萬科A、保利發展、招商蛇口、金地集團，A股地產龍頭，含金量誰高

房地產在2010年前后，是A股市場上，最熱門的權重板塊之一，當時甚至走出了一年漲十倍的標的，即曾經的中天城投，后來的中天金融，再后來退市的*ST中天。

雖然時至今日，房地產板塊已經早已光芒不再。但明里暗里，它依然是當前市場不能忽視的一個板塊。

今天就來看看，曾經的萬保招金，四大龍頭地產，在地產式微的當下，其各自的含金量情況如何，它們的出路在哪？

萬科A，總市值908.24億。

優勢：公司在今年上半年實現銷售面積1297萬平方米，銷售金額在15個城市位列第一，在 12個城市排名第二，在 5個城市排名第三，規模優勢排行行業前列。

亮點：公司旗下的萬物云是中國領先的全域空間服務提供商；旗下“泊寓”作為全國最大的集中式公寓提供商。

保利發展，總市值1157.54億。

優勢：公司堅持普通住宅開發和核心城市深耕，近年來重點布局的 38 個核心城市貨量儲備始終保持在 75%以上，住宅貨量占比超 80%。

亮點：公司是大型中央企業中國保利集團控股的房地產上市公司，位列央企房地產第一。在行業信用體系重構的當下，強大的品牌信用進一步提升了市場對于公司的信賴度與認可度，使公司在市場競爭中具備更強的比較優勢。

招商蛇口，總市值871.65億。

優勢：公司在開發建設蛇口工業區 40 余年的歷程中，孕育形成了招商特有的片區開發模式，該模式有助于提升公司的產品價值。

亮點：公司在粵港澳大灣區核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海等區域，擁有大量待開發的優質資源，隨著灣區經濟的不斷發展，上述資源的價值也日益凸顯。

金地集團，總市值179.23億。

優勢：公司堅持深耕一二線主流城市的投資策略。截至 2023 年末，公司總土地儲備約 4,100 萬平方米，其中一、二線城市占比約為 73%。

亮點：公司擁有一支經驗豐富、銳意進取、年富力強的管理團隊。高管團隊在公司的平均工作時間已超過二十年，經過多年的磨合，團隊具備強有力的地產資源整合能力。

看完了公司的優勢亮點，接下來，將通過經典的“杜邦分析法”對其最新財報經營核心數據進行拆解，以進一步厘清公司的真實含金量情況，

（注：由于目前萬科、保利還未發布年報，為公平起見，最新數據均對比到2023年3季度）

先看第一個拆解關鍵數據，銷售凈利率，

評估公司的產品利潤空間，數值越高，盈利能力越強，含金量越高，

凈利率含金量最高，保利發展三季度凈利率達到8.79%。

第二，招商蛇口，凈利率7.29%.

第三，萬科A，凈利率7.24%。

第四，金地集團，凈利率最低僅為1.29%。

對比上一年，除了招商蛇口之外，其余三家的凈利率都出現了不同程度的下降。

想起十年前，房地產還是一個如日中天的高毛利行業，現在凈利率下降到了個位數，令人唏噓。

第二個拆解關鍵數據，總資產周轉率，

評估公司資產運營效率，數值越高，運營效率越高，含金量越高。

總資產周轉率第一，萬科A，三季度總資產周轉17%。

保利、金地，并列第二，總資產周轉13%。

招商蛇口，總資產周轉率8%。

對比上一年，保利發展和金地集團，周轉率有所上升。

之所以，房地產公司的周轉率普遍較低，主要是因為公司有大量的負債，導致總資產較高，周轉低。

最后要看的是公司的權益乘數，

評估公司的財務杠桿，數值越高，負債率越高，以負債拉動收益的程度就越高。

權益乘數第一，保利發展，財務杠桿4.3倍。

第二，萬科，財務杠桿4.05倍。

第三，金地集團，財務杠桿3.58倍。

第四，招商蛇口，財務杠桿3.3倍。

對比上一年，四家公司的財務杠桿均有所下降。但整體負債率仍處于較高水平。

最后，結合公司的財務核心數據凈資產收益率，來對公司的含金量進行一個綜合對比評估，

綜合含金量第一，保利發展，公司擁有最高的銷售凈利率及財務杠桿，且周轉率排名第二。

高盈利+高周轉+高財務杠桿，推動公司的含金量排名第一。

第二，萬科A，公司周轉率第一，財務杠桿第二，凈利率第三。

第三，招商蛇口，公司凈利率第二，周轉率第四，財務杠桿第四。負債率最低，抗風險能力更強。

第四，金地集團，公司周轉率第二，財務杠桿第三，但凈利率相對其他三家差距較大。

從目前來看，四家地產龍頭，相對于過去，確實已經開始走下坡路了，特別是金地下滑明顯。

那么，曾經的地產龍頭，出路在哪呢。像保利、招商這類國資央企地產，背后大股東實力強勁，同時在土地資源上也有優勢。雖然經營隨著行業的衰退會出現下降，但運營問題不大。

而像萬科、金地這種缺乏強有力的大股東支撐，其在當前人口下降，行業出清的大背景之下，經營可能會更加艱難。

后續就看能否熬過這個寒冬，等待一個新的行業谷底的到來。

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