365大V說 | 任澤平：中國房地產的十大預測

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房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟恢復、民生就業和金融風險。房地產穩，則經濟穩，就業穩，金融穩。近期，任澤平團隊做出了中國房地產的十大預測：

預測一：房地產大開發時代落幕，進入存量時代

當前20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點已出現，城鎮化率達66%，套戶比超過1.09。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。總體看，中國20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產新發展模式加快構建，標志著中國房地產市場告別高增長階段。

預測二：土地財政向稅收財政、股權財政轉型

土地財政面臨轉型，土地財政占地方財力三成，地方債務問題凸顯，亟待化解，推動向稅收財政和股權財政轉型。

預測三：房地產市場面臨調整、分化

房地產市場面臨調整分化，調整就是消化此前的高房價、高庫存、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場將分化明顯。我國房地產市場現狀亟需調整：人地分離、供需錯配導致一二線高房價、三四線高庫存，“三道紅線”前房企高杠桿高周轉模式突出。

預測四：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化后半段都出現了人口集聚的現象和規律。

預測五：房地產軟著陸，事關中國經濟順利換擋

房地產市場能否軟著陸，很大程度上影響著中國經濟增速換擋能否順利，關系幾千萬人就業、幾十個上下游產業鏈，以及占比近四分之一的金融信貸安全，未來2-3年很關鍵。不可大意，全球經濟史表明，房地產是周期之母，十次危機九次地產。

預測六：放松限購、限貸、限價等限制性措施是未來趨勢

放松限購、限貸、限價等限制性措施是大勢所趨，這些都是此前房地產市場過熱時期出臺的收緊措施，形勢已變，房地產市場從防過熱轉向防過冷，應加快取消限制性措施，促進房地產市場軟著陸。

預測七：房地產行業洗牌是大勢所趨

房地產行業洗牌是大勢所趨，大部分房企將消失或被并購重組，加大力度支持優質房企重組行業，優勝劣汰，這是所有行業發展到成熟階段必然要經歷的。

預測八：房地產銷售和投資有待政策支持筑底

房地產銷售和投資將逐步放緩，預計在未來2年左右見底，未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

預測九：住房銀行收儲去庫存是良策

可考慮組建住房銀行，收購開發商庫存用于保障房，開發商獲得資金后優先用于保交樓，有助于防止爛尾、土地資源浪費以及化解金融風險。

預測十：城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉

城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉是實現房地產市場供求平衡健康發展的治本之策，改變認知，順應經濟規律。

“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。如果采取長短相結合措施，有望促進房地產軟著陸，避免硬著陸，為中國經濟復蘇和就業貢獻力量。

根據我們對發達經濟體住房制度和房地產市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購并舉為核心加快構建房地產新模式。

1）推動都市圈城市群戰略。人隨產業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。

3）保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會。

4）穩步推動房地產稅試點。房地產稅替代土地財政是大勢所趨房地產稅替代土地財政是大勢所趨，未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。當前經濟處于筑底期，房地產還未走出困境，不具備房地產稅征收條件。

5）二十大報告強調，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。豐富商品房、租賃房、共有產權房等多品類供給形式，形成政府、開發商、租賃中介、長租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問題，促進房企在租賃業務中尋找新增長空間。

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