勝訴案例（九）：沒有產權證的“祖產”拆遷引發的數十名家族成員紛爭法院如何處理？

【案例九】：原告江某榮與被告徐某等共有及法定繼承糾紛一案

—— 一幢沒有產權證的“祖產”拆遷引發的數十名家族成員紛爭法院如何處理？

[爭議焦點]：

只有土地證沒有產權證的房屋如何確定房屋權屬？

[審理法院]：上海市虹口區人民法院

[房屋性質]：私房

[律師代理]：被告徐某等四人

[案情簡述]：

系爭房屋為私房，唯一的一份權屬材料是一張形成于1951年土改時期的土地使用證，記載使用權人是徐某生，徐某生上世紀50年代末早已過世，其所育四名子女徐某娟、徐某更、徐某弟、徐某雪也已死亡。系爭房屋是徐某弟其中一名子女徐某國于上世紀80年代開始陸續搭建而成，最終于2020年列入征收范圍，獲得征收補償款人民幣近1000萬元。征收協議簽訂后，徐某國也于2021年過世，徐某國與兩任妻子均已離婚，共育有6名子女，其中2名子女系與前妻所生，4名小兒子系與后妻所生。

徐某國過世后，有其他家族成員提出，系爭房屋土地使用證記載是徐某生，即使后續由徐某國出資搭建，也應認定為“祖產”，征收補償利益1000萬應按徐某生的遺產進行分配。據此，徐某雪的其中一個子女江某榮作為原告，把徐某生的全部法定繼承人都告上了法院。法院第一次開庭審理后，陸續把相關繼承人及戶籍在冊人員將近30人作為被告或第三人追加進來參加訴訟。

委托人徐某等四人，作為徐某國與第二任妻子所生的子女，也被作為被告起訴。如原告的說法成立，即使房屋征收補償利益有1000萬之多，但因參與繼承的人員眾多，且經過多次代位繼承后，委托人作為第四代每人僅能分得大概20萬左右的財產，這對委托人來說是無法接受的，也無法解決居住問題。據此，被告徐某等四人迫切需要專業的律師幫助，盡最大限度維護他們的合法權益。

“舊改征收律師”團隊介入后，經過全面梳理本案案情，發現本案雖涉及人員眾多，關系復雜，但主要是要處理好兩個法律關系，一個是共有法律關系，要確認是否存在“祖產”和徐某國的產權份額；另外一個是繼承法律關系，牽涉到代位繼承、遺囑繼承等問題。

要使得委托人的利益最大化，必需在共有法律關系中爭取產權全部或大部分歸屬徐某國所有，同時在繼承法律關系中，要否定徐某國與前妻所生2名子女提供的遺囑，要按法定繼承分配。

為此，律師團隊對案情進行了多次論證研討，做足了充分的準備工作。

[法院判決]：

虹口法院審理后認為，本案主要爭議焦點為被征收房屋是否屬于徐某生的遺產。綜合當事人的陳述和在案證據，以及被征收房屋的居住使用情況，被征收房屋應是由徐某國在原屬于徐某生的房屋以外另行搭建。

關于搭建出資一節，被征收房屋歷經多年，陸續建至征收時的規模，并由徐某國家庭實際居住和使用，其他繼承人主張被征收房屋由其出資建造，缺乏依據，本院不予采信。徐某國經歷兩次婚姻，其中，與前妻1991年離婚，離婚判決書確認雙方財產已自行分割完畢，現前妻認為被征收房屋中其與徐某國共同搭建部分屬于共同財產，本院不予支持。

鑒于徐某國搭建的房屋仍位于原土地之上，房屋主體結構基本形成于徐某生死亡之后，由徐某國歷時多年逐漸搭建至征收時的規模，且由徐某國家庭實際居住使用，本院綜合被征收房屋的歷史沿革和貢獻度，以及保障實際使用人的居住利益，酌情確定被征收房屋的產權份額，進而確定本案各方當事人的征收補償利益。關于徐某國的遺囑，對于遺產范圍并未明確，遺囑持有人對于遺囑中的“新建房子”亦不能明確界定，且遺囑表述前后矛盾，故徐某國與前妻所生2名子女要求按照遺囑分配徐某國的征收補償利益，本院不予支持。

法院最終確認房屋征收補償利益中約200萬為徐某生的遺產，約800萬為徐某國的遺產并按法定繼承分配，6名子女每人各分得130余萬元，我方委托人四人總共分得530多萬元。

至此，經過公縱號“舊改征收律師”團隊的努力，判決結果遠超預期，我方委托人合法權益得到了充分的保障。

[律師分析]：

（1） 關于未有產權登記材料的房屋如何確定權屬。

根據法律規定，未經登記的私有居住房屋，無批準文件的不予認定建筑面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準；1981年以后改擴建增加的部位不予認定建筑面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉鎮）出具的證明等。無法確定具體建造年份的，根據實地丈量的建筑面積為準，每層認定的建筑面積最多不超過土地使用權證記載的占地面積，實際層數超過3層的，認定到3層，3層以上部位，不予認定建筑面積。

本案中，徐某國的部分房屋建造于1981年之前，部分房屋建造于1981年之后，征收部門依法認定了部分合法面積和部分不予認定面積。基于房屋建造于徐某生的土地之上，法院根據歷史和事實情況酌情確定了房屋的產權份額，合情合理。

（2） 關于遺囑繼承和法定繼承。

本案中，徐某國生前曾自書有一份遺囑，按照“有遺囑按遺囑繼承，無遺囑按法定繼承”的法律規定，如果法院采信遺囑將對我方不利。因遺囑形成時間較早，已經不能反映徐某國生前真實意思表示。于是，我方對遺囑的多處瑕疵進行抗辯，并提供徐某國生前最近的一封信件所表達的財產分配意見作為反證，最終得到了法院的采信。