北京
2022年9月13日，根據河北三河市的官方通告：整個三河市，包括燕郊在內，將實施“4天全域靜默管理”，幾乎所有的交通工具都“暫停運營”。
這意味著燕郊的“北漂族”可能再次無法進京上班。
已經不記得2022年以來，這是燕郊第幾次“全域靜默管理”了。
作為擁有超過10萬“北京通勤族”的燕郊來說，“全域靜默管理”意味著將會有超過10萬人無法正常進京上班，這確實“有點狠”。
這在一定程度上會影響到燕郊樓市的“正常復蘇”。
“全域靜默管理”意味著“無差別，不分高低風險地區”，必須全部暫緩進京通勤，就算明天“檢查站徹底外遷”，就算明天北京地鐵通到你們家門口，你也只能“乖乖待在家里”。
所以我們可以說，燕郊的房價，乃至整個北三縣的房價，有時候跟所謂的“檢查站外遷”，“地鐵通勤”關系并不太大。
不管是“檢查站的外遷”，還是“北京地鐵的建設”，最多只能算是燕郊房價的“錦上添花”。
燕郊房價和北三縣房價的真正考驗是如何“打破行政邊界的管理壁壘”。
如果北京的管理是“一套”，河北廊坊的管理是“另外一套”，將會導致數十萬的“北漂”無法正常上班通勤，會讓更多的人“逃離燕郊”，“逃離北三縣”。
正是因為中國各個城市之間存在非常嚴重的“行政壁壘”，到現在為止，“環一線城市”還沒有一個真正發展成功的。
上海的“花橋”，深圳的“惠州”，要么已經歇菜，要么在歇菜的路上，“行政壁壘”已經成為都市圈協同發展的“關鍵障礙”。
“行政壁壘”的問題不解決，“環深圳”的中山珠海，命運也不會好到哪里去，“環上海”的嘉善也難度大，“環京”的固安永清更是不可能。
“都市圈”這張大餅，需要重大改革手段來突破，否則沒戲。
怎么解決？如何突破？如何才能打破“行政壁壘”？
唯一的辦法就是“成立跨省新區”，用“功能區”來代替“行政區”，這樣才能順利打破“城市之間的行政壁壘”，達到協同發展的目的。
不聯合成立“跨省新區”，就必然存在“行政壁壘”：各個城市都有各自的發展利益和發展目標，是很難主動“分享發展成果”的。
只有通過成立“跨省新區”，把不同的發展利益和目標，統一到一個“新區”，一個“管委會名義”下，各個城市才會主動分享“發展成果”。
在我做直播的時候，有個粉絲就問到：燕郊除了解除限購，會通北京地鐵，還有“沒影的檢查站外遷”，還有什么重磅利好政策嗎？
我的回答是：北三縣真正的“利好”是可能會成立“跨省新區”。
不成立“跨省新區”，北三縣就不可能會有“真正的利好”，因為“行政壁壘”是都市圈永遠都無法繞開的“沉重障礙”。
那么如果未來真的“通州+北三縣”會成立“跨省新區”，會給在北三縣的“北漂一族”帶來什么真正的利好呢？
第一，會給北三縣帶來真正的“北京生活配套”。
一旦成立“跨省新區”，我們的判斷是會有更多的北京學校、北京三級甲醫院會被引入到北三縣地區。
這才是推動北三縣房價“騰飛”的關鍵要素，沒有頂級配套，就算人來了，也留不住，最后還是“一地雞毛”。
比如大廠潮白的“北京人大附”和“中日友好醫院”，都是整個北三縣，甚至是河北地區最好的配套之一。
很多人可能會有“疑問”：為什么北京要給北三縣引入“北京配套”？
原因非常簡單：一旦成立“跨省新區”，那么北京就可以獲得北三縣的“稅收分成、GDP分成、賣地收入分成”。
甚至北京已經考慮利用北三縣便宜的土地來建設“北京養老服務項目”和“建設保租房”，這樣就可以節省北京昂貴的建設用地。
這樣就可以大大緩解北京的“常住人口壓力”，所以這筆“經濟賬”，用屁股計算，北京也“不虧”。
第二，會成立統一的“管理機構”，徹底結束“行政管理壁壘”。
一旦“通州+北三縣”成立一個“跨省新區”，就必然會成立一家統一的“管理機構”，通州和北三縣的“管理統一”問題就可以實現了。
“政出一門”才是徹底終結“行政壁壘”的唯一辦法，“管委會”成立的那一天，就是北京和北三縣“徹底結束行政壁壘”的時間。
第三，會提高營商環境，帶來更多產業資源。
自從2017年開始，北京就開始制定“產業禁入目錄”，對眾多產業實施了“疏解”，意思就是這些產業，北京不要了。
這些疏解的產業離開北京后，也沒有流向河北和天津，大部分都流向了南方，去了南方的大城市。
如果通州和北三縣能夠成立“跨省新區”，就可以有效承接北京疏解出來的產業和功能，這些產業和企業就可以繼續留在北京了。
這樣北京就可以繼續獲得“稅收收入”了。
所以綜上所述，“環一線城市”要想獲得“突破性發展”，關鍵還是要“自己變強”，而不是依靠“別人強，吃別人的剩飯”。
“環上海”，“環深圳”，“環北京”等城市之所以沒有一個能夠發展成功，歸根結底還在于“自己不夠強”，難以分流一線城市的常住人口。
唯一的解決方案，就是以“功能區”取代“行政區”，以“跨省新區”的“管委會”模式打破行政壁壘，實現管理統一，政策統一，標準統一。
否則，未來發展的空間不大。
簡單來說，“環一線城市”的發展終極目標，最終還是要“走向一線城市”，“融入一線城市”，“并入一線城市”。
“跨省新區”，是北三縣地區唯一的“突破機會”，錯過這一次，將會錯過未來10年的發展紅利。
而其他的環京地區， 都不會擁有這樣的機會，在未來15年內可能只能在北京的“剩飯剩菜”中，“茍延殘喘”。
最后我們對于通州+北三縣的“跨省新區”成立時間判斷為：最快半年，最晚一年，京津冀地區第二個新區就會出現。
【直播預告9月15日下午6.30點】
【主題：樓市投資新思維】
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