2023洛陽樓市年終盤點：我花開后百花殺

12月初，央媽統一部署下，六大國有銀行（郵政躋身入圍）密集接洽房企，銀企聯合，“積極救市”，年底再喂個糖豆騙鬼。仿佛去年底“三支箭”、“金融十六條”依稀重現！

在此之前羅列積極扶持的“50個白名單”，也只有近期萬科“遇險”，被國外金融機構做空，大股東深鐵出來站臺，義正嚴詞駁斥“謠言”，穩定大局。

去年底吆喝怪起勁的“三支箭”，原期望箭無虛發，“金融十六條”輸血，原以為地產回暖可期，然而卻都收效甚微；銀行授信給出險房企的數萬億紓困資金，大多無影無蹤，成了空頭支票。

12月12日結束的中央經濟工作會議沒有對房地產行業更新的政策推出，只有“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理的融資需求”，在去年底出臺的救市“金融十六條”政策已經提過類似條款，但這一年來民企仍然融資無門，高利貸都借不到。

本以為今年疫情封控結束，救市政策滿地，樓市會逐步好轉，結果是三月陽春一過，遭遇“四月飛雪”，房企越來越難，銷售直線下滑，直到國慶前“皮帶哥”鋃鐺入獄，所有人才醒悟：救市， 沒得救了，聽天由命吧！

年中，除了北京、上海，各一線城市放開限購、限貸區域，僅打了個水漂而已，樓市波瀾不驚。北上廣深二手房價跳水嚴重，交易量依然下滑。樓市如同孩子他娘——八零后獨生女，沒救（舅）了！

1、左手倒右手 自摸玩得嗨

11月底，洛陽老城區10塊地一次性底價成交，全部為國有企業摘牌，自娛自樂，真不熱鬧。

今年民企摘新地塊，只有高鐵北廣場東63畝、單價881萬/畝，聯袂置業摘牌，近期圍擋“格潤華府”廣告上墻，據悉主打140—190平改善產品，大概明年四、五月上市。

板塊內同晟建業龍城三期9月底剛入市，寶龍天地基本到尾盤，爛尾項目紫金風景線西區將進入“十年磨一劍”，重出江湖，銷售展開，或許能拼拼刺刀，幾個樓盤產品的定位、品牌、售價，應該會形成互補，不會直面競爭。

2、樓市銷售三甲 鈍刀出鞘

但從國慶十月單盤、單月銷售看，能掌握市場全年的熱點樓盤銷售動態。據克而瑞數據，保利堂悅（4500萬）、建業中弘城（3400萬）、綠都中梁和風雅敘（3200萬）排名前三。

五一黃金周當月排名第一大佳兆業華耀城洛陽中心，排在第六名，或許與佳兆業一年來暴雷消息頻傳、工程進展慢有關。

前三甲盤分布三個不同區域，各自為王，獨領風騷。

保利堂悅，道北邙嶺大道以北，地處邊緣，不是片區核心區域。有家門口地鐵二號線二喬站加持，東隔壁北郊建材城優質購買客戶基礎，折扣房價基本在8200元/平米上下，低于開發成本價，比起開盤時9500元/平米，具有相當的殺傷力，盡管位置不占優勢，但沒能掩殺性價比高的誘惑，國慶十月銷售40套+，相當了得。

建業中弘城，地處高新區，實臨澗西區南昌路板塊，百萬平米大盤開發了十多年，自成片區商業中心，吃喝玩樂購滿足日常居家需求，建業暴雷，這個盤沒有受影響，一直是片區剛需先鋒盤，只要青山不倒，就能賣好到老。

綠都中梁河風雅敘，洛龍西片區洛浦公園南岸改善盤，一面市就引起市場關注、熱銷，對于喜歡西片區、相對城市配套不成熟的地段，它是最優質的品質選擇，綠都地產作品，洛陽一線品質。

河風雅敘再往西兩公里格潤小鎮，今年銷售一直在前十陣營，對于全市最高房價、品質樓盤，實屬不易。市場低迷時，往往高端樓盤受打擊最重，格潤卻是個例外，說明洛陽經濟還沒“死透”，高端購買客群受影響不大。

3、區域動態 俯瞰全城

伊濱熄火、道北橫盤、洛龍騷動、洛北無蹤，是各版塊區域的生存狀態寫照。

伊濱熄火：

伊濱只有澤信（品質+特價）、華耀城（專業市場客群）一直在銷售前十榜單留名，其他基本熄火狀態，月銷三、五套也難。

中梁百悅府提前一個月交房，有些出乎意料。原本傳說企業暴雷，以為會像建業那樣躺平，結果“一飛沖天”，看品質“不孬”，地庫裝修秒殺大部分在售樓盤，估計那當年名噪一時的“星空頂”地庫也不過如此。

伊濱四大場館交付放慢了腳步，產業開發建設如火如荼，明年海瀾之家投產，后年寧德時代一期建成，希望如約而至，按計劃實施。

文旅產業方面，游蕩河洛十余年終于落地，奧體中心南876畝方特開工是件大事，盡管河南有了五個方特，不對伊濱方特報多大期望，只要不爛尾，建成運營，河洛娃們不用再給國際鄭方特送錢去，起碼檔次比紅山歡樂谷、王城公園等現有一桿游樂場高。

不過三個月前，方特工地挖出古墓群，大型施工現場變成考古現場，不知道考古發掘得咋樣了？不知道方特工期會延期多久？

道北橫盤：

大盤定鼎府因建業暴雷，日子不好過，五期洋房、六期高層交房已延期半年；畔山蘭溪最后一期尾盤，開發商不愁資金，打折力度不大，賣一套是一套，都是利潤；碧桂園金地觀唐，占據區域核心位置，銷售不溫不火，應與企業頻傳暴雷有關，也使不完整原來“全套十八摸”貼身肉搏戰的拓客策略，下一步買房的應該關心2024，碧桂園會步恒大后塵嗎？這是個世紀猜想！

洛龍騷動：

今年幾個新開盤基本都在洛龍，寶龍天地、龍城三期、香梔雅園，均價都在1.15萬/平米上下，在目前這種形勢下，據悉開盤效果還不錯。

高鐵站區域，目前只有格潤華府、高鐵北停車場兩個待開發新地塊，還有紫金風景線西區爛尾地塊，明年將會決戰江湖，一試高下。

下一步高鐵南廣場片區將成為新的地產逐鹿場，呼南高鐵擴容高鐵站運行線路，將呼喚一個個新的“高鐵震盤”誕生。

洛北無蹤：

洛北片區（不含道北）除了高新建業中弘城一直獨領風騷，其他樓盤幾乎沒有聽聞，偶露崢嶸的碧桂園鳳凰灣，也只是打折、停工的消息；東邊的建業貳號城邦、中州府幾乎聽不到江湖的傳說，貳邦由濟鋼接盤，建業退出，也算是皆大歡喜。而建業與濟鋼合作開發、建業占大股的中州府項目，卻依然深陷泥潭，當年市場已經下行，開盤10500元/平米，白白錯失了割韭菜的良機。

君河灣最后一期洋房據悉國慶后準現房開盤，不知賣的如何？1.4萬/平米均價，體量不大，前面都開發完畢，即使賣不動也不心慌，留著“下崽”，沒準還有好收益。

西工體育場片區431畝城投開發的城市陽臺項目，老體育場南門里工程熱火朝天，像是三層的整體商業設施，據悉來年花會前建成獻禮，是搞萬達廣場嗎？

這項目是老王來簽的輕資產運營項目，項目經過萬達參與后，規劃整體大調整，由原來去住宅劃、多層產業園規劃，改為百米高層，增加了不少住宅產品，這才是正著，否則項目投資無以回報，沒有住宅的銷售回款，產業園誰還會來買？

近十來年，市場上積淀了十來個半死不活的產業園項目。這個項目建成將成為洛浦北岸地標，有電視塔標志物加持。當然還有洛神廣場的競爭，不知接盤俠會把規劃改成什么樣？可以肯定的是不會超過建業展示過的規劃檔次。

4、年度數據 嚴重滑坡

截至12月1日，洛陽市區全年土地出讓1721畝（住宅+商辦），前些年一般在4000畝+，滑落大半。

土拍地價總和78.7億，去年是100億左右。今年90%為政府平臺公司摘地，左手倒右手，摘而不發（開發），增加點財政收入。這或許就是未來幾年的新常態。

今年1-11月，洛陽住宅銷售面積約146萬平方米，基本與去年同期的150萬方持平，但大大低于前些年300+萬平方米的歷史業績，這或許是未來幾年最高點，你別不信！

5、沉浸文旅石榴裙 耽誤主業發展

洛陽的文旅發展，這一年就是圍繞老城漢服打卡，不知是撞什么大運“洛邑古城”漢服打卡，在春節期間火了，從而帶動周邊雨后春筍般的漢服店林立，民宿熱火朝天的開發建設，政府賺個政績貼金，旅游人氣帶動藏富于民，各自討個歡喜。

一年下來，老城還沒有一個新的文旅項目能接過漢服打卡棒，繼續向更高的層次發展。網紅打卡都會結束，如同上半年火熱的淄博燒烤。

天堂、明堂景區能否填充下樓里、樓外的內容，學學成都市中心的金沙博物館；應天門能否不只是座城門樓，空曠的廣場能否來點景觀綠化，參考下西安的大雁塔廣場；應天門西側中州渠沿線新開的鄉村版餐飲街，別再丟人了，武皇“天子腳下”咋也得弄個成都錦里的檔次，不敢奢望寬窄巷子，否則真是浪費了中國古代第一輝煌的紫薇城。

花會、黃金周洛陽的酒店客房價瘋了，應天門附近的七天敢賣1000+元/天，無序的漲價，花瓶監管部門，勢必會影響城市對外形象，自食其果。

洛陽旅游，不能只有漢服打卡一張牌，文旅、餐飲設施的建設也是必不可少的。老城十字街夜市早已落伍，白天還擺不成，去北京護國寺、武漢戶部巷、天津西北角，都是聞名于世的早餐打卡地。洛邑古城二期開業，不知會填補這一空白不。

國慶后，河南省發布了18地市前三個季度GDP數據，洛陽增長低于全省平均水平，排名倒數第3，給洛陽這張“網紅臉”打了一記響亮的耳光。緊靠漢服打卡是不夠的的，一座城市的GDP還得靠工業、科技產業，一窩蜂的都去湊漢服打卡熱鬧，百姓流連忘返還可以理解，但如果整日圍繞著石榴裙轉，有些不務正業了！

6、年書歸正傳 再說樓市

今年很多地產業內、業外人士都會問，下一步洛陽樓市會如何發展？

1. 一線房企豪強逐鹿河洛不復存在

萬科如果接不下建業洛神廣場爛尾地塊，估計會退出洛陽；碧桂園已一年沒拿地；“活過來”的融創據悉繼續運作紅山地鐵站地塊上市；保利估計會留下來接管城投、軌道摘過的十幾塊地，都是國企，好談合作。

2. 本土開發商“鄉下返城” 當家做主

前幾年被一線房企來洛搶地驅趕，本土開發商紛紛躲避下縣，默默耕耘，如今“土匪惡霸”走了，老子“胡汗三”又回來了，因此對本土開發商來說，是好事，土地價格也會下降，市場競爭少，又可以做回城市的主人，夜夜笙歌。

3. 供需兩不旺 房價橫盤

開發供給、購買需求急劇萎縮，回到十年前的年代，一年二、三十個樓盤在售，月銷十套八套，“回到拉薩”、回到從前。

一線城市限購、限貸解禁，有投資能力的會更多轉向西安、天津、武漢、成都、重慶等城市，無論是孩子考學還是未來房產增值，肯定比洛陽強，少了投資客，樓市銷售量減少一半。

4. 手里有房坐臥不安 是否拋？

前幾年高價買的房子是否拋售？這是很多人關注的話題。

如果位置好、繁華地段，可以等等，回漲、少損失一些再拋；如果是伊濱、宜陽、孟津那樣的遠郊，差不多能出手就出手吧，留得山河待后生，越等越沒希望。

房價橫盤，二手房客戶會選擇比你的樓盤更高一級的區域購買。

結論：2023多事之秋，樓市巨變的年代，沒有什么不可能，一切都可能發生。不期待樓市來年會更好，不更差就中。

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