誰在拉響汽笛？

地產(chǎn)財富會

高層頻頻吹風(fēng)喊話，

向市場釋放新信號，

勢要打好24年開年攻堅戰(zhàn)。

2024-1-27

繼近日央行、國資委、證監(jiān)會三大機(jī)構(gòu)重磅表態(tài)之后，昨日央行再度重磅發(fā)聲，發(fā)揮好金融穩(wěn)定保障基金作用。

住建部昨日也積極喊話，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

疊加以及上海、重慶等地政策的持續(xù)加碼，市場可謂暖風(fēng)拂面。

24年開年第一個月，高層動作頻頻，向市場釋放新信號。

“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關(guān)，金融業(yè)責(zé)無旁貸，必須大力支持。”

在國新辦前天舉行的金融服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會上，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企的一席喊話也給市場注入了一針“強(qiáng)心劑”。

顯然，樓市開年攻堅戰(zhàn)，汽笛已經(jīng)拉響。

01

這幾年，樓市中每一個市場主體、每一位從業(yè)者的神經(jīng)末梢，緊緊被這個行業(yè)的一舉一動牽動著。

2022年新春前夕，穩(wěn)預(yù)期戰(zhàn)役拉開帷幕，以貨幣政策為核心的接連降準(zhǔn)降息正式開啟，經(jīng)濟(jì)下行的巨大壓力，讓人們無比期待借此乘上開往經(jīng)濟(jì)春天的列車。

當(dāng)時央行的一位副行長在一場金融會上喊話稱：

“現(xiàn)在雖然是年初，但一年的時間很短，一年之計在于春，所以我們要抓緊做事，前瞻操作，走在市場曲線的前面，及時回應(yīng)市場的普遍關(guān)切，不能拖，拖久了，市場關(guān)切落空了，落空了就不關(guān)切了，不關(guān)切就‘哀莫大于心死’，后面的事就難辦了。”

歷史仿佛壓著同樣的韻腳。

02

2024年作為樓市深度調(diào)整企穩(wěn)之年。

在持久的筑底寒冬之中，打好一個漂亮的開局，意義非比尋常。

從宏觀市場基本面看，雖然目前國內(nèi)多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回升，但恢復(fù)態(tài)勢并不十分穩(wěn)固，特別是經(jīng)營主體的信心和預(yù)期仍有待進(jìn)一步提振。

從房地產(chǎn)市場看，23年盡管工具箱大開，偶有兩輪脈沖式行情的高光時刻，但依舊無法避免全年房地產(chǎn)銷售大幅下滑的定局。

24年開年市場則表現(xiàn)平平，新房二手房市場繼續(xù)陷入雙方博弈的焦灼狀態(tài)，不少地方更是出現(xiàn)一批賣家急于逃頂降價甩貨的現(xiàn)象。

最近，網(wǎng)上流傳北京國奧村一套近200平的房子，此前最高成交價高達(dá)2700萬，但賣家卻以1900萬的低價出貨，降幅高達(dá)30%。

這些現(xiàn)象的背后，本質(zhì)上傳遞的是低迷行情中，市場主體、購房者、賣家等普遍存在預(yù)期不足的情緒。

要想從根本上逐漸扭轉(zhuǎn)這種悲觀預(yù)期，首先就得從政策端持續(xù)給市場注入信心。

所以，從這些角度看，近期高層的一系列操作就比較容易理解了。

今年，美聯(lián)儲將開啟降息周期，中國貨幣政策寬松操作的空間加大，降準(zhǔn)也在市場的預(yù)期之中，但此次降準(zhǔn)0.5個百分點(diǎn)，從幅度上看，也是超出預(yù)期的。

2023年，兩次降準(zhǔn)幅度均為0.25個百分點(diǎn)，為常規(guī)降準(zhǔn)幅度的2倍。

此次降準(zhǔn)將向市場提供長期流動性大約1萬億元，不僅能在一定程度上緩解春節(jié)前后的資金荒，而且向市場傳遞出了明確的政策信號，有助于穩(wěn)定資本市場和房地產(chǎn)市場，提振經(jīng)營主體和投資者信心，更好地支持經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回升。

值得關(guān)注的是，本次央行同時宣布了降準(zhǔn)和再貸款降息。此前雖然也有降準(zhǔn)+定向降準(zhǔn)的操作，但降準(zhǔn)+定向降息的模式則很少見，顯示出當(dāng)前央行貨幣政策對精準(zhǔn)有效基調(diào)的追求。

同時，前天國家金融監(jiān)管總局也表示，將進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策，繼續(xù)做好個人住房貸款金融服務(wù)。支持各地城市政府和住建部門因城施策，進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策，指導(dǎo)、督促銀行更好服務(wù)廣大人民群眾剛性和改善性住房的融資需求。

可以看到，這些指向房地產(chǎn)的各種喊話，各種政策越來越明確，高層也是明著喊話為地產(chǎn)站臺打氣，這恰恰說明地產(chǎn)之于中國經(jīng)濟(jì)的重要性。

資本市場很快對喊話做出回應(yīng)。

1月25日，地產(chǎn)股集體沖高，截至收盤，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊97只股票上漲、2只持平，僅一只股票下跌。

光大嘉寶、京能置業(yè)、新黃浦、中華企業(yè)、亞通股份、外高橋、中交地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展、浦東金橋、光明地產(chǎn)漲停，萬通發(fā)展?jié)q8.52%，新城控股漲7.94%，保利發(fā)展?jié)q6.90%；其中中華企業(yè)、浦東金橋更是“3天3板”。

從歷次政策加碼過后的情況來看，市場信心大都有不同程度的提升，但往往只是階段性的。

政策效力一過，市場便像被拉長的彈簧一樣回歸原形。

而這次多維度、持續(xù)性的政策發(fā)力，顯然被市場寄予厚望。

03

今年以來，住建部很忙。

幾乎一天一個會，幾天要見到一個落地動作。

尤其在房企融資端可謂煞費(fèi)苦心。

昨天上午，住建部會上特別強(qiáng)調(diào)：

要加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，支持房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次降準(zhǔn)的前一天，房地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)迎來一項重磅新規(guī)——

經(jīng)營性物業(yè)貸可償還存量房地產(chǎn)貸款和地產(chǎn)債。

這意味著，房企融資渠道的另一扇門又打開了。

2024年一二季度仍是債務(wù)到期高峰。

據(jù)第三方統(tǒng)計，其到期規(guī)模在1500億元以上，預(yù)計今年上半年房企債務(wù)壓力依然較大。

目前，房企持有的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，可獲得的抵押貸款規(guī)模有限，且不能用于償還房企債務(wù)。

而通過上述新規(guī)的出臺，今后一些合規(guī)房企，將可以通過盤活綜合效益較好的商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營性物業(yè)為代表的存量資產(chǎn)，如商業(yè)綜合體、購物中心、寫字樓等，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴(kuò)大資金使用范圍、提升資金使用效率，進(jìn)而降低債務(wù)償付壓力。

早在1月12日，住建部還發(fā)布了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，其中提到，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，搭建政銀企溝通平臺，推動房企和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對接。

在融資環(huán)境放寬，政策助力房企化債的大背景下，不少出險房企積極把握窗口期。

今年以來，先后有正榮、旭輝、奧園、龍光等多家房企披露了境外債務(wù)重組方面的階段性進(jìn)展。

此外，一些房企也利用有利時機(jī)及時出售資產(chǎn)回收流動性。

比如，近日碧桂園就在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓多項資產(chǎn)，資產(chǎn)業(yè)態(tài)包括酒店、商業(yè)物業(yè)、公寓樓等，擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)價格合計38.18億元。

除了應(yīng)對保交付，碧桂園還需要面對上半年較大的償債壓力。

目前，碧桂園存續(xù)的美元債共計15只，余額為99.1億美元。其中，2024年到期的美元債券有兩只，分別為將于1月27日到期的9.65億美元債及4月8日到期的5.37億美元債。

為了出售資產(chǎn)，碧桂園也是急了。

此次擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，碧桂園對于意向受讓方?jīng)]有特別要求。

幾年前，萬達(dá)、融創(chuàng)、富力的世紀(jì)交易中，老王會議室怒摔水杯賣資產(chǎn)救萬達(dá)時，也是又急又痛，割得都是心頭肉。

短短幾年，世紀(jì)交易中的三方已是物是人非，讓人感嘆造化弄人。

好在如今融創(chuàng)、富力均已完成境內(nèi)外債券重組或展期，算是重新邁出了關(guān)鍵一步。

這么多年，唯一不變的是——

老王依舊還在賣賣賣。

23年賣掉9座萬達(dá)廣場后，今年老王又賣掉了廈門的一處萬達(dá)廣場。　　

幾年下行筑底，幾年暴雷風(fēng)波，幾年人事動蕩……房地產(chǎn)亟待休養(yǎng)生息。

如今，在政策暖風(fēng)之下，房地產(chǎn)駛向春天的列車仿佛已經(jīng)拉響汽笛，從遠(yuǎn)處緩緩駛來。

只是，擠在站臺的人太多，誰也不知道自己能不能幸運(yùn)踏上這趟列車。