當下，關于房地產的幾個錯誤論斷

來源：世聯行公眾號 作者：陳勁松

房價高導致生育率降低？

只有房價降下來，人們才敢消費”？

救房地產就是重回泡沫經濟？

房地產消耗了貨幣？

控制泡沫就要限價？

降價就是Beng盤？

近日，世聯行聯席董事長陳勁松針對這些熱點話題，給出了自己的看法，引發了網友熱議。分享如下，供各位思考。

01地產銳觀察

房價高導致生育率降低？

有意思的是，人口問題也是這些年專家們唱衰房地產的理由，比如“房地產長期看人口”。 這就導致了一個矛盾的死循環論證：

“房價高導致人口下降，人口下降導致房價下降！”

這里有個“中國邏輯”問題，即“在此之前，就是此因”。

我們的“房價高”，自九十年代初就已經成為政府調控的對象了。而三十多年的計劃生育，生育率早就降下來了。

而放開二孩就是這幾年的事，也就是說，房價不應該為放開二孩之前的生育率低背鍋。

那么二孩放開后呢？房價是導致現在年輕人不生孩子的原因嗎？

如果街頭采訪，好象也是，比如“按揭還款負擔重”，這又出現了第二個“中國邏輯”問題：“消費者永遠要求降價”。就如同你采訪菜市場買菜大媽，問希不希望豬肉降價一樣。

那么，生育政策放開后，本以為的“報復性生育”沒出現，生育率反而更低了。原因是因為房價太高嗎？

當然不是！

生育率問題，不能“簡單歸因”，更不能用“房價-收入比”簡單來看。

比如，歐洲城市無論大小，生育率普遍低，房價也普遍比我們的低，但收入普遍比我們高，按“房價收入比”算顯然完全說不通。

事實上，完成工業化之后，生育率普遍存在下跌的情況，和房價根本不存在因果關系，歐美是這樣，日韓也是這樣。

如果房價下跌有利于結婚生子，怎么解釋日本90年代初和香港97之后曾發生的房價大幅度下降，生育率創歷史最低的情況？

可能正相反，“家庭資產負債表”中，負債是剛性的，資產價格的大幅度下降，人們會努力還債，而不是積極結婚生娃，這個原因才是真正的直接原因。

02地產銳觀察

只有房價降下來，人們才敢消費？

當外貿不增長，民間投資萎縮，就只有拉動消費了。可是消費怎么拉動呢？

有人說，當消費者月收入大部分還房貸，客觀上擠壓了消費的能力和空間。因此，只有房價降下來，人們才敢消費！這話說的有理有據，斬釘截鐵。消費不振，房價就是罪魁禍首了。

一個論斷是否正確，在自然科學里簡單多了，就是可以重復做實驗來檢驗；社會科學因為變量太多，實驗起來成本太高，用邏輯來論證。

社會上普遍對經濟學家評價不高的原因，就是公說公有理，婆說婆有理，到底誰有理，最后都不理。

但是，這個“房價下跌有利消費”卻不同，因為這是有真真正正的“社會試驗”的個案，完全可以及時得到驗證，那就是聞名全球的“鶴崗實踐”！

鶴崗的房價跌到了地板，鶴崗人們的消費比下跌之前提高了多少？這是最佳的反證。

首先，房子是不是消費？當然是！而且還是最基礎的“衣食住行”四大之一！

我們不能一方面說“房住不炒”，否定房子的金融屬性；另一方面連消費屬性也一塊兒否定掉，認為買房子就是來“炒”的吧？

其次，買房子是人生中最大的消費，而且沒有之一！這就不用再花筆墨了。

買房不僅是人生中最大的消費，而且大多是負債消費（提前消費），這雖然使許多人非常反感，但從人一生的消費來看是非常合理的：

20-30歲發生人生中最大的消費（交友、職場、結婚、生子），而當期收入是不高的，只能用未來的收入支撐。房地產的金融屬性（按揭）不正是支撐了這最大的消費嗎？

有人說鶴崗不能說明問題，人口、產業流出的城市怎么能用來說事。好吧，1997-2000年的香港，房價下跌近乎一半，香港的大眾消費上來了嗎？反而上萬香港群眾上街，反對當時政府的“八萬五”保障房供應政策。

前車之鑒如果還不能說明，那么2023年的當下，各城市房價開始有了下跌的趨勢了，但百姓的消費提振了嗎？

經濟學家約翰·慕斯對投資和消費有個最著名的理論就是“理性預期理論”：人們所有的經濟行為取決于對未來的理性預期！

這可以解釋房價上漲期消費同時增長，而房價下跌期消費同時下跌現象。人們都不是盲目的，而是理性的，不是機械的，而是計算的，不只是活在當下，更是活在未來的。

03地產銳觀察

救房地產就是重回泡沫經濟？

前一陣瘋傳要出大招“救市”，房地產股票一度大漲，招來網上一片罵聲，甚至許多經濟學大咖都分成兩大對立陣營，“救”還是“不救”成了一時熱點。

“救”的理由簡單明了：在“資產負債表衰退”已經發生的當下，為了克服“通縮”，必須“救”這個關乎80%個人資產和上下最長產業鏈的行業；“不救”的理由就是一句話：不能重回泡沫經濟的老路！更簡單，而且理直氣壯。

看到網上傳出來的“救市大招”，無外乎就是取消核心城市的“雙限”（限購、限價），降低“首付”和“房貸利率”，就這么個“大招”，這不是“松綁”嗎？怎么叫“救”！

不管叫不叫“救”，現在都要回答：出了這些大招后，房地產市場會不會重回泡沫經濟的老路，房市熱情重燃，房價重新上漲，中國經濟會不會“一鯨起，萬物蕭”？

回答“當然不是”倒是容易，但更容易引起特別無意義的爭論，什么“利益集團”說、“陰謀論”等等，讓你沒地方說理去。

討論這個問題是有意義的，因為我們可以更深入地理解本人在上一篇小短文里沒來得及細說的房地產是“復雜系統”這一行業本質。

房地產市場和總體經濟都一樣，不是一個可以還原為某種具有普遍解釋力的簡單模型系統，而是各市場要素高度關聯和交互的復雜系統。復雜系統都有什么特性呢？

與我們的命題高度相關的特性在于：

A、“可加性失效”

就是“總體”，不是“部分之和”，用房地產的例子來說，就是“不能算數統計”。比如一個城市平均房價上升，還是下降，與“個體”就沒什么關系。豪宅上升，拉升總體房價，與剛需房價下跌并行不悖。

B、“突變論”

為什么打壓市場這么多年，怎么2023年大家就感覺“變天”了呢？因為市場本身發展起來就不是線性的、簡單的“雙限”和“利率”決定的，這是復雜系統的主要特征。

C、“不可逆性”

凡簡單系統的事都是“可逆”的，但今年放開了“三道紅線”，為什么民營開發商就是不“加杠桿拿地”了？想回到“泡沫時代”？你問問自己會不會？

D、封閉一個復雜系統導致“熱寂效應”，也就是熱力學第二定律說的“熵增定律”。

當把市場準入、買家準入、貸款準入、產品準入、價格準入……等條件施加在一個市場中，哪怕不是房地產市場，看看會怎樣？目前市場的情況不就是這樣嗎？

換句話解釋就是，讓市場“死”的必要條件就是封閉，但這不是讓市場重新泡沫的充分條件。

04地產銳觀察

房地產消耗了貨幣？

房地產最大的罪名之一，就是占用了流通中的大量貨幣，從而使錢不能流向實體經濟，即錢“脫實向虛”，會令百業蕭條。

還有一條特別有意思，中國股市為什么不行？因為有個“股市房市蹺蹺板原理”，房地產市場要為A股長期不振負主要責任，因為吸收了太多的錢。

而最有說服力的，無外乎“中產奪命三件套”，第一就是“負債買房”，辛苦掙的錢全給“銀行打工”了。只要不買房，中產就能過上好日子，雖然中產的前提是“有產”。

為了捋清邏輯，一篇小文不可能說清楚這么多問題的思路。咱們此時既不討論房價是否泡沫，也不討論中產是否過度負債，更不討論“貨幣與資本”的關系。

咱們就集中討論一個問題：房地產是否消耗了流通中的貨幣。換句話說就是“有房地產和無房地產，流通中的貨幣是多了還是少了？”

我發現討論房地產問題，比討論其他問題復雜多了。這是因為：1、所有人都可以說話，沒有任何門檻；2、幾乎所有問題都是“復合問題”，而不是可以簡單地將其還原為幾個基礎問題；3、個案總是能代表總體，而討論就會牽扯到利益。

“物理學”相對就容易多了，首先是有“公理”，其次是有“假定”，還能有“驗證”。好在“實踐是檢驗真理的唯一標準”，而當下正是體驗的時候。

流通中的貨幣，就是市場上的錢，它是印出來的嗎？是也不全是。

流通中的錢，中央銀行印的叫“基礎貨幣”，在此之外的是“信貸貨幣”，這里涉及“貨幣銀行學”，簡單稱之為“信用創造出來的貨幣”。

其實按銀行的“貨幣準備金率”，只需要銀行資本金8%左右，就可以“無限循環借貸”出遠遠超過“準備金”的貨幣，進入市場的流通。

“錢”的創造基礎是“信用”，而銀行普遍的“放貸”信用基礎是什么？對普通民營企業和老百姓而言，目前絕大部分就是“房產”。

房地產創造信用，信用創造貨幣：從土地開始，開發階段的融資（比如HD有上萬億），一直到按揭買房。不是“城投”和HD的信用，是土地和房子的信用，才能使銀行貸出錢來。

至于“城投”和“開發商”到中產是否激進，那是另一個問題，但我們應該承認，房地產是創造流通貨幣的基礎。

當下有經濟學家說：“印錢都印瘋了”，但還是覺得錢不夠，這是怎么回事？需要“印”更多的錢嗎？

其實，房地產不只是創造信用的預期被打破了，關鍵是目前“印”的錢，和“銀行貸出”的錢，流向了不同的信用主體，也就是說“信用”基礎不同了。

“讓上帝歸上帝，讓凱撒歸凱撒”，當你的信用（主要是房子的信用）不行時，貨幣怎么能流通到你那里呢？反而是想辦法“提前還貸”，讓流通的貨幣更少，才是個體的最佳選擇。當下發生的事兒不正是驗證嗎？

05地產銳觀察

控制泡沫就要限價？

遙想2015年，股市發瘋似的上漲和下跌，我們的“漲停板”和“跌停板”機制不能說沒用，最起碼讓“瘋狂”的人們有一天時間想一想。當然了，想了一天之后還想“追漲殺跌”，就愿者自負。

所以A股股民們就是想“怨”政府，因為考慮到長期宣傳的“股市有風險，投資需謹慎”，都不好意思“鬧”了。本人認為，這種管理市場的辦法已經做到“仁至義盡”了。

政府對房地產市場參與方的“關懷和照顧”就更加“父愛主義”（科爾奈對全能政府的評價），不只是“房價”泡沫要管，最嚴厲的當然就是“限價”，還管開發商拿地的成本，當然最直接的就是“限價搖號”。

所謂“父愛主義”，就是覺得兒子不懂事，因此要直接插手管價格，哪怕父親自己少收“地價款”，少收稅，也要管住價格，省得其他孩子說：“泡沫您到底管不管？”

“泡沫”這件事，還真是應該管，否則會把市場引入歧途之后，再破裂造成不可收拾的局面。我們寧可在當時少收益，也要為孩子們長遠負責。這種態度是真應該點贊的。

但是，完全可能有些孩子就是不聽話，比如總以為父親既然“限價”，此時拿地不正是時候嗎？此時買房，和“二手”比，不是有掙錢的空間嗎？這種“青春期叛逆癥”的成人，自以為聰明的還少嗎？

有人說，還好政府限價，否則房價更是控制不住（一旦泡沫破裂，怎么得了），說得對也不對，似是而非。

咱們就“不能”房市有風險，買房需謹慎嗎？讓不聽話的孩子們和A股股民一樣，認識市場的本質嗎？

不是不管“泡沫”，而是怎么管。所謂“眾生求果，佛陀求因”，價格是“果”，不是“因”。

價格是市場均衡、買賣雙方博弈的結果，沒有什么誰虧不虧、占不占便宜的問題。畢竟沒有人用槍逼著人買，就是有“丈母娘”逼著，買房人也都是成年人。據說還動用了“六個錢包”，就說明起碼是達成家庭共識的。

關鍵是控制泡沫的“原因”！

比如香港，就搞“買家印花稅”、非香港戶籍就搞“額外買家印花稅”；

加拿大更絕，為了防止國際“炒家”，干脆出臺“房屋空置稅”；

德國更是把目光集中在“租戶”上，出臺一系列“租務管制條例”，只關注窮人，根本不管買家的價格；

新加坡與我們正相反，大量建保障房，但商品房價格極高，炒家愿炒自負，自己猛收“交地價”。

管價格最麻煩在于，價格高了管，價格降了管不管呢？本人認為更不應該管。

價格上漲是“發瘋”的話，價格下跌就是“逃命”。不管怎樣，都是孩子。既然已經“愿賭服輸”了，就不應該“要命”了。

更何況，大多數二手房還是遠高于“泡沫”之前的，政府已經在泡沫時盡力了，下跌不正是當初我們想要而不得的嗎？

06地產銳觀察

降價就是B盤？

最近不少人打電話給我，問惠州的房地產市場是否已經“B盤”了？因為網上說有房子的業主在以買價的一半出讓，還是沒有人問津。

類似的視頻現在幾乎每天都以海量的數目在各大網站流傳，不止有惠州，甚至有上海和深圳。更有意思的是，盯著“法拍房”的數量和成交，用以衡量這個城市的市場是否“B”。

據說馬云和曹德旺曾說，“未來房價像大蔥”，“B盤”的意思就是這個預言實現的第一步吧。

還說某市政府果斷出手，堅決不讓開發商降價，就是不讓市場“B盤”的意思。廣大群眾也對開發商降價極為憤慨，堅決支持政府的“護盤行動”。

商品房，首先是商品，是商品價格就要隨市場波動。這種常識暫且不說，就說“房子”和其他商品有什么不同？比如和股票有什么不同？和汽車有什么不同？

房子和其他商品的不同之處，首先就是其“異質性”。就是世界上找不到完全一致的“房子”。同一城市，不同區域；同一區域，不同小區；同一小區，不同類型、朝向、樓層，即使以上都一樣，不同裝修、不同格局、不同號碼。

不同“質”，意味著價格不能完全類比。比如深圳豪宅，平均十年之內翻了幾番；但東部的大鵬，別墅價格不漲反跌，就是一個反例，總不能驚呼深圳豪宅房價“崩盤”了吧？

股票和汽車就不一樣了，是同質產品，“邊際成交價”或最新成交價就是所有相同股票和汽車的價格。

商品房和其他商品的另一個重大區別是貴重商品，成交期長，而且涉及金融借貸。本人是中國第一批有證的房地產評估師，為什么其他商品沒有國家法定的價格評估師？

網上這批“信口B盤”的磚家，有幾個是持有房產評估師牌的？為什么這個基礎重要？因為房產價格評估有個重要的前提，脫離了這個前提，就不能出具價格評估報告。

這個前提是這樣的：

1）在正常和穩定的經濟環境中；

2）交易雙方處于正常的經濟狀況；

3）合理的交易時間內；

4）標的實地勘察之后。

故“法拍房”就不是正常的交易雙方，而是“強迫交易”，不能作為評估參考依據。同樣，“過度借貸”是急于出售的，也不是“正常價格”。

我們都應該知道，目前民企開發商處于“爆雷”和“保交房”、“退市”的極端情況，如果有降價促銷，并沒什么大驚小怪的，也不意味著“B盤”，市場也因此有了機會給消費者，這有什么不好呢？

更何況“噴子”們又有哪些實地勘察并了解“降價房”的真實情況？這與想當年，同一幫人驚呼房價漲跌，呼吁政府打擊“泡沫”有什么區別嗎？

市場是會起伏，但夸張這種漲跌就過分了，還造成巨大心理預期和焦慮就太不應該了。

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