醒醒吧，時代變了

我是紫沐，這是我第404篇日記。

時代變了啊。

放在兩年前，誰能想到一宗小地塊成交，都能讓廣州的媒體大V集中卡點發(fā)喜報。

沒記錯的話，上次獲得這種高規(guī)格待遇的，還是海珠的上涌果園地塊，也就是現(xiàn)在的中海大境。

但人家是經(jīng)過85輪出價，搶到封頂搖號，總價接近128億的大手筆啊。

鶴洞汽修廠這種12輪競價，7個億總價的地塊，憑啥？

只能說今年廣州土拍太慘了。

放兩年前，誰能想到廣州半年只能賣出去4塊地呢。

不知不覺間，能把地賣出去，已經(jīng)是可喜可賀的一件事。

只能說，時代真的變了。

網(wǎng)上在討論，鶴洞這塊地，保利買回來賺不賺錢？

我覺得大概率是賺的。

首先地價不貴。

起拍價2.6萬/平，實際成交價2.85萬/平。

對比21年3.3萬/平的廣鋼234地塊，也就是現(xiàn)在的中海保利朗閱，簡直白菜價。

而且保利家大業(yè)大，開發(fā)成本低，出了名的能卷價格。

以鶴洞的地價，完全可以包裝一下，3.9萬起，把噱頭拉滿。

然后把樓盤，定位成剛需。

因為鶴洞地塊離地鐵近，過個馬路就是廣佛線。

而最愿意為通勤便利買單的，就是剛需。

產(chǎn)品優(yōu)勢契合買家需求，更好出貨啊。

再把地塊限高和低容積率，拿出來做文章。

到時候買家來售樓部，銷售只需要問一句：

同樣預算，您是想買廣鋼4-7容積率，樓層30+起步，使用率80%的二手房。

還是買我們2.4容積率，樓層20左右，使用率100%的新房呢？

搞定了，直接降維打擊，都不用吹別的。

500萬以下預算的廣鋼潛在客戶，大部分都會被保利吸走。

而且鶴洞地塊，預計就幾百套貨。

以保利的建造速度，要是趕上金九銀十開盤，可能年底就差不多清盤了。

所以保利肯溢價拿地，完全是提前算過數(shù)的。

鶴洞這塊地，就是典型的總價低、難度低、好出貨。

但話說回來，為什么說鶴洞地塊只是大概率賺錢。

因為有個變數(shù)，就是學位。

鶴洞地塊雖然周邊學校多，但對口哪家，是不是對口名校，是未知數(shù)。

如果最終爭取不來好學位，那對上以教育聞名的廣鋼二手房，競爭力會大打折扣。

切記切記，時代已經(jīng)變了。

以前剛需買房，普遍只能選一個亮點。

那肯定優(yōu)先解決最重要的通勤問題。

其他地方差點意思，忍忍也能接受，等下次置換再解決。

但現(xiàn)在引進名校的新盤越來越多。

買家的心態(tài)已經(jīng)變了，變得通勤學位都要。

一個很好的例子，就是老黃埔的保利中央公館。

如果不是缺一個名校，憑中央公館不錯的硬實力和新規(guī)優(yōu)勢，也不至于賣得這么難。

搞到被媒體調(diào)侃，要靠歐神來帶貨。

所以好學位這東西很重要，買家未必會用，但至少得有。

現(xiàn)在大環(huán)境變得太快了。

就好像同樣是隱藏成交價。

三年前，是為了降溫。

三年后的今天，是為了回暖。

在全國28城陸續(xù)屏蔽成交記錄后，廣州也不能免俗。

珠城、牛奶廠、金融城...很多網(wǎng)紅板塊的熱門樓盤，都把低價成交記錄屏蔽了。

但沒有用啊。

就像21年樓市火的時候，就算屏蔽了成交價。

自媒體也會把高價成交的房源挖出來，市場依舊火熱。

現(xiàn)在也一樣。

富頤的低價成交、城光的低價成交，具體低到什么程度，藏不住的。

捂住眼睛，挽救不了崩潰的市場信心。

因為最內(nèi)核的部分，已經(jīng)變了。

哪怕是一線城市，也開始從供需驅(qū)動，變成政策驅(qū)動。

這是很危險的信號。

因為政策驅(qū)動，房價波動會很大。

特別是廣州，已經(jīng)陷入了一個怪圈。

不賣地，就沒有錢。

賣地，供需關(guān)系進一步失衡。

不扶持新房，吸引不了開發(fā)商拿地。

扶持新房，二手房價根本止不住跌。

這就是房價從供需驅(qū)動，變成政策驅(qū)動，所帶來的不穩(wěn)定。

樓市錯過去年小陽春的反轉(zhuǎn)機會，拖沓到現(xiàn)在，其實很尷尬。

因為要刺激樓市，最核心的策略。

是獎勵看多者，懲罰看空者。

在操盤手需要的時候接盤，獲得房價上漲的獎勵。

在操盤手需要的時候躺平，就得接受踏空的懲罰。

漲價去庫存，才符合人性。

但現(xiàn)在呢。

看多者反而是被懲罰的一方。

不僅要背負更高的利率，還要看著持有的資產(chǎn)凈值下跌，輸?shù)靡粩⊥康亍?br/>

看空者，卻獲得了獎勵。

可以享受極低的利率，以更低的成本入場抄底，吃多軍的血籌碼。

這等于用真金白銀誘惑大家做等等黨，還怎么刺激樓市？

后續(xù)樓市能不能穩(wěn)住，有兩個關(guān)鍵節(jié)點。

一個是7月的大會，一個是金九銀十的市場反應。

如果這兩都救不起來，那今年的冬天，可能會比去年更冷。

畢竟，時代變了啊。