治理房產經紀行業(yè)壟斷，要出手了嗎？

每年的兩會，房地產議題都是關注熱點。今年，全國人大代表、58同城CEO姚勁波提交的一份有關房地產經紀行業(yè)的議案，也引發(fā)了全網關注。

在這份題為《關于規(guī)范房地產經紀行業(yè)壟斷行為的建議》議案中，姚勁波強烈建議強化管理房產交易市場的壟斷行為。

事實上，多年來有關房地產經紀行業(yè)存在“壟斷”的聲音一直存在，但是只有零星的涉訴或查處案件。對行業(yè)代表們的呼吁，部分人也認為 “其是為自己市場份額被侵蝕而喊話”。

那么，在房地產經紀行業(yè)中 ，是否存在壟斷行為？又該如何強化治理呢？

01房產中介市場是否已形成“壟斷”？

在我國《反壟斷法》中，“壟斷行為”有明確的界定，即①經營者達成壟斷協議、②經營者濫用市場支配地位、③具有或者可能具有排除、限制競爭效果的經營者集中。

在今年提交的議案中，姚勁波指出房地產經紀行業(yè)存在兩種經營者濫用市場支配地位的壟斷行為：

一是“獨家代理”“二選一”等限制競爭行為；二是房地產互聯網平臺強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統(tǒng)一的經紀服務收費標準的行為。

多位業(yè)內專家也認為，“獨家代理”和“二選一”都算壟斷行為。

房互研究院特約研究員陳思翰對『地產銳觀察』表示，“獨家代理”和“二選一”之類策略，固化了房源滲透率方面優(yōu)勢，進而形成一定區(qū)域內、一定程度上的信息壟斷。

北京輝諾律師事務所合伙人安二明律師認為， “獨家代理”和 “二選一”在一定程度上可以視為壟斷行為。尤其在新房領域，房源壟斷帶來的是“天價”渠道費，這削弱了房產信息的透明性，人為增加了交易成本，損害了消費者利益。

安二明同時認為，房地產互聯網平臺強制要求統(tǒng)一收費標準，會限制經紀機構的定價權，影響到服務效率，也會導致很多中小經紀機構被迫退出市場，進一步加劇行業(yè)的集中度。

他同時提醒，判定房地產經紀行業(yè)是否存在主體壟斷，要有詳盡的數據支撐。

我國《反壟斷法》規(guī)定，一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一的，可推定其具有市場支配地位，涉嫌具有壟斷地位。

房培網創(chuàng)始人梁家豪認為，在我國一線和主要二線城市，尤其是一線城市，頭部經紀機構的市占率已經超越50%，房地產經紀行業(yè)客觀上已經形成寡頭壟斷格局。

02經紀行業(yè)“壟斷”的危害有多大？

“壟斷”一詞源于《孟子》：“必求壟斷而登之，以左右望而網市利”。原指站在市集的高地上操縱貿易，后來泛指把持和獨占市場而獲利。

在我國房地產二手房交易中，買家對頭部機構高額的中介費一直頗有詬病，但是基于其對房源的獨家占有、廣泛占有及促成交易的效率與安全性，不得不選擇與頭部機構合作。

隨著近些年房價的大幅上漲，市場也一直存有質疑，以房屋成交總價的固定比例收取中介費也欠缺合理性，這與中介機構提供的服務成本和服務價值不匹配。

而隨著新房銷售的變難，很多開發(fā)商也不得不與掌握著客源流量入口的頭部機構“獨家代理”“二選一”合作，接受高額的渠道傭金，被迫擠壓利潤。對于買房人來說，本來開發(fā)商能夠給到的常規(guī)優(yōu)惠，也可能變成了渠道平臺帶客的“專屬優(yōu)惠”。

而缺乏品牌信任基礎的中小經經紀機構，房源少、客源少，也不得不加盟大平臺，以獲得流量與房源，能夠在市場的夾縫中維持生存。

“就像外賣平臺，一邊壓價，一邊抬高抽成。如果房地產交易領域也出來一個這樣的平臺，可想而知會是什么后果？”有業(yè)內人士直言，有競爭的市場才是對各方最有利的。

因此，可以說，姚勁波在今年議案中，建議有關部門對房產經紀行業(yè)的 “獨家代理”“二選一”等限制競爭行為加以治理，建議對具有市場支配地位的房產交易平臺加以監(jiān)督指導和壟斷行為嚴查，等等，恰恰也是廣大二手房消費者、開發(fā)商們及中小經紀機構的共同心聲。

值得一提的，如廣西東方意遠律師事務所文鰩地產律師團隊負責人王俊瓏律師在其發(fā)表過的一篇文章中所言：“壟斷地位本身并不有害，真正有害的是對壟斷地位的濫用。”

安二明律師認為，2023 年5月份住建部與市場監(jiān)管總局聯合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》，對相關行為進行了明確禁止，表明政府也在采取措施打破行業(yè)內的壟斷行為，鼓勵行業(yè)公平競爭。建議相關部門進一步加強對房產經紀機構壟斷行為的監(jiān)管。

梁家豪還認為，治理房地產經紀行業(yè)壟斷行為及各種亂象，不應只著眼“技術”層面，重要的是要完善早在2011年就開始施行的《房地產經紀管理辦法》。