濟(jì)南樓市大變化：改善客開(kāi)始回歸主城了？

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自樓市進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，“分化行情”成為了當(dāng)下置業(yè)者所熟知的詞匯。

但是很多人并不知曉，歷經(jīng)幾年的沉淀，現(xiàn)在的分化行情不單單指的是剛需盤(pán)萎靡，改善盤(pán)崛起。

而是改善盤(pán)或者說(shuō)豪宅盤(pán)本身也正在進(jìn)入分化行情。

這具體表現(xiàn)在：越來(lái)越多的改善客停下了外溢的腳步，主動(dòng)選擇擁抱核心區(qū)域，回歸主城。

前幾年憑借出色產(chǎn)品力，從而吸引了不少置業(yè)者的遠(yuǎn)郊豪宅，其二手房的境遇只能用凄凄慘慘來(lái)形容。

在之前的文章也曾涉及到：

不但社區(qū)空空蕩蕩，其不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值有價(jià)無(wú)市，徹底淪為了紙面上的富貴。

區(qū)位圖

這背后的原因，我大概總結(jié)了一下：

第一：濟(jì)南擴(kuò)張腳步放緩。

現(xiàn)階段的濟(jì)南城市格局（或者說(shuō)置業(yè)板塊）早在2014年就已經(jīng)初見(jiàn)雛形。

近十年來(lái)，多數(shù)板塊只是在原有的架構(gòu)上擴(kuò)充和升級(jí)，而新格局新板塊，寥寥無(wú)幾。

尤其是對(duì)于改善而言，很多區(qū)域根本打不了逆風(fēng)局。

當(dāng)很多人依然抱著十年前的心態(tài)入局之后，最后驚訝的發(fā)現(xiàn)，城市擴(kuò)張速度放緩，所承諾的配套落地速度極慢，自己高價(jià)購(gòu)入的房產(chǎn)成為了真正意義上的“不動(dòng)產(chǎn)”。

第二：主城產(chǎn)品力更有優(yōu)勢(shì)

在網(wǎng)上我們經(jīng)常能看到嘲諷老豪宅落伍的言論，聽(tīng)起來(lái)雖然很有道理，但是請(qǐng)不要忽略掉當(dāng)年的時(shí)代背景。

拿土地容積率來(lái)說(shuō)，在2017年以前整個(gè)濟(jì)南市的容積率很少有3.0以下的。

當(dāng)年的樓盤(pán)都是以紓解老百姓居住為準(zhǔn)繩，多數(shù)都是30多層的大高層。

后面部分樓盤(pán)容積率稍稍降低后，很多無(wú)良開(kāi)發(fā)商又搞起了“高低配”，即大高層搭配低密產(chǎn)品，以達(dá)到最佳的利潤(rùn)回報(bào)。

也正是在這種背景之下，主打低容積率、強(qiáng)產(chǎn)品力的遠(yuǎn)郊盤(pán)才如雨后春筍一般冒了出來(lái)。

鳳鳴潤(rùn)府實(shí)景

原因很簡(jiǎn)單，你在主城買(mǎi)不到同類(lèi)的產(chǎn)品，為了舒適只能向外溢。

但是現(xiàn)在發(fā)生了深刻的變化，主城區(qū)低密樓盤(pán)屢見(jiàn)不鮮，拿華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)的鳳鳴潤(rùn)府來(lái)說(shuō)，整盤(pán)容積率只有1.2。

這個(gè)容積率不但吊打很多主城盤(pán)，連很多主打低密的遠(yuǎn)郊豪宅也是趕不上的。

比如浮島式的陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)部高大上的園林等等，妥妥的降維打擊。

換句話(huà)說(shuō)，主城都出現(xiàn)如此優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)了，置業(yè)者為什么要舍近求遠(yuǎn)，選擇遠(yuǎn)郊呢?

第三：置業(yè)風(fēng)向的改變

現(xiàn)在能掏出大幾百萬(wàn)買(mǎi)房的置業(yè)者對(duì)比以往有個(gè)非常明顯的變化：

擁抱確定性，遠(yuǎn)離不確定。

在過(guò)去開(kāi)發(fā)商搞搞宣傳，畫(huà)幾個(gè)餅被忽悠的好像就能上車(chē)。

在改善盤(pán)內(nèi)卷加劇以及無(wú)數(shù)暴雷開(kāi)發(fā)商的教育之下，不少人明白了眼見(jiàn)為實(shí)的重要性。

鳳鳴潤(rùn)府實(shí)景

大家突然發(fā)現(xiàn)，這年頭只有核心區(qū)的改善盤(pán)才能叫得響，站得穩(wěn)，這也直接導(dǎo)致改善客的置業(yè)觀變成了擁抱核心，擁抱主城。

02

華潤(rùn)置地旗下的鳳鳴潤(rùn)府，坐落在主城雪山板塊，就是這樣一個(gè)可以滿(mǎn)足城市核心置業(yè)的絕佳選擇。

首先，雪山板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

近幾年雪山已成為東部主城置業(yè)的的熱點(diǎn)區(qū)域，承接了大量CBD、高新以及漢峪片區(qū)商務(wù)辦公客群的居住需求。

它距離CBD奧體中心約8公里，距離漢峪片區(qū)約6公里，通勤非常方便。

鳳鳴廣場(chǎng)實(shí)景

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，片區(qū)配套越來(lái)越成熟，融創(chuàng)茂、鳳鳴廣場(chǎng)、雪山萬(wàn)達(dá)（在建）等7大商業(yè)配套，可滿(mǎn)足片區(qū)客群一站式的購(gòu)物需求。

其次，鳳鳴潤(rùn)府所處的位置生態(tài)環(huán)境絕佳。

項(xiàng)目正處雪山板塊主干道鳳鳴路旁，周邊北山公園、鮑山公園、將山公園、韓倉(cāng)河景觀帶等自然配套聚集，生態(tài)環(huán)境一流。

如此稀貴之地，加上華潤(rùn)置地對(duì)于豪宅的品質(zhì)把控力，鳳鳴潤(rùn)府一經(jīng)推出就受到了改善客戶(hù)的青睞。

項(xiàng)目整盤(pán)僅規(guī)劃了尊貴的163戶(hù)，5棟7/8層的浮島洋房馬上清盤(pán)，4層疊墅依然有房源在售，套數(shù)也不算太多。

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鳳鳴潤(rùn)府洋房創(chuàng)新設(shè)計(jì)3mx3m空中浮島陽(yáng)臺(tái)，不但給建筑外立面帶來(lái)了靈動(dòng)，更豐富了生活的場(chǎng)景。

鳳鳴潤(rùn)府效果示意圖

這種迭代的產(chǎn)品自亮相起就驚艷了太多人。

鳳鳴潤(rùn)府的疊拼不但設(shè)計(jì)了獨(dú)立入戶(hù)、獨(dú)立花園和獨(dú)立電梯，并贈(zèng)送下沉庭院、入戶(hù)花園、空中花園、闊景陽(yáng)臺(tái)等多維花園，簡(jiǎn)直像長(zhǎng)在花園里的房子。

鳳鳴潤(rùn)府效果示意圖

鳳鳴潤(rùn)府在客廳打造了270度無(wú)立柱環(huán)幕景觀視野，超大落地窗，大大消除了室內(nèi)室外的視野屏障。

坐在沙發(fā)上望向窗外，不自覺(jué)的就有種“自在天地寬”的豪邁感。

鳳鳴潤(rùn)府實(shí)景

約80平總統(tǒng)套房式設(shè)計(jì)，直接顛覆了傳統(tǒng)疊拼戶(hù)型的設(shè)計(jì)尺度，將空間感與舒適度提升到了前所未有的高度。

鳳鳴潤(rùn)府實(shí)景

鳳鳴潤(rùn)府一改傳統(tǒng)下疊地下空間的陰暗感覺(jué)，增設(shè)了長(zhǎng)約7米的采光窗井，讓地下空間也能通透明亮。

這樣的創(chuàng)新設(shè)計(jì)不僅讓地下空間得以充分利用，同時(shí)也極大地提升了業(yè)主的居住體驗(yàn)。

尤其是樣板間所呈現(xiàn)的專(zhuān)屬私家會(huì)所設(shè)計(jì)，實(shí)在讓人感到驚艷！

上疊則充分考量了業(yè)主的觀景需求，讓人在閑暇之余能感受到生活的放松。

鳳鳴潤(rùn)府實(shí)景

雖然整盤(pán)不大，但鳳鳴潤(rùn)府的園林依然保持了高水準(zhǔn)的呈現(xiàn)，提煉九疊篆形制，匠心打造九重歸家，取山為門(mén)，揭云以幕，見(jiàn)松為禮，抱水相迎。

鳳鳴潤(rùn)府實(shí)景

鳳鳴潤(rùn)府還配建了“悅山松林集”自然探索系成長(zhǎng)花園，這也是作為華潤(rùn)置地達(dá)爾文營(yíng)地在濟(jì)南的首次落地呈現(xiàn)。

鳳鳴潤(rùn)府實(shí)景

最令人矚目的是巨型松樹(shù)巢穴，這些松鼠巢穴外表皮，從近10000塊定制竹木里精心挑選而出，由700多塊面層平整、均勻竹木板層層覆蓋而成。這些拉絲面滑梯經(jīng)過(guò)多次重復(fù)打磨，保證孩子們的安全。

鳳鳴潤(rùn)府實(shí)景

整座成長(zhǎng)花園設(shè)計(jì)了，松林集、松風(fēng)觀察站、寶藏森林三大游玩空間，鼓勵(lì)孩子們放下手機(jī)和iPad，重返自然。

從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的感受看，不管是社區(qū)大門(mén)、內(nèi)部園林還是親子娛樂(lè)設(shè)施，鳳鳴潤(rùn)府很多配置遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了項(xiàng)目的體量，關(guān)于這點(diǎn)，不得不稱(chēng)贊華潤(rùn)置地的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)。

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前幾天我路過(guò)雪山片區(qū)，發(fā)現(xiàn)整個(gè)片區(qū)的配套成型速度非常快，尤其是伴隨著這幾年城市向東的風(fēng)潮，雪山片區(qū)的位置越來(lái)越核心。

畢竟從雪山出發(fā)，不管是通往CBD還是通往高新區(qū)，車(chē)程都很近，這也就導(dǎo)致了這幾年，雪山片區(qū)的土地一直處于哄搶的狀態(tài)。

鳳鳴潤(rùn)府作為市面上核心區(qū)超低密度的樓盤(pán)之一，現(xiàn)階段剩余不足20套，感興趣的朋友一定要實(shí)地探訪(fǎng)。

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