四大優勢相互作用，推動濱江服務業績高質量增長

8月29日，濱江服務又交上了一份非常優異的半年報答卷。

上半年營收16.5億元，同比增長38.7%，與前年同期相比，近乎翻番；毛利4.22億元，同比增長32.6%，毛利率25.6％；歸母凈利潤為2.65億元，同比增長14.9%。

截至6月30日，在管面積約6311.9萬方，同比增長29.6%；合約面積8999.6萬方，同比增長21.3%。

在如今這個行業極度內卷的時代，濱江服務依然能夠做到核心財務數據和管理規模的持續提升，繼續呈現高質量高增長態勢，實屬難得。

在8月30日的中期業績發布會上，董事會主席兼行政總裁余忠祥將原因歸結為濱江服務的4個獨特優勢：品質品牌優勢、在管項目優勢、高集中度下的管理優勢、以及高滿意度下的增值服務優勢。

濱江服務的高質量增長，是4個優勢相互支撐，共同作用的結果。

01

做精品質標準， 立品牌

多年來，濱江服務一直擁有一股遠超他人的戰略定力。

即便在前幾年幾乎所有上市物企都處在瘋狂收并購浪潮中的時候，濱江服務依然堅持以服務品質為核心競爭力，建立起了獨特的品牌優勢。

當其他很多物企的發展路徑從依賴資本和金融，回歸到自身的經營定力和韌性上來的時候，濱江憑借堅持做強的恒心，已經在區域高端物業中建立起了一條他人難以逾越的“護城河”。

濱江服務通過三級質控和標準化管理體系，高效穩定地輸出高品質服務，所帶來的不僅是區域品牌的巨大影響力、多元業務的高質量增長，還有他為業主的資產價值帶來的堅實保障。

杭州市場中一直流傳著這樣一句話，“濱江管理的小區在二手房市場上，往往比周邊小區擁有更高的溢價。”

根據2024上半年優家團隊調研選取在管35個項目周邊76個同類小區，濱江物業管理項目平均二手房溢價率達到18%。比如聞潮一品、 仁恒濱江園 ，項目成交均價約11-12萬元 ，周邊南星板塊成交均價7萬元 ，溢價率高達52.2%。（數據來源：安居客）

其中一部分有濱江集團開發品質原因，但更重要的是仰賴于濱江物業長期以來的打理和保養，尤其是那些交付多年的小區，2009年交付的萬家花城二手房價格依然比周邊小區高出5%-18%。也難怪業主能夠接受連續多年、累計漲幅達84%的物業費上調。

不僅是萬家花城，濱江服務今年上半年達成了11個項目的物業費提價。

可見物業服務在資產價值保值增值過程中起到至關重要的作用，濱江服務無愧于被稱為業主資產的“養護者”。品牌也在堅定向“物業行業品牌領跑者、高端服務品質標準制訂者”目標邁進。

02

做實高端定位，樹標桿

為了實現“高端服務品質標準制訂者”這個目標，濱江服務的發展必然需要更多的高端物業來承載其高端服務。

因此，就算前兩年手握大量現金，依然選擇取消收并購計劃，只是因為一直沒有找到合適的標的，不像其他很多物企一樣盲目拓展規模。

品牌外拓始終堅持選擇符合高端定位的項目，以維護其在諸多物企中所具備的差異化屬性，切實做實高端定位。

在濱江服務上半年的新拓項目中，杭州的城東新城天譽灣和奧體的旭江華庭，都是年飽和營收超過千萬；6.8元物業費的錦尚和品府是個42萬方的大盤；桐鄉的春天悅里，7.6元/㎡/月是當地最高的物業費；還有世紀中心12元/㎡/月……都有著一個個令人吃驚的數字。

更不用說去年30元/㎡/月的定福閣、15元/㎡/月的湘湖里……

這也是為什么濱江服務擁有行業最高水平的4.17元/㎡/月平均物業費的原因。

誠然光從物業費價格的角度來理解一家物業企業是非常片面的，但也能從這么多高端業主與之長期合作的認可中，窺見濱江服務企業發展的一抹底色。

而為了把高端定位做扎實，濱江服務上半年還主動撤管了10個項目。

03

做透區域市場，提密度

過去幾年，大量的物企都在盲目追逐規模，為了吸引資本的關注，甚至不惜接下許多毫不賺錢的標的/項目。但如今，回歸理性，越來越多的企業發現管理密度的提升，更能帶來高質量可持續的發展。

在當前的上市物企中，濱江服務就是一家區域性極強的企業，絕大部分項目都位于浙江，杭州更是其無可動搖的“大本營”。

截止6月底，濱江服務杭州的在管項目271個，在管面積達4017.4萬㎡，占比為63.6%，物業管理服務收入6.43億元，占比為71.1%；浙江省其余城市總在管面積為2115.1萬㎡，占比為33.5%。也就是說，濱江服務在浙江的在管面積占比高達97.1%。

聚焦杭州、深耕浙江，濱江服務在這片區域市場中持續深挖做透，項目密度也隨之持續提升。

集中度高、管理半徑短，給濱江服務帶來了成本效益、資源利用率、服務效率等各方面的提升，成為其業績高質量增長的一大因素。

其中最直接的結果就是濱江服務的管理費率只有3%，遠低于行業平均水平。

同時，高集中度還會帶來區域內無可比擬的口碑效應，在外拓時獲得強大的競爭力。

濱江服務上半年的在管面積同比增長了29.6%，凈增長面積中，來自獨立第三方的在管面積高達65.2%，更能說明市場對其的認可，這還是濱江服務在堅持高端定位下取得的成績。

值得關注的是，濱江服務還有2700萬方的合約面積，未來兩三年內將轉為在管面積，也就是說濱江服務未來兩三年規模仍將較快增長的確定性非常高。

04

做強多元業務，增利潤

增值服務被很多物企視為第二增長曲線，也在資本市場講了很多美好的故事，但真正有所成效的并不太多。

濱江服務的5S增值服務近年來持續發力，營收逐年攀升，上半年收入4.94億元，同比增長158.5%。在三條業務線中的占比提升了13.8個百分點至29.9%，已經成為企業新的增長引擎。32.1%的毛利占比也足以說明5S增值服務已經成為企業重要的利潤增長點。

濱江服務的5S增值服務，主要提供圍繞房屋資產的一站式打理保養需求服務，包括優家服務、優居服務及優享生活服務三大類業務。

作為備受重視的利潤增長點，濱江服務在優居服務里的定制硬裝服務于2022年起步并迅速開始發力，2023年再次取得了突破性進展，使得優居服務營收達到5.3億元，同比增長354.8%。到了今年上半年，該項營收為4.2億元，同比增長247.7%。

接下來，濱江服務還將保持該項業務的可持續性，繼續試點推進毛坯房裝修、局部裝修改造、擴大生活家軟裝業務及設施設備更換升級。

繼續保有高端樓盤占有率優勢的優家經紀業務也趁勢而上，上半年營收5286.8萬元。

通過入室生活服務、小區生活服務等為業主提供多樣化定制化服務的優享生活業務也在穩步增長。上半年該項收入同比增長13%。

濱江服務圍繞超28萬戶高凈值、高粘性的客戶，做強每一項業務，在提供高價值服務的同時，發展出一個個利潤增長點。

除了業績硬指標之外，濱江服務的品牌價值、物業服務力等方面的軟實力，在各個機構的百強排名中一直都名列前茅，今年同樣是已經獲得諸多榮譽。

像這樣能夠讓滿意度、規模、利潤都能實現高質量增長的物企，尤為難得。希望濱江服務充分發揮自身獨特優勢，繼續高質量可持續發展！