解讀焦點！安居人才房轉(zhuǎn)紅本細則或敲定，誰獲利?

等了十多年的政策一朝落地，估計砸懵了不少吃瓜的群眾。

原本，深圳安居人才房轉(zhuǎn)紅本（征求意見稿）的發(fā)布，給眾多安居人才房業(yè)主吃了一顆定心丸。但隨著輿論發(fā)酵，聲音越來越多，越來越不可控起來。

焦點問題只有一個：到底是不是利好？

這樣的想法不難理解：有人認為，安居人才房轉(zhuǎn)紅本補差價的方案并不公平，不同屬性不同位置的房源補繳的金額不一樣，不符合“保障”的宗旨；另一部分更為極端的則認為，這筆錢不應該交。

網(wǎng)上的意見太多，我先給你一個答案：雖然政策不能一概而論，但目前的算法來看，確實是歷史難遇的利好。

01

深圳安居人才房轉(zhuǎn)紅本的具體條件和有關規(guī)則大家可以自行去看。先談談大家關注的重點問題：滿10年補差價才能轉(zhuǎn)紅本，到底是虧還是賺？

根據(jù)目前的意見稿，補差價具體計算公式為：

補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統(tǒng)一按照原購買價格除以70%計算。

那么這個公式算完到底要補繳多少錢？

咱們統(tǒng)一以華發(fā)新城華苑為例：

項目均價30482元/㎡

原市場價格=均價/70%=43546元/㎡

目前稅費按1%為例

補繳價款=（43546-30482）×50%-1%*30482=6227元

給大家總結(jié)一下這個數(shù)據(jù)的亮點：

1、10年后的補繳款，只有原房價的大約20%。

簡單計算可以得出：10年后一平米補繳6227元，只有原買入價（30482元/㎡）的 20.4%，只 有原市場價（43546元/㎡）的14.3%。

假設買入的是建面約85㎡的三房

10年后補繳總價款大概在53萬左右

這筆錢只有原買入價20.4%

另外需要注意的是，補繳價款并不是要現(xiàn)在買房的時候交，而是十年后才交，千萬不要弄混了。比如買入上述85㎡房源，便相當于節(jié)省了53萬在自己的手上，這部分費用十年的資金成本以及通貨膨脹，也將為業(yè)主們創(chuàng)造其他的更多的收益。

2、固定比例的補繳價款還可以抵抗房地產(chǎn)市場波動。

房價不是一成不變的，10年后的價格誰都不好預測，但政策卻并未對漲幅的部分進行收稅。最明顯的例子是10年前買安居房的業(yè)主，房價普遍升了7-8倍，但除補繳價款的資金，其他增值收益方面全部歸業(yè)主所有。

簡單來說，安居人才房可以當做是一筆時長10年的固定投資，包賺不賠，賺多少取決于市場周期，但肯定，一定，比其他同類型的產(chǎn)品（商品房）賺的多。

而補繳價款還可以當做是政府給購房者的一筆無息借款，10年后才要還。

假使未來通脹，那么這筆錢放在手里的用處會更大，會增值；假使未來通縮，那么房子完全可以不補繳，錢放在手里最安全。

3、可以不交?。?！

千萬別忽視這個問題：

人才房建設初衷是為了可以讓深圳市人才客戶以較低的價格購入自住房，補繳差價是自愿選擇的，政府無強制要求。

購房者可以選擇繼承，可以一直?。。?！

搞懂了這三個問題后，再來看“補差價”政策，是不是順眼多了。

如果未來要賣：

安居人才房相當于十年為周期的理財產(chǎn)品，房價上漲紅利全部給到業(yè)主；萬一下跌，深圳市政府兜底，按原價回購……這個收益哪怕是全國最好的基金公司都不敢如此保證。

如果未來不出手：

無需補差價，相當于花300萬享受了價值500萬的房產(chǎn)，還可以一直繼承。

02

明白了上面這些，要不要買安居人才房的問題，基本好理解了。

首先，買安居房還是買人才房？

問這個問題要理解這兩種房子的屬性，雖然其轉(zhuǎn)紅本的政策規(guī)定一致，但買入條件和未來預期都不一樣。

1、安居房購買的前提是，已經(jīng)在安居房輪候庫里的購房者（不在庫里買不了）；目前安居房輪候庫內(nèi)排隊人數(shù)仍有十幾萬，排隊不在前列的話根本沒有機會去選房。

2、安居房整體的質(zhì)量以及規(guī)劃不如人才房；而且安居房多半為較差的位置，少量較好位置的安居房也是搶不到……目前市場上可選的人才房很多，其中不少位置和產(chǎn)品品質(zhì)非常好的項目，還有的機會上車。

其次，買商品房還是人才房？

市場上不少聲音認為，安居人才房補差價后跟商品房價格差距不大，人才房優(yōu)勢不在。我們還是以新城華苑為例算一筆賬：

以85㎡的三房為例

最終付出的總成本=原購入成本+補繳價款

=259萬+53萬=312萬

折合單價為：312萬/85㎡=3.67萬/㎡

比較華發(fā)新城周邊，樓盤備案均價大約介乎4.6-5.5萬/㎡之間，按8.5折算（這是官方能夠允許下調(diào)的最大空間），大約介乎3.9-4.7萬/㎡之間。

即便周邊所有的商品房都下調(diào)至8.5折買樓，人才房補繳差價后，仍比周邊便宜0.3-1.1萬/㎡。

那么深圳西部同樣能買到的3.67萬/㎡價格商品房在哪？

只有光明。

但這二者并不具有可比性，真的對比起來，人才房完爆商品房。

1、同樣的價格，不同的品質(zhì)。

3.67萬/㎡起，只是光明部分商品房放出來的噱頭。

首先，光明近些年來土拍限價都在4萬+/㎡。偏中心區(qū)一點的在4.8/4.9萬/㎡限價，偏遠一點的地方限價也在4.2/4.3萬/㎡。按規(guī)定，商品房的售價只能在備案價的15%上下浮動，所以光明新房目前均價普遍還在4萬/㎡左右，最低也只能做到3.8/3.9萬/㎡的均價。

這意味著，你在光明買同樣3.67萬/㎡的商品房，只能買開發(fā)商放出來的所謂的“工抵房”“特價房”“促銷房”……

這些房子要么是低樓層采光視野都不好的那種，要么是全小區(qū)最難賣的戶型（實用率低）最差的位置（朝向不好）……例如夏天家里飛蚊蟲、冬天下水道反味兒、極端一點的，回南天估計洗澡都不用去衛(wèi)生間……

2、同價同質(zhì)，不同成本。

假設你本人住在光明，不考慮地段的因素選擇了一個光明非核心區(qū)的住宅，剛好這套房也只要3.67萬/㎡。

這是不是意味著買商品房的性價比更高了？

這里面又忽略了一個問題，買入成本。

以85㎡的三房為例

買入新城華苑的總價為：30482元/㎡x85=259萬

首付=259萬x30%=77.7萬

買入商品房的總價為：3.67萬/㎡x85=312萬

首付=312x30%=93.6萬

購入成本差了10多萬，月供的壓力也相應的不同。 而 這10年間還有多出來的利息成本更是一筆不小的數(shù)目。

3、人才房有政府兜底，商品房風險自擔。

再假設，出現(xiàn)了極端的情況，部分商品房可能通過中介渠道返傭等不正規(guī)的手段，把價格打到8.5折以下，甚至“人才房化”。

那么當價格、品質(zhì)和成本都相近的情況下，怎么選擇？

這里面必須要考慮一個風險：房價會不會持續(xù)下調(diào)。

如果房價持續(xù)下調(diào)：

人才房是有“安全墊”的，政府兜底回收房源，穩(wěn)賺不虧；

商品房風險自擔，很有可能對家庭資產(chǎn)造成極大損失。

或者你也可以這么理解：人才房相當于十年為周期的理財產(chǎn)品，即便虧損，也能留住本金，一旦則房價上漲，紅利全部給到業(yè)主。

對于購房者來說，尤其是自己確實有居住需求的人，毫無疑問是買人才房更合適！

03

要買人才房，那就買最好的。

當前市場上最火的人才房，非華發(fā)·新城華苑莫屬。

2023年，華發(fā)新城（備案名：新城華苑）共推出兩期3160套房，最終實現(xiàn)100%售罄，由此，項目斬獲了2023年度深圳人才房面積、套數(shù)、金額的“三冠王”。

這個數(shù)據(jù)有多驚人？要知道，去年深圳新房住宅共成交31621套，盡管全深圳的新盤有上百個，但新城華苑一個項目的成交套數(shù)直接頂全年的1/10。

今年，新城華苑又推出三期，也是最后一期地塊。項目共備案572套可售人才房，全是三房產(chǎn)品，已經(jīng)開始認購！

感興趣的朋友加群細聊！

新城華苑火在哪里？簡單來說，它集齊了買房的必備四要素。

1、位置優(yōu)越。項目位于前海擴容區(qū)，會展新城+海洋新城+海上田園城+華發(fā)冰雪世界+寶安國際機場，5大頂級規(guī)劃打造全新深圳西部中心！

國際會展城，將直接成為深圳西部中心的經(jīng)濟引擎；

海洋新城，預計到2035年將帶動約3000億產(chǎn)值，規(guī)模直逼2022年龍華區(qū)的GDP產(chǎn)值（2952億）；

海上田園，國家4A級景區(qū)，集休閑度假、觀光娛樂、生態(tài)科普為一體的旅游勝地；

華發(fā)冰雪世界，項目計劃投資達367億元，年客流量達千萬人流帶動區(qū)域經(jīng)濟的爆發(fā)式增長；

深圳寶安機場，定位為國際航空樞紐。根據(jù)規(guī)劃，寶安機場擁有空港、海港、地鐵、高鐵、快線“五維立體交通”。

總結(jié)一下，頂級的產(chǎn)業(yè)+世界一流的文旅+世界級立體交通體系組成的高規(guī)格業(yè)態(tài)撐起的西部中心，其戰(zhàn)略定位和發(fā)展前景，已經(jīng)不用再贅述。

第二，價格合適，門檻低。

以新城華苑入門價219萬計算：

目前的房貸利率3.85%，首付約66萬！

純商貸——

月供約7219元就能拿下三房，

使用公積金組合貸款——

月供不到6700元。

月供只有6700，便能買到前海三房，還是帶裝修的，性價比不要太高。

第三，產(chǎn)品有亮點，戶型格局好。本次推出的建面約85㎡3房2廳2衛(wèi)，共有三種戶型，分別為橫廳設計、經(jīng)典豎廳設計、無障礙戶型。

其中，橫廳設計戶型格局上南北通透，通風采光俱佳，玄關入戶處做斜角設計，避免主臥與入戶門相對；并且在玄關處新增采光窗戶，相當于一個小入戶花園；

而經(jīng)典豎廳設計，戶型方正，動靜分離，活動空間和休息空間分開，私密性較強。并且次臥空間相對更大，適合不同的家庭需求。

第四，配套優(yōu)質(zhì)，生活儀式感足。

交通上，項目直線距離約150米就是12號線海上田園南（已開通），項目南側(cè)還有地鐵20號線會展城站（已開通，二期在建中）。未來去南山、福田都方便；

教育上，項目南側(cè)的72班九年一貫制學校（暫定名：會展中心九年一貫制學校）；

商業(yè)配套方面，10萬㎡的超雪中心全面開工，預計明年開業(yè)。這里是集運動、娛樂、體育、微醺、興趣、社交為一體的開放式體驗商業(yè)空間，家門口的超級商圈滿足一站式吃喝玩樂。

環(huán)境方面，新城華苑三期東側(cè)是福海河，西側(cè)是人才房公園，景觀視野俱佳，配合全南向的戶型設計（包括東南、西南），居家舒適度拉滿。

值得一提的是，從華發(fā)新城華苑去年開盤到現(xiàn)在一年時間，學校已開工建設（教育局回復今年9月開學）、華發(fā)超雪中心建設已全面沖出地面（預計2025年11月開業(yè)）、麥當勞肯德基確定進駐人才房商業(yè)街。大城的各項利好在逐步兌現(xiàn)，華發(fā)作為國企的擔當值得信任。

目前，新城華苑三期已經(jīng)開始認購中！

申請時間為2024-03-12 09:00:00 至 2024-03-18 18:00:00。

還有三天機會，村長預判這次選房競爭仍然很激烈，產(chǎn)品好，位置優(yōu)，再加上明晃晃的套利空間擺在眼前，畢竟能用這么一小筆資金撬動大杠桿的機會，在現(xiàn)在這個時代幾乎沒有了。

只能說，祝各位朋友搖號順利！

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文 | 村長♂