新鴻基創(chuàng)新高，香港地產(chǎn)怎么復(fù)蘇的？

當(dāng)科技信徒們還在為AI的每一次心跳徹夜難眠時(shí)，被刻板印象定格的港股地產(chǎn)老登們，卻悄悄完成了深蹲起跳。

年初至今，香港本土房企走出獨(dú)立行情。新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)股價(jià)接連創(chuàng)新高，其中新鴻基漲幅一度高達(dá)55%，市值一度突破4000億港元。

這種久違的漲勢(shì)，底色是業(yè)績(jī)拉升。2025年下半年，新鴻基物業(yè)銷售收入達(dá)323.55億元，同比大增94.3%；恒基地產(chǎn)2025年物業(yè)銷售收入也實(shí)現(xiàn)17%的增長(zhǎng)。

支撐這波反彈的明線，是香港樓市的“量?jī)r(jià)齊升”。

從需求側(cè)看，香港樓市的復(fù)蘇始于政策“去枷鎖化”。“撤辣”政策降低了外地人口與香港多套房持有者的買(mǎi)房門(mén)檻，“高才通”計(jì)劃則完成了精準(zhǔn)的高凈值人才引入。

但需求增加的另一面是供給似乎被戴上了“緊箍咒”。

香港四大家族占新房銷售量的4-5成，這種極高的市場(chǎng)集中度，讓頭部房企在推盤(pán)節(jié)奏上擁有極強(qiáng)的議價(jià)權(quán)，進(jìn)一步帶動(dòng)了成交價(jià)提升。

而支撐香港地產(chǎn)重估的暗線，則是地緣紅利的強(qiáng)化。

在全球化退潮、地緣博弈加劇的“小院高墻”時(shí)代，香港作為鏈接?xùn)|西方的橋梁，避風(fēng)港屬性被放大了，這使他正開(kāi)啟一場(chǎng)超越地產(chǎn)單一品類、覆蓋全維度資產(chǎn)的價(jià)值重估。

/ 01 / 增長(zhǎng)的輪子變了

在地產(chǎn)這門(mén)生意里，同勢(shì)，卻不一定不同命。

對(duì)比內(nèi)地房企跟隨樓市大起大落的過(guò)山車軌跡，香港地產(chǎn)“老登”們的波動(dòng)曲線顯得極其平緩。2021年至2024年，香港樓市從高峰回撤近30%，但同期新鴻基僅下跌9%，恒基地產(chǎn)甚至逆勢(shì)微漲1%。

命運(yùn)迥異的核心，是商業(yè)模式的差別。

不同于內(nèi)地房企曾篤信“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的大力出奇跡模式，香港主流房企信奉的是“開(kāi)發(fā)+持有”的雙輪驅(qū)動(dòng)。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：景氣度高時(shí)靠賣房賺差價(jià)，行情寡淡時(shí)靠收租平利潤(rùn)。

相比容易隨周期劇烈震蕩的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，物業(yè)租賃是標(biāo)準(zhǔn)的“現(xiàn)金牛”。

在新鴻基的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)中，租賃業(yè)務(wù)以不到兩成的營(yíng)收占比，貢獻(xiàn)了超過(guò)52%的利潤(rùn)；恒基地產(chǎn)更夸張，租賃盈利一度撐起了總盈利的八成。可以說(shuō)，在過(guò)去漫長(zhǎng)的香港樓市寒冬里，是收租簿，撐起了港資房企的利潤(rùn)基本盤(pán)。

但從去年開(kāi)始，增長(zhǎng)的輪子換了。

2025年下半年，新鴻基的總租金收入維持在122.85億港元，基本持平。然而，住宅銷售端卻迎來(lái)了大爆發(fā)：物業(yè)銷售收入達(dá)323.55億元，同比大增94.3%。恒基的劇本也如出一轍：物業(yè)收入微降，但住宅銷售收入同比增長(zhǎng)17%。

支撐銷售端起飛的，是久違的“量?jī)r(jià)齊升”。

據(jù)香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處公布數(shù)據(jù)顯示，2025年，包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等在內(nèi)，香港全年整體樓宇買(mǎi)賣合約登記量達(dá)80702宗，同比增長(zhǎng)18.7%，創(chuàng)四年以來(lái)新高。

這種成交熱度迅速傳導(dǎo)至價(jià)格端，2026年1月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)301.4，實(shí)現(xiàn)了連漲八個(gè)月的壯舉。高盛甚至反手將2026年的房?jī)r(jià)漲幅預(yù)測(cè)從5%上調(diào)到了12%。

量?jī)r(jià)齊升的數(shù)據(jù)好找，但關(guān)鍵背后的邏輯是什么？

/ 02 / 需求來(lái)了，但供給著緊箍咒

2013年，一位香港小學(xué)生的作文《李家的城》曾刷爆網(wǎng)絡(luò)。這篇童言無(wú)忌的隨筆，核心主題是結(jié)尾的一段話：“李嘉誠(chéng)，名副其實(shí)，香港就是李家的城。”

主題顯然是夸張了，但也側(cè)面反映香港四大家族對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)影響力。直到今日，新鴻基、恒基、長(zhǎng)和、新世界仍占據(jù)香港新房出售量的4-5成。

了解這個(gè)背景，也更能理解香港樓市量?jī)r(jià)齊升的邏輯。

首先，從需求側(cè)看，香港樓市的復(fù)蘇起于撒辣政策。所謂撤辣政策，指取消了非香港居民，本地多房產(chǎn)者所有的住宅交易的額外印花稅（包括買(mǎi)家印花稅、新住宅印花稅和額外印花稅），所有買(mǎi)家現(xiàn)在統(tǒng)一按從價(jià)印花稅稅率繳稅。

政策實(shí)施后，非本地買(mǎi)家及多套房購(gòu)買(mǎi)者的印花稅稅率從15%統(tǒng)一降至最高4.25%。撤辣政策實(shí)施一年后，香港住宅樓宇買(mǎi)賣登記量達(dá)62,832宗，同比上升18.3%。

與此同時(shí)，香港的高才通計(jì)劃也起到了作用。截至2025年底，香港高才通計(jì)劃共收到超15萬(wàn)宗申請(qǐng)，批出超12萬(wàn)宗，其中約10.5萬(wàn)名高才抵港。成功續(xù)簽的高才中約95%的收入高于香港收入中位數(shù)，其中一半人收入更高出近一倍。

這些高收入群體到港后或直接買(mǎi)房推動(dòng)成交量，或租房推高租售比，2025年香港住宅租售比（租金回報(bào)率）整體在3.0%-4.1%。高租售比回報(bào)又進(jìn)一步刺激了香港本地高收入群體的投資需求。

然后就在需求放開(kāi)后，香港新房供給卻像帶上了緊箍咒。2025年8月后，純宅項(xiàng)目預(yù)售審批減慢，香港新樓盤(pán)開(kāi)始供應(yīng)趨緊：從2套房爭(zhēng)1個(gè)買(mǎi)家到平均1.1人搶1套。

供給收緊的原因，有媒體認(rèn)為，香港開(kāi)發(fā)商更傾向于推售已獲批的舊盤(pán)，而不是急著把新項(xiàng)目送入市場(chǎng)打價(jià)格戰(zhàn)。

香港開(kāi)發(fā)商是否在有意“控量保價(jià)”？ 外部難以定論。但從歷史上看，香港輿論對(duì)他們一直有“囤地壟斷、推高房?jī)r(jià)”之嫌。

從數(shù)據(jù)看，香港也有不少閑置土地，全港1100余平方公里的土地中，有400余平方公里是郊野公園，未開(kāi)發(fā)的閑置土地甚至被用來(lái)堆積集裝箱。而大把年輕人花費(fèi)百萬(wàn)卻擠在20平左右的納米樓。

跳開(kāi)供需層面，香港地緣紅利的放大也推動(dòng)了樓市重估。

/ 03 / 意外的地緣紅利

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，他會(huì)告訴你誰(shuí)在買(mǎi)單。

2025年，香港樓市注冊(cè)量80702宗，成交金額6143億港元；其中內(nèi)地買(mǎi)家注冊(cè)量13906宗，金額1379億港元。內(nèi)地買(mǎi)家注冊(cè)量占比17.2%，金額占比22.4%。以相同口徑，和2023年對(duì)比，內(nèi)地買(mǎi)家注冊(cè)量占比增加了近7個(gè)百分點(diǎn)，金額占比增加了超6個(gè)百分點(diǎn)。

內(nèi)地買(mǎi)家入港買(mǎi)房固然有撒辣政策的推動(dòng)，但深層原因則是香港地緣紅利的強(qiáng)化。

在全球化退潮、地緣博弈加劇的“小院高墻”時(shí)代，地緣已經(jīng)取代了單純的ROI，成為影響全球資金流向的重要變量。

而在東西方產(chǎn)業(yè)各有優(yōu)劣、資本流向卻難以被簡(jiǎn)單斬?cái)嗟漠?dāng)下，香港依托“一國(guó)兩制”的穩(wěn)定環(huán)境、完善的法律體系和成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施，也有了雙重避險(xiǎn)的屬性：

它既是內(nèi)地資本出海的“前哨跳板”：內(nèi)地資金涌入香港樓市，本質(zhì)上是在尋求一種既能對(duì)沖地緣風(fēng)險(xiǎn)、又能低成本試錯(cuò)海外的路徑。

它也是國(guó)際資本配置中國(guó)的“首選入口”：港A兩地同時(shí)上市的公司，港股溢價(jià)（H/A）有超過(guò)40%的奇觀，證明了在外部投資者眼中，香港依然是直連中國(guó)產(chǎn)業(yè)紅利、且風(fēng)險(xiǎn)可控的橋梁。

這意味著，在地緣博弈的夾縫中，香港資產(chǎn)的價(jià)值邏輯早已超越了樓市本身，而是覆蓋全品類的價(jià)值重估。這種重構(gòu)也在吸引著更多資金。

據(jù)港媒報(bào)道，有機(jī)構(gòu)透露，最近接到的中東地區(qū)客戶查詢數(shù)量明顯增加，環(huán)比激增超50%，且問(wèn)得很細(xì)——從港股投資到債券配置，從保險(xiǎn)產(chǎn)品到在香港設(shè)立家族辦公室的具體要求。

這種地緣紅利的增強(qiáng)，影響著資金的流向，也重塑著投資人的收益曲線。