房地產市場超調之后，6月終于迎來強勁復蘇

2023年底，安信證券首席經濟學家高善文在2024年的投資策略上認為，房地產市場已經明顯超調。

半年之后，房地產市場終于在“517新政”和“528新政”的大力度樓市救市政策的呵護之下，開始大力度復蘇，上海、深圳的豪宅再現搶購熱潮，6月廣州的二手房成交量再度破萬套，環比大漲超三成，新房成交量有望破7000套，時隔一年后，成交量再次突破7000套。

在廣州樓市大力度復蘇的時候，投資客、炒房團的身影再度閃現在市場之上。

隨著上半年房地產銷售數據的出爐，7月第一天，房地產開發和房地產服務板塊的特發服務、我愛我家、濱江集團、華發股份等漲停，房地產行業的龍頭股，保利發展、招商蛇口、金地集團、萬科A都相繼大漲。

房地產市場超調之后，終于迎來了大力度的復蘇了嗎？

01 廣州6月二手成交突破萬套

7月第一天，房地產行業就迎來了一個久違的復蘇信號。

廣州陽光家緣網站數據顯示，二手房方面，廣州住宅網簽再度破萬，2024年6月（統計周期：5月26日至6月25日），廣州市二手住宅網簽宗數和面積為10456宗和105.92萬平方米，環比分別大幅增長33.40%和34.13%，成交宗數創下自2023年4月以來新高。

新房方面，來自中指院的統計數據顯示，從6月1日到6月25日，廣州一手房成交5469套，是今年以來表現最佳的月份。與去年同期相比，成交量增長14.3%，日均成交量較5月增長31.5%。如果按每天300套左右的成交量來推算，6月廣州新房成交有望突破7000套，這將是時隔一年之后，廣州新房成交再次突破7000套。

廣州一二手樓市的回暖，不僅是政策刺激的結果，更是市場內在需求的體現。“廣州5月28日新政之后，廣州典型樓盤人氣開始回升。來訪量和認購數據連續4周上漲，并在5月28日后的一周達到高峰。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示。

從黃埔區到天河區，再到海珠區，各個區域的成交量都顯示出購房者的熱情。尤其是在次新房成交活躍、性價比高的情況下，購房者更愿意出手。此外，首付款降低和房貸利率優惠，也讓更多人能夠負擔得起買房的費用。政策的放松使得購房資格的獲得更加容易，進一步激發了市場活力。

而來自中指院的數據顯示，京滬深三個一線城市的二手房的成交也表現非常亮眼。

02 一線城市成交相繼活躍

在廣州樓市迎來大力度復蘇之后，深圳的一手房和二手房的成交也明顯活躍起來，6月深圳一手房市場成交2927套，較5月增加了900套，二手房成交4249套，最為突出的是，深圳頂豪成交迅速活躍起來，6月28日，深圳灣頂級豪宅中海深灣玖序正式選房，開盤三小時收金100.2億元。

上海則是四個一線城市里面表現最好的市場，截至6月29日，上海當月二手房總成交量已達到25319套，自2021年6月以來首次突破25000套，創下近3年最高單月成交紀錄。

據中原地產數據，北京6月二手房住宅網簽量14987套，達到了15個月以來的最高水平。

隨著各地樓市的快速復蘇，上半年房地產企業TOP100銷售額連續四個月的同比降幅收窄。其中，保利發展依然以1733億元的銷售額位列榜首，中海地產則以1483億元的銷售額排名亞軍。

上半年房地產企業銷售排行榜。

這些房地產企業的領導人相繼表示，5月17日新政，給予市場積極的影響，房地產市場正在出現可喜的變化。

日前，在6月28日股東周年大會上，保利發展董事長劉平認為，行業最壞的時刻基本上是過去了。華潤置地的管理層透露，在政策利好的情況下，在售項目來訪量確實有所改善，改善幅度大概在30%左右。龍湖集團董事會主席陳序平介紹，“5.17”新政后，市場出現了一定的正向反饋，該公司在上海、蘇州、深圳等地的新房市場出現了銷售端的明顯回暖。

由于6月，一線城市房地產銷售數據表現較好，7月1日，房地產服務板塊多個股票大漲，板塊漲幅4.05%，房地產開發板塊漲幅3.7%。

不過，目前依然有不少人對于房地產復蘇的持續性不太肯定，依然有不少人仍然處于觀望中。

一些專家認為，一線城市房地產政策還有較大優化空間，短期，新房市場延續筑底行情，核心城市有望率先恢復。

03超跌之后或將回歸均值

這一輪樓市的調整，給了人們深刻的印象。

僅以廣州來看，從2021年樓市調整以來，廣州的房價已經跌回了六七年的水平。

此時，隨著樓市的調整，房地產的銷量在快速下滑，隨之而來的是房地產企業的投資意愿在快速縮減。

在高善文看來，房地產市場已經超調，房地產投資在GDP的占比今年有可能下滑到6%以下，甚至是跌到5.5%、5.7%左右的水平，市場已經明顯低于合理中樞和嚴重受抑制的狀態。

在他看來，房地產投資占GDP的比重，長期合理的中樞值是8%，7%是它的下端。

來自西方發達國家的數據顯示，2014年之后，美國房地產投資的占比大約也是在7%，而在2005年美國經濟泡沫化之前，房地產投資的占比接近8%。

在他看來，當前宏觀經濟的核心問題是盡快恢復一手房地產市場的功能。

知名經濟學家任澤平同樣認為，房地產出現了調整過度跡象。房地產市場調整過度已經明顯拖累經濟增長、就業、居民資產負債表、消費、地方財政、金融機構健康等，隨著時間拖延，這種拖累還在加重，風險還在積累，值得重視。

在他看來，房地產穩，則經濟穩，就業穩，能夠防止步日本“失去三十年”“資產負債表衰退”的覆轍。

在高善文等專家看來，如今已經明顯超調的房地產投資回歸均值是必然事件。

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