新增融資、再融資 612 億元，平均融資成本低至3.66%。經營性物業(yè)貸合計落地 219 億元，表內新增 150 億元；“白名單”項目申報 175 個等。

可以看出，萬科過去這些年積累的持有型資產，無論是直接出售還是通過發(fā)行REITs變現(xiàn)，都為萬科在行業(yè)下行周期中增加了抗風險的能力。

3）維持銷售優(yōu)勢，投資量入為出。

半年報數(shù)據(jù)顯示，2024 年上半年萬科實現(xiàn)銷售面金額 1273.3 億元（克而瑞行業(yè)排名第三，權益銷售排名第4），同比下降 37.6%。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年上半年TOP10房企銷售額均值為1029.6億元，同比下降33.2%。可以看出萬科上半年在銷售層面依然保持在行業(yè)第一梯隊，這與其他出險房企的表現(xiàn)差別顯著。

另外，半年報數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年累計獲取新項目僅3個，權益計容建筑面積19.9萬平方米，總地價權益地價總額僅約7.8億元，對應拿地強度不足1%。但是，從今年5月起，萬科已連續(xù)3個月拿地。

此外，萬科在物業(yè)服務、倉儲物流、租賃住宅和商業(yè)運營業(yè)務上，都不乏創(chuàng)新亮點（詳見文后問答實錄標記），有助于其對抗風險并實現(xiàn)有質量轉型。

04 關于地產行業(yè)未來

在業(yè)績會上，當被問到如何看待未來的市場走勢時，萬科董事會主席郁亮表示，中長期看，潛在住房需求已經過了歷史峰值，但我們可能低估了潛在住房需求的絕對量的規(guī)模。

郁亮認為，房地產行業(yè)的關鍵競爭要素已經從規(guī)模的競爭過渡到了產品力、服務力的競爭，提供優(yōu)質住房，不僅表現(xiàn)為硬件水平提升，也包括消費者全周期居住體驗中軟性體驗的提高。其表示，房地產行業(yè)開始卷產品、卷服務，行業(yè)終于有了一點點像造汽車一樣造房子的味道。

郁亮認為，當前新房供應量相對不足，隨著供求關系的改善，將為市場走出低谷、重拾向上動力創(chuàng)造條件。

“現(xiàn)在保持對艱難調整階段的耐心，應該就是對萬科未來發(fā)展的信心。”業(yè)績會上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經營本部首席合伙人張海表示。