房貸利率真要降了？

如業內預期，6月15日，央行公告，開展2370億元中期借貸便利（MLF）操作，中標利率2.65%，環比下調10bp。

就在前兩天，6月13日，央行公告，公開市場7天逆回購（OMO）中標利率下降了 10bp，這是央行自2022年8月以來，首次調降逆回購利率。

業內認為，2018年以來，LPR跟隨OMO、MLF調整變化趨同度高，疊加前期存款利率下調，預計6月LPR大概率會非對稱下調。

01

二套房貸利率“不友好”

自2022年8月后，LPR也已連續9個月未做調整。而5年期LPR和按揭房貸利率息息相關。

一方面，疫情積壓的購房需求釋放完畢后，2023年二季度以來，房地產市場整體下滑明顯，表明居民購房信心仍然不足，需求被壓抑持續推后。LPR下調是個信號，一定程度上會提振市場信心。

另一方面，雖然很多城市首套房貸利率已經大幅低于LPR（目前5年期為4.3%），但二套房貸利率仍居高位。

據貝殼研究院監測數據顯示，5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%。如果LPR不調整，也會一定程度上制約二套房置換需求的入市。

02

存量房貸利率負擔重

更為重要的是，如果LPR繼續維持不變，按照一般的房貸合同，銀行加點不會調整，那么存量房貸利率也無法調整。也就意味著，在存量房貸和新房房貸之間，存在著明顯的利率差。

如果LPR長時間不調整，會導致一部分人選擇賣掉高房貸利率舊房，助推二手房掛牌量水漲船高。而目前多城二手房掛牌量已高企。

據相關機構統計，目前北京二手房的掛牌量超過了14萬套，上海二手房掛牌量達到約20萬套左右，廣州超過了13萬套，武漢超過了17萬套，重慶超過21萬套……

甚至不乏一部分老業主會選擇“換貸”，利用過橋資金全款還掉舊房貸，再抵押獲得低息的經營貸，被迫推升違規行為。

03

僅僅降息救不了樓市

無論是低迷的樓市狀況，還是明顯的首套、二套及存量房貸利差，都呼吁LPR在連續9個月維持不變后，6月份會有下調的動作。

從6月13日和6月15日的央行動作看，業內判斷，6月20日LPR大概率會非對稱下調，1年期下調5bp，5年期LPR下調幅度約在10-20bp。

圖片來源：經濟觀察網

如果6月LPR下調不落空，至少會給市場提供明確的預期，即政策層面維護房地產穩定的決心。但僅僅降息救不了樓市，提升購房信心及樓市銷售還需要一攬子政策綜合施力。

近幾天，有關地產的“小作文”也在滿天飛，會不會有一攬子推動經濟企穩回升含重振陷入困境的房地產行業的政策措施出臺，也不明朗，仍需等待。