房地產調整與戰略定力：是主動糾偏還是誤判？

如果有人在2021年告訴你，三年之后，國內房地產會連續下跌三十多個月，年輕人就業越來越難，外資進入國內的投資額度持續下降，大多數人肯定都不會相信。

因為在2021年，有一句非常流行的判斷：“東升西降，大勢在我”。當時這句話聽起來無比精準，全世界的局面看上去確實如此。美國那邊疫情失控，歐洲經濟停滯，美國國內政治嚴重撕裂，甚至爆發了國會山事件，這是幾十年來都未曾出現過的重大危機。

而我們這邊，疫情控制得當，出口大幅增長，2021年GDP增速高達8.1%。當時幾乎所有人都有一種強烈的感覺：世界重心正在加速向東方轉移。

可也是從2021年開始，經濟突然進入了一個完全不同的發展階段。先是房地產深度調整，接著民營企業投資意愿大幅下降，年輕人就業壓力陡增，外資布局也變得更加謹慎。

為什么短短三四年，整個經濟氛圍就完全反轉了？很多人都會問：現在增速放緩，到底是戰略定力下的主動調整，還是某種程度的戰略誤判？

第一張倒下的多米諾骨牌，其實是房地產。過去二十多年，我們經濟最大的增長引擎，并不是科技、互聯網，也不完全是出口，而是房地產。

房地產在經濟中早已不只是房子，它帶動了一整條完整產業鏈：鋼鐵、水泥、家具家電、建筑裝修，還有地方的土地財政、銀行信貸投放、貨幣流動性與利息收益。很多機構測算過，房地產全產業鏈占經濟比重約25%到30%。也就是說，每四塊錢的經濟活動里，就有一塊錢和房地產直接相關。

但從2020年開始，“三條紅線”政策全面推進，給房地產行業去杠桿。這直接引發了一連串房企流動性危機，購房者也普遍不敢再買期房。恒大、碧桂園等頭部房企相繼陷入嚴重困境，直到今天仍未完全化解。

三條紅線之后，房地產正式進入下行周期。2022年房地產投資下降12%，2023年再降9.6%。房價連續三十多個月下跌，這是歷史上從未有過的長周期下跌，而且跌幅極猛。日本用二三十年才跌掉約50%，我們只用四年，跌幅已接近40%，調整力度遠超以往。

當一個占經濟兩成以上的行業快速收縮時，整個經濟增速自然會被明顯拉低。

第二個問題，是民營企業投資意愿大幅降溫，投資增速趨近于零，前兩年甚至出現負增長。

很多人不理解，企業家為什么不愿意投了？過去幾十年，經濟真正的活力來源，并不是很多人印象里的國企，而是民營企業。民營經濟貢獻了60%以上的GDP、70%以上的技術創新，創造了80%以上的城鎮就業。

但從2020年前后開始，多個行業遭遇強監管：互聯網平臺迎來密集整頓，阿里巴巴等企業受到嚴厲處罰；教培行業遭遇顛覆性調整，新東方等機構幾乎重構業務；游戲行業也持續收緊，騰訊、網易等均受到影響。

與此同時，“民營經濟退場論”等聲音在社會上流傳，讓不少企業家產生了強烈的不安：規則變得難以預期，今天能做的事，明天可能就不被允許。

企業投資，本質上是對未來的下注。當預期不穩時，最理性的選擇就是暫停擴張，手握現金、保守過冬、嚴控風險。于是出現了一個很反常的經濟現象：企業還在盈利、還在賺錢，但就是不再擴大投資、不再新增產能。

這種現象對增長的傷害，甚至比房地產調整更深。房地產下行，至少還可以理解為周期出清、向健康方向調整；可如果企業家普遍不愿投資，經濟內生動力就會直接減弱。

這也直接導致了第三個問題：年輕人就業壓力空前巨大。

2023年6月，官方公布的青年失業率達到21.3%，創下歷史新高，相當于五個年輕人里就有一個找不到工作。之后統計口徑調整，剔除了暫未進入求職市場的應屆畢業生，但就業壓力依然居高不下。到2025年，青年失業率仍在16%左右。

與此同時，高校畢業生規模持續創下新高，每年穩定在1200萬人級別。巨量年輕勞動力同時涌入市場，就業競爭極度激烈，也讓全社會對經濟的感受普遍偏冷。

第四個變化，是外資布局出現結構性轉移。

過去四十年，我們增長的一個重要引擎，是2001年加入WTO之后深度融入全球化。從國外引進技術、引入資金，生產制造后再出口全球，外資在全球供應鏈分工中占據重要位置。

但2023年，我國實際使用外資僅330億美元，相較2022年暴跌約80%，創下近30年最低水平。

與此同時，大量跨國企業開始推行“中國+1”戰略，也就是在中國之外，再建一個備用生產基地。這固然有關稅和貿易壁壘的因素，但更核心的原因是海外資本在“去風險”。很多新增產能轉向越南、印度、墨西哥等地。

當然，東南亞產業鏈很大程度上仍與我國南部供應鏈深度綁定，我們依然是全球制造業中心、產業鏈門類最齊全的國家。但外資和國內民企對新增投資明顯謹慎，確實拖累了經濟繼續保持高速增長。

除此之外，還有人口拐點的長期壓力。

由于長期的生育結構變化，我國在2022年正式進入人口負增長，持續四十多年的人口紅利時代宣告結束。勞動力總量減少，消費增長放緩，養老支出壓力持續上升，這些長期變量都會慢慢拖累潛在增速。

把這些因素放在一起看：房地產去杠桿引發行業深度下行，民企預期不穩導致投資收縮，強監管與規則變化加劇觀望情緒，就業壓力隨之放大，外資增速放緩，疊加人口拐點出現。

2021年之后，形勢從一片向好突然換擋減速，其實并不意外。

現在爭議的焦點是：這到底是一次主動的結構調整，還是一定程度上的戰略誤判？

目前主要有兩種看法。

一種認為，這是主動調整、保持戰略定力。過去的增長模式高度依賴土地財政，房地產泡沫不斷累積，全社會杠桿高企，如果不主動去杠桿、擠泡沫，未來可能爆發更難收拾的系統性風險。主動給房地產降溫，本質是短期承受陣痛，換取長期更健康的發展。同時，我們也在培育新引擎，比如新能源、電動車、高端制造等。只不過這些新領域短期內也出現了過度競爭、內卷通縮等問題，暫時還無法完全對沖舊動能回落。

另一種觀點則認為，其中存在一定的戰略誤判。2021年前后“東升西降”的判斷被廣泛接受，很多人真的認為西方已走向長期衰落。但后續局面明顯變化：美國經濟恢復速度遠超預期，歐洲在沖突后重新凝聚共識，2022年俄烏沖突爆發，俄羅斯陷入戰爭泥潭，也超出了很多人的預判，全球格局發生了意料之外的重構。

到底是戰略定力，還是戰略誤判，或許需要五年、甚至十年以上的時間，才能給出真正清晰的答案。

可以確定的是，一個增速更慢、環境更復雜、不確定性更強的時代，已經正式到來。

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