2024，廣州的房子會(huì)漲還是會(huì)跌

我是紫沐，這是我第376篇日記。

樓市能不能起來，相信是大家最關(guān)心的問題。

因?yàn)楹墁F(xiàn)實(shí)的，沒人會(huì)和錢過不去。

要是能提前預(yù)判，就能控制買賣節(jié)奏，避免踏空或者及時(shí)止損。

那樓市接下來怎么走，其實(shí)也有參考信息。

我會(huì)盡量通俗地聊三個(gè)問題：

1.操盤手給樓市定的目標(biāo)是什么？

2.為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，操盤手會(huì)做什么？

3.我們?nèi)绾雾槃?shì)而為做決策？

只要把文章看完，今年該做什么就心中有數(shù)了。

2024樓市目標(biāo)

穩(wěn)中求進(jìn)，以進(jìn)促穩(wěn)，先立后破。

這十二個(gè)字，就是2024年，操盤手定的樓市目標(biāo)。

釋放途徑，是前段時(shí)間的住建局會(huì)議。

大家平時(shí)可以多留意住建局的對(duì)外風(fēng)向。

畢竟人家去年說的幾個(gè)救市方向，包括降首付比例、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、稅費(fèi)優(yōu)惠等等，基本都如期兌現(xiàn)了。

所以住建局說出來的話，比較有分量，要多關(guān)注。

而今年樓市的主旋律，我覺得是圍繞“立”字展開的。

也就是如何把房地產(chǎn)真正扶起來。

就像會(huì)議中提到的：

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策，保交樓，滿足剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)。

每一項(xiàng)，對(duì)房地產(chǎn)來說都是幫扶，沒有打壓。

為什么今年的主旋律不能是“破”呢？

我覺得雖然探索新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，是未來肯定會(huì)走的路。

在會(huì)議里，也確實(shí)出現(xiàn)了“破”這個(gè)字眼。

但這里面有個(gè)先后順序的問題。

目前經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度太高了，老百姓的資產(chǎn)70%都沉淀在房子里。

現(xiàn)在這環(huán)境，急急忙忙去“破”，不現(xiàn)實(shí)。

一旦資產(chǎn)貶值嚴(yán)重，引發(fā)大規(guī)模斷供潮，金融系統(tǒng)會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

所以先“立”，讓房地產(chǎn)軟著陸，靠房地產(chǎn)渡過這次難關(guān)。

后續(xù)，再想辦法摸索新的經(jīng)濟(jì)模式，讓房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)慢慢脫鉤。

以時(shí)間換空間，會(huì)是操盤手最終的選擇方案。

所以至少明年，對(duì)樓市的態(tài)度還是“立”字當(dāng)頭。

當(dāng)然了，“破”的存在，也意味著炒房時(shí)代即將落下帷幕。

或者說，房產(chǎn)投資的門檻，在變得越來越高。

如果你的思維和認(rèn)知沒跟上，房子沒買對(duì)，還盲目上杠桿。

那現(xiàn)在買房，就是作死。

2024樓市會(huì)有什么

為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，我覺得今年樓市會(huì)有很多利好。

而且像之前文章寫的，利好的形式會(huì)變，會(huì)從工具箱里拿新東西出來。

因?yàn)檫^去的2023年，救市頻率其實(shí)很高了。

放開限購、放開限貸、降低首付成數(shù)、降存量房貸..

這力度放到以前，有些都能算是大招。

但樓市整體表現(xiàn)，也是有目共睹的差勁。

全國(guó)商品房的銷售面積和銷售額，仍然在往下掉。

這說明不是力度的問題，很可能是方向的問題。

讓想買房的人能買房，這條路已經(jīng)走不通了。

讓想買房的人更便宜買好房，或許是更有未來的新道路。

所以降息，我覺得可以好好期待一下。

因?yàn)槠羾?guó)停止加息，給我們提供了降息的外部條件。

存款利率進(jìn)一步下降，則提供了內(nèi)部條件。

而明確要繼續(xù)貨幣寬松，來刺激經(jīng)濟(jì)，等于提供了政策條件。

所以廣州今年利率步入3字頭，不是沒可能的。

看看隔壁佛山，首套利率已經(jīng)被干到3.8%了。

那除了降息，還有哪些工具會(huì)被拿出來？

住建局其實(shí)也給了提示：

1.強(qiáng)化保交樓

2.前兩套住房繼續(xù)給優(yōu)惠

3.推動(dòng)房改

關(guān)于保交樓，會(huì)議的原話是：加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，加快預(yù)售制改革。

這個(gè)方向，其實(shí)我在22年就專門寫過兩篇文章，有興趣可以自己去搜。

在民營(yíng)房企陸續(xù)爆雷后，預(yù)售制改革，我覺得是大勢(shì)所趨的一件事。

要是花光積蓄買房，還有血本無歸的可能。

誰還會(huì)繼續(xù)相信房地產(chǎn)呢？

當(dāng)然，影響更大的，我覺得是后兩條。

首套和二套給優(yōu)惠，要怎么給。

我想無非是幾個(gè)地方：成數(shù)、利率、稅率。

更低的首付成數(shù)，能讓那些現(xiàn)金流充裕，但手頭錢不多的人上車。

更低的貸款利率，能直接降低持有成本。

更低的個(gè)稅契稅增值稅，能降低摩擦成本，促進(jìn)市場(chǎng)的換房意愿。

這些工具都不是新玩意，我想重新搬出來難度不大。

相比之下，新一輪房改，更像個(gè)新工具，也更值得期待。

新一輪房改

新一輪房改的重點(diǎn)，我覺得在兩方面。

一個(gè)是城中村改造，一個(gè)是保障房建設(shè)。

城中村改造從概念上不是新玩意，像廣州已經(jīng)推動(dòng)很多年了。

它的主要作用，是釋放購買力和提升流動(dòng)性。

未來創(chuàng)新，更多也是對(duì)打法的探索，如何改造得更高效。

所以城中村改造，對(duì)廣州影響最大的，是那些極度依賴舊改的板塊。

比如海珠的中部和南部。

說難聽點(diǎn)，如果舊改的速度還像現(xiàn)在這樣。

高位接盤海珠創(chuàng)新灣板塊的苦主們，還得在山頂多掛幾年。

相比之下，保障房建設(shè)從概念到執(zhí)行，會(huì)顯得更劃時(shí)代，影響力也更大。

雖然以前不是沒有，但這些房子都有明顯的硬傷。

要么離市中心太遠(yuǎn)，對(duì)剛需來說工作通勤非常難受。

要么產(chǎn)品太拉跨，住進(jìn)去沒什么生活質(zhì)量可言。

而且保障房的整體數(shù)量，對(duì)比商品房還是太少。

這次房改，能不能把保障房的數(shù)量和質(zhì)量都提上來，是值得期待的一件事。

當(dāng)然，我相信大家更關(guān)心的，是保障房對(duì)樓市的沖擊有多大。

會(huì)不會(huì)像空軍們說的，從此房?jī)r(jià)如蔥。

還是像新加坡一樣，進(jìn)入雙軌制時(shí)代，商品房?jī)r(jià)格開始瘋漲模式。

其實(shí)操盤手對(duì)保障房建設(shè)，有明確提出兩大目標(biāo)：

一個(gè)是讓工薪階層居者有其屋，消除買不起商品房的焦慮。

一個(gè)是讓商品房回歸商品屬性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

這么一來，好像走新加坡的路可能性更高。

既能讓天天說買不起房的有房住，又給商品房的漲價(jià)留足了空間。

但我覺得，我們不會(huì)完全復(fù)制新加坡模式。

至少在廣州，不會(huì)。

高端改善產(chǎn)品、豪宅產(chǎn)品，確實(shí)有走獨(dú)立行情的可能。

但剛需產(chǎn)品、剛改產(chǎn)品，我覺得會(huì)維持在相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格區(qū)間。

因?yàn)檫@么做對(duì)操盤手來說更有好處。

先用便宜的保障房，把大量人才留在城市里。

而保障房就算優(yōu)化了，依然存在成本控制和地段限制的問題，住著不會(huì)很舒服。

這時(shí)再用價(jià)格合理的剛需房，給人才一個(gè)摸得著的目標(biāo)。

會(huì)更利于他們“努力拼搏”，去置換房產(chǎn)，給城市做貢獻(xiàn)。

至于改善產(chǎn)品、豪宅產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)的是高凈值購買力，這類人群永遠(yuǎn)存在。

則大可以回歸商品屬性，放開對(duì)價(jià)格的控制，還能為土地財(cái)政做貢獻(xiàn)。

最近越秀在廣州拍下的兩塊高價(jià)地，就是個(gè)好例子。

既順從了民意，又解決了困局，可謂一舉兩得。

總結(jié)

這次住建局會(huì)議，有這么一句話：

房地產(chǎn)已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)入“好不好”的時(shí)代。

明顯大佬們也看到了，只有好房子，才能繼承房地產(chǎn)的金融屬性。

所以未來你家的房子，會(huì)漲還是會(huì)跌，和品質(zhì)息息相關(guān)。

已經(jīng)和時(shí)代脫節(jié)的，不符合時(shí)代審美的，會(huì)逐漸淪為普通的磚頭。

唯有核心資產(chǎn)，有稀缺性、有競(jìng)爭(zhēng)力的資產(chǎn)，才有繼續(xù)持有的必要。

所以不管是買房還是賣房，你都可以把品質(zhì)，作為重要的判斷工具。

以房地產(chǎn)目前的體量，還有對(duì)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大影響力。

在能取代房地產(chǎn)的工具出現(xiàn)之前，操盤手的態(tài)度，依然會(huì)以“立”為主。

退一萬步，在給家庭置換到至少一套核心資產(chǎn)前。

“破”這件事，其實(shí)和你沒什么關(guān)系。

你的精力，你應(yīng)該花時(shí)間琢磨的點(diǎn)，是選籌。

因?yàn)楝F(xiàn)在的樓市，買對(duì)，比什么時(shí)候買，更重要。