江蘇
中國的城鎮化率達到６６．１６％，這已經是一個非常高的比例。
因為你是十四億人口的大國，因為你的農業現代化的歷程還非常漫長，還有五億多農業人口；而美國是２７０萬，而我們的人均ＧＤＰ，按林毅夫的理想模式推算，也要到２０５０年才能達到美國現在水平的５０％，所以，主流媒體與專家們醉心于孤立地去談中國的城鎮化率，與發達國家比，還有１５個百分點的差距，從而得出結論，中國房地產還有巨大的發展空間，這是誤導。
正是基于這樣的邏輯，馬光遠認為中國房地產沒什么泡沫，因為還有１５個點的城鎮化率上升空間，會抹平房價向下的波動，從長遠的觀點看，中國房地產還將大有可為。問題是，我們現在越來越習慣于用“長遠的觀點”看問題，仿佛這真的可以撫平樓市當下量價齊跌所帶來的恐懼。要想改變房地產下行的趨勢，不是什么“長遠的觀點”，而是要做好通脹的準備，拼命砸錢，該收購的收購，繼續降首付、降息、降交易稅，無限彈藥，只到樓市價格觸底，別無選擇。
不可以增加居民收入嗎？
做不到，中國要實現從投資型向消費型的轉型，要增加四億中等收入群體，從而讓居民收入在ＧＤＰ中的占比翻倍，按現在增加就業崗位的年度計劃１２００萬人，即便不考慮與日俱增的失業率，也至少要三十年。
所以，城鎮化率提升的空間做為遙遠的未來，邏輯上成立，而評估二十年內的房地產價格趨勢，沒有意義；當下要解決的是房企與地方財政的高負債率，否則，就不是還有多大發展空間的問題，而是會不會出現大雪崩的問題。
按黃奇帆去年的數據，一些開發商負債率已經高達９０％。
在這樣的局面下，政策的當務之急不是擴大城鎮化率，而是要化債，主要是長債化短債，并適當降低財借款的利率，這的確可以解短期之困，但長期趨勢仍然能不能反轉．
中國樓市什么時候能回暖，要看通脹率，而不是城鎮化率還有多大發展空間。
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