這段時間的深圳樓市，很多人心里沒譜。
隨便問幾個問題：
此時此刻
深圳樓市小陽春到底陽了沒有？
現在該賣房，還是該買房？
一線豪宅走出一波行情，深圳灣現在啥情況？
關于樓市的一些切實問題，你有沒有自己的思考和判斷？
不久前我組了個局，現場問了N個深圳灣老人兒，他們說…
房價跌了
買家兩年損失一半首付
房價漲了
業主又把掛牌價調高300萬
樓市擦肩而過，互道SB的買賣雙方在想什么？
有人看到了漲，有人看到了跌。
整體來看，深圳的大部分參與者還是買入為主。就算賣房，也還是為了把錢騰挪進新標的。
所以，他們的共識可能是：
不買房的才SB。
不過，“深圳最慘買家”仍出現在了兩年前，他們也是現階段心態最薄弱的人。
2020年，買入深圳的，屬于高位接盤，因為身后跟著2 021 年指導價政策出臺。
樓市調控再加上疫情反復的影響，雙重碾壓之下，房價讓他跌到懷疑人生，跌到信心崩塌。
在實際操作的層面上看，他們
首付金成本已跌沒了一半。
除了這一小撮人，不同站位的樓市參與者心態還算堅挺。
他們可以選擇賣掉套現，少賺點，也可以選擇打持久戰，先不掛牌出售。
“短期波動都能忍受，幾百萬的賬面財富損失而已，我還能撐一撐。”
只要堅持看多中國，看多深圳，就耐心做好時間的朋友吧。
那現在，究竟是“賣房解套”的好時機，還是“買房抄底”的好時機？
時間，會給出明確的答案。買賣是選擇，沒有對錯。大部分人的財富，都是認知的變現。
當然，也夾雜著不少幸運的成分。
“我有一個客戶，他深圳灣的房子掛牌一年，兩次都簽了，卻最終沒賣出去。他去年把房價從3000萬下調到2600，現在掛回3300。單位是萬。”
這是一個深圳灣的業主。去年年初，他計劃把家人名下的一套房子賣掉。
剛好撞上深圳史上最嚴厲的調控政策出臺，即“二手房指導價”的發布。
全市對3595個小區制定了交易指導價，足足84頁文件。此后，銀行必須嚴格按照參考價貸款。
高于參考價的部分，買家就得一次性支付。
這直接導致了深圳二手房成交量斷崖式下跌，影響至今。
按市場行情，他的房子賣3000萬問題不大。當時有買家也誠心買，連定金都交了。
但隨著政策發酵，市場情緒出現了變化，再加上家庭內部原因，最終
買家違約了。
沒賣成，只能看緣分吧。
但深圳灣房產遍地千萬起，很挑客的。
以這套房產為例，3000萬總價，指導價大概只有一半。銀行按揭就算按“首套三成”的比例來貸，也得拿出近500萬。
再加上額外須一次性付清的 （高出指導價的實際成交價差） ，還有各種稅費、中介費、裝修等費用，購房者至少得備足2000萬的現金。
上門客戶寥寥。
他那會兒著急用錢，為了向市場逼出客戶，無奈只能
大幅降價。
一次性降到位，下調400萬，放出2600萬的誠意價。
真筍盤一出，整個片區都為之一震。 意向客戶很快出現，沖動之下，也交了定金。
但你現在回想去年的二手房市場，整體行情偏冷，人心不穩。
這個購房者平時在網上花錢聽各路大師的買房課， 可能是大師幫他梳理了新的買房邏輯，又或是有人給他推薦了新選擇。
總之，僅僅在很短的時間，這個買家心態竟完全轉變了。
“他不買了，定金也不要了。”
這把深圳灣業主的心情搞得很崩潰。
“打骨折的深圳灣，都沒人要了？”
這大半年，房子就擺在這里，業主卻逐漸把家里的資金缺口周轉開了。
此時此刻，樓市回溫，在市場的反饋下，他重新把價格調回正常區間。
比起去年剛開始急賣的時候，他還默默把總價調高了300萬。
一場幾百萬的“地天板”，就發生在深圳灣真實的樓市里。
深圳灣豪宅啟動？
“我還沒感覺。”
小陽春肯定在路上了
關于豪宅啟動的傳言，不是一天兩天了。
一季度，海淀三大豪宅新盤成交破百億。
疫情之前，豪宅市場一路走高。開年至3月初，3000萬+的豪宅新盤成交290套。 （中原研究院數據）
另外，一張頂豪二手房的成交數據表，也在朋友圈傳開。
上海翠湖天地雋薈377平戶型賣了1.3億，單價近35萬/㎡，刷新歷史。
深圳呢？
有沒有跟上隊形？
深圳灣1號剛出了一套980㎡的超級頂豪，據說是某大老板“賣房抵債”，折后單價28萬/㎡。
又一度傳聞喜茶創始人聶云宸，驗資1億看房當接盤俠。然后被各路嚴正辟謠，還鬧上了微博#熱搜#。
據說，該房源目前
已經成交。
是一個神秘買家被神秘中間人牽線接盤神秘客戶。不該你知道的最好別知道。
打折甩賣，只是個例。
“頂級豪宅的市場價格從來都是堅挺的，最便宜的永遠是賣掉的上一套。”
再有就是深圳灣恒裕濱城2期的成交。 有一套 83.79 ㎡的房源以 3000 萬元成交，
單價35.8萬/㎡。
深圳房價的天花板，再一次抬高，不輸上海。 不久后又有網友曝出，該小區近期又成交了
5套。
外人看熱鬧，深圳灣里的一線“老中介”，卻對這種熱鬧看得較為謹慎。
像恒二這小區的88平能做4房，實際面積在120平左右。
所以真正算下來，哪有30萬那么驚悚？
23萬/㎡上下，才是深圳灣住宅較為合理的價格區間。
看表面的成交單價意義并不大，這是只利于“少數人”的狂歡。
深圳灣的豪宅里，藏龍臥虎，總有高手在小區。
之前出現過業主抱團炒作的現象。也有過早先就成交的房子，等限售期滿簽了合同之后，又被人故意放出來炒冷飯。
甚至一線經紀人親眼見識過，所謂朋友圈流出的“高價成交房源”，等風聲過后，又會重現市場被推售。
這一批深圳最具實力的豪宅客群，本身都很有市場的意識，深諳客戶心理學。
他們有意識地在維系著自家物業在市場上的 熱度 。“都是身家過億的家庭，玩的都是套路。”
此時此刻，與其說深圳豪宅市場啟動，不如說還處在預熱期。
熱的表象是最近 看房的人確實多起來了 。
深圳樓市小陽春，已經出現在看房的路上了。
“憋太久了，需求快憋不住了。”
至少從@深圳市房地產中介協會公布的數據也能看到，這一波回升的力道雖有限，但態勢很明顯。
從業內人士理解的瀕臨“超跌線”，到現在的“逐漸回血”狀態。
客觀上看，深圳的大部分房源仍然存在著相當可觀的談判空間，包括深圳灣。
深圳灣的這一波谷底反彈，也許只有專業且堅定的人才能夠把握得住。
在我的追問下，如果現在讓有錢人閉眼買，能否列一個深圳灣TOP 5的“絕對不會買錯的恒產樓盤名單”。
他們幾乎不假思索，給出答案：
深圳灣1號
深圳灣悅府
恒裕濱城二期
翡翠海岸
三湘海尚
“有你看得上的嗎？想買隨時來撩。”
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