安商房，一個理想化的產物！

近期關于安商房的話題依然不少，今天就蹭余溫水一篇，看看安商房除了打壓房價外，還有哪些特色。

物業費

對于安商房的物業費，大部分都與商品房一樣，這幾年在3元/平左右，看上去安置房確實和商品房齊平。

只不過面對較高的物業費，爭議就沒中斷過。

位于排尾的兩大安商房大盤，萬科瀾悅花園A區、C區和陽光城悠瀾郡一區、二區，面對物業費為2.98/㎡，一直都覺得過高。

最終在近期瀛洲街道發出公告，建議萬科物業慎重考慮，對萬科瀾悅花園、陽光城悠瀾郡小區安置型商品房物業費予以調整。

分析：這個公告的出臺，很明顯官方層面也已經妥協，最終無非是物業是否肯妥協，面對安商房大盤，特別部分是100%安置地塊。

很明顯物業即便不打算調整，也很難能支撐下去。

這個事情也基本拉開了關于安商房物業費調整的序幕，后續其他高比例安商房，是否會跟進，值得關注。

面對如今，動不動3元左右，甚至4元以上的物業費，不管是安商房還是純商，估計不少業主對于那些物業服務都不會太滿意。

比如排尾萬科金域國際B區的商品房，目前對于物業的服務也是各種質疑。

無非商品房業主，更多是期望物業能提高服務標準，畢竟這對社區的維護，后續的房價都有一定影響。

此時就出現一個題外話，拆遷戶更偏向物業費降價，最終的結局，大概率物業服務也是降標。

大概率形容：物業費高不一定服務好，物業費低大概率服務差。

至于那些買在安商房社區的商品房業主，不知道是更接受降物業費，還是提高物業標準。

關于物業費，這已經是房企暴雷后，真正最值錢的貨物，簡單以排尾這個要求降低物業費的收費標準，給大家算算物業費：

這兩個超級大盤的安商房面積合計：61.57萬方。

按照物業費2.98/㎡，相當于一個月183萬，一年2200萬。

很明顯就兩個排尾的安商房，就能達到一年2200萬的收入，簡直是現金奶牛。

所以物業的話題這幾年也一直高居不下，換物業也是異常麻煩，各種爭端，甚至出現趕都趕不走的局面，畢竟這里面的收入實在可觀。

回購金

對于安商房第二個話題，在近期的鼓樓特別明顯，就是房子蓋好了，沒辦法交房，或者交房了沒辦法辦證。

近期最典型的案例，位于鼓樓的文庭雅居，守正拿地開發，地塊配建安商房比例高達96%，項目安商房454套，商品房僅11套，備案均價4.1W。

這里安置的拆遷戶，2016年拆遷至今，過去8年，面對房子蓋好，卻一直不通知交房，最終介入后發現，開發商需得到第二筆30％的回購款后，才會交付房屋。

詢問鼓樓建投給出的回復：目前正在等待區財政統籌安排。

這個事件算是徹底把安商房回購的事情曝光，當初不少房企專注拿高比例安商房，做變種包工頭，代表很多：旭輝、大東海、守正等。

只不過最終會發現，雖然沒有上市去化壓力，但是做包工頭，難免遇到討薪難的問題。

除了這個案例外，鼓樓區還有不少：

1、位于湖頭街的湖岸公館，100%安商房，凱佳拿地開發，拆遷戶同樣發出求助，拆遷5年，房子已經建好，為何不交付？

2、位于火巷的鼓樓映，80%安商房，依靠劃片一附小，商品房都是加價在賣，不同于少量商品房，拆遷戶同樣發出求助，在外租房6年，商品房都已經交房，為何安置房不交付？

3、位于西禪寺周邊的福沁滿庭，交房一年，一直無法辦證，官方給出回復：由于資金有限，未能支付購房款并開具發票，導致無法辦。

分析：鼓樓近期集中出現的安商房建好后無法交付，或者交付后無法辦證，可以說這個現象集中的出現，官方也非常清晰的挑明資金問題。

可以說這幾年隨著樓市遇冷，土拍吸金低迷后，地方的財政問題也變得很嚴重。

作為宇宙核心的鼓樓，居然出現多個安商房因為資金問題的情況。

可以說這個問題的嚴重性。

對于那些專注做安商房建設的房企，目前來看，可能和官方的關系也很微妙，在討薪無果后，就開始轉移矛盾，這種操作在樓市也不少見。

對于鼓樓，前幾年集中的高比例安商房建設，目前到了交房的時候，面對財政壓力，出現交付困難的情況。

不禁想起一個話題，前幾年房企暴雷，預售新房的監管賬戶備受關注，對于安商房，當時給人的感受是更安全。

只不過如今的表現來看，房企雖然無法挪用回購資金，但是也不排除資金的安全。

對于安商房，除了回購問題后，部分暴雷房企建設的項目，也出現了安商停工延期的問題。

比較典型的，塔頭的世茂東望、堂悅山南、以及金山的雅居樂雅郡等。

這里面，除了房企暴雷的因素外，如果再配合回購問題，可想而知，安商房所謂的交房保障難度也不小。

盤點總結

關于安商房的回購問題，其實很容易聯想到目前的樓市，安商房的土拍，最明顯的感受就是提前支取。

這兩年土拍低迷后，大量土地被國企拿下，不少上市都非常慢，表現的感受：同樣是提前支取。

只不過提前支取，最終都要到償還的時候。

安商房的資金問題，兜底地塊的庫存問題。

這些都會成為這幾年樓市低迷后，非常顯著的表現。

安商房，初衷可能很美好，只不過在發展的過程里面，實在夾雜了過多無法控制的因素。

只能說安商房，一個理想化的產物。