降息是樓市發力寬松的序幕？

6月20日，央行發布6月LPR，1年期和5年期同時調低10BP，分別至3.55%、4.2%。

對于房地產行業來說，5年期LPR關乎房貸按揭貸款利率。但10BP的下調幅度，為市場預期下限，令人略感失落。

但與此同時，樂觀者認為，也許這正說明，降息只是政策發力的序幕，后續有望陸續推出穩增長政策組合拳，包括樓市寬松政策。

01買房能省多少錢？

此次調整后，以北京地區為例，首套房商貸利率為4.2%加55個基點，至4.75%；二套房商貸利率為4.2%加105個基點，至5.25%。

以首套房貸款100萬元、20年等額本息還貸方式計算，LPR調降后，月供能省約54元。

這么一看，其實月供沒減多少。

在就業和收入預期持續承壓的情況下，人們更為關注在手資金安全性，減少點月供成本并不能刺激人們買房入市，能否提振房地產市場信心，更是有待觀察。

但，有總比沒有好。

02民營房企極限瘦身

雖然本次LPR應聲調降是適時之舉，但專業人士判斷，單純下調LPR并不能根本有效地解決房地產市場面臨的復雜問題。

當下，房企分化愈發嚴重，絕大多數品牌民營房企被迫極限瘦身。這在土地市場體現的非常明顯。

以氣氛熱烈的北京土拍市場為例，一方面財大氣粗的國央企開發商在趁機儲備優質地塊，一方面外來的國企“黑馬”一擲數十億，而品牌民營房企幾乎已消失不見。

據克而瑞數據，今年1-5月拿地規模百強排行榜中，城投類房企依然占據主力，占比約57%，除此之外多為央國企和少數幾家高品質民企。

大部分民營房企已沒有能力拿地，且仍頻繁曝出負面輿情，如萬達等。出險房企中也僅有融創、奧園等少數幾家出現轉機，其他多家仍未見熬出頭的希望，陷入“想死死不了（得BJ樓），想活又活不過來”的窘境。

有機構甚至直言，很多民企地產開發商其實已經“死亡”，未來，剩余的企業會逐步吃掉這些“死亡”的企業。

不知道這是不是無形之手希望看到的局面。但顯然當前民營房企的這種“不確定性”狀態，并不利于提升市場預期及購房信心，也影響房地產行業走向暢通循環。

03拉開寬松政策序幕？

同北京一樣，還有幾個熱點二線城市也是土拍氛圍火熱，比如南京、杭州、成都、西安、合肥等。但是，更多城市的土拍市場則是“冷”字當頭。

據克而瑞監測，今年1-5月城投拿地仍然以三線及以下城市為主，占比達72%，托底現象明顯。

如6月16日進京拿下亦莊爆款地塊的“黑馬”——中皋置業，據報道，2018年剛成立，名下已有35宗土地，除了北京這塊地，其他全部位于如皋。而其由如皋市財政局控股。

另據克而瑞發布的一組數據顯示，2021年全國城投拿地開工率僅有38%，2022年城投開工率降至8%。這也說明，如果土地市場和樓市持續低迷，城投在三四線城市托底拿地也不可持續。

因此，綜合當前房地產市場面臨的困境來看，業內樂觀判斷，6月LPR下調是向樓市釋放的積極信號，或將拉開樓市寬松政策的序幕。

比如，適度放松一二線核心城市的限購、限價等，激活改善性需求，包括降低房貸利率，優化“認房不認貸”，進而降低首付比例等。

在上海易居研究院6月19日發布的《5月份二手房研究報告》中指出，今年二手房源掛牌量激增，雖有恐慌性拋售或急于套現情況，但較多的屬于置換需求。

這也說明，后續為改善型置業需求優化好政策環境，是非常關鍵的。

研究機構普遍認為，在6月16日國常會提出研究“一批政策措施”后，預計后續會迎來一攬子政策協同發力，包括財政寬松、穩地產、央行基礎貨幣擴張，以及政策性金融工具加碼等。

但判斷是判斷，呼吁是呼吁。政策組合拳會不會來？會有哪些政策落地？還不好說，我們只能等。