睿見丨京東倉儲REIT冒險游戲：續租“保衛戰”與擴募“豪賭”

一份公告，兩手動作。3月28日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT（下稱“京東倉儲REIT”）同步披露廊坊核心項目續租結果與二次擴募計劃。在物流倉儲行業哀聲遍野的當下，這一組合拳究竟是戰略性防御，還是新一輪冒險的開始？

■ 廊坊續租：一場漂亮的“預期管理”

廊坊項目作為京東倉儲REIT持有的核心資產之一，可租賃面積10.46萬平方米且整體出租，原租賃合同將于2026年4月30日到期，2025年5月至2026年4月執行凈有效租金39.39元/平方米/月（含稅含物業費，無任何租金優惠）。

而第三方評估機構高力國際的數據顯示，廊坊項目周邊市場租金大幅下滑。2020年第四季度，廊坊項目周邊市場平均凈有效租金仍為38.02元/平方米/月，截至2025年第四季度已跌至18.25元/平方米/月，五年復合增長率-13.65%，跌幅超50%，市場化定價下租金腰斬已成市場普遍預期。

最終續租結果卻超出市場預判。自2026年5月起，廊坊項目續租首年起始凈有效租金27.68元/平方米/月，租期內平均凈有效租金29.87元/平方米/月。這一價格較原合同租金下降約24%，但較當前周邊市場均價高出1.64倍，且本次續租后基金持有不動產項目租期內平均凈有效租金單價僅下降7.50%，降幅遠低于市場預期。

這是一次兼顧市場現實與基金持有人利益的精準妥協，核心邏輯是“溫和降租+長約鎖定”。本次續租未按市場底價定價，而是結合項目競爭力、承租人資本化改造投入等多重因素確定價格，同時續租后2026年一季度末加權平均剩余租期從1102天大幅提升至1773天，增幅超60%，基金資產出租率仍維持100%。這意味著未來近五年，該核心項目的現金流實現確定性鎖定，為基金整體運營穩定性筑牢基礎。

但市場的核心疑問仍未消散：在行業租金持續下探的趨勢下，27.68元/平方米/月的定價是否具備長期市場支撐？當下的租金溢價，能否在后續每5年一次的租金調整機制中持續守住？

■ 二次擴募：逆勢加倉的底牌與風險

首次擴募尚在申報，二次擴募已啟動籌備，京東倉儲REIT的規模擴張步伐并未因行業低迷放緩。

2025年7月，京東倉儲REIT發布首次擴募公告，截至2026年3月28日，首次擴募項目已正式報送國家發展改革委。同日（3月28日）公告的二次擴募計劃，擬通過定向擴募或其他合規方式，新購入北京大興空港、昆明空港、廣州花都空港三大不動產項目，合計建筑面積達27.45萬平方米，均為航空樞紐物流資產，分別輻射華北、西南、珠三角經濟圈。這將是對基金現有重慶、廊坊、武漢項目覆蓋區域的重要補充，有望進一步分散資產組合風險，完善全國化倉儲物流布局。

而在行業筑底期的大規模擴募，實際上是機遇與風險并存。從行業基本面來看，當前物流倉儲行業仍處于調整階段，高標倉空置率攀升、租金持續下行成為行業常態，此時注入新資產，既存在“低位布局優質核心資產”的可能性，也面臨“資產培育周期長、短期難貢獻收益”的現實問題。

公告顯示，京東倉儲REIT擬購入的三大空港項目目前運營情況良好、現金流穩定。但參照倉儲物流項目運營規律，新資產從落地到實現滿租、穩定盈利通常需要一定培育期，其收益貢獻難以在短期內體現在基金可供分配金額中，擴募的規模效應仍需時間驗證。

此外，二次擴募的落地還面臨多重審批與執行風險，其需先后獲得國家發展改革委申報推薦、中國證監會變更注冊核準、上交所審核通過，且必須經基金份額持有人大會決議通過，任一環節的延遲或變動，都可能影響擴募進度。若采用定向擴募方式，發售價格需不低于定價基準日前20個交易日基金交易均價的90%，發行結果將受二級市場價格、投資者認可度等多重因素影響，存在發售失敗的潛在風險。

■ 京東產發的“資本局”：兩張牌怎么打？

對于京東系而言，京東倉儲REIT并非單純的基金產品，而是其物流地產資產證券化的核心平臺。

根據仲量聯行報告，截至2025年9月30日，京東產發資產管理規模總額為1215億元，其中12.8%位于境外；總建筑面積為2710萬平方米，在亞太地區及中國新經濟領域的現代化基礎設施提供商中分別位列前三及前二。

但更具戰略意義的是收入結構，2020年京東產發超過95%收入來自京東內部，到2025年前九個月外部客戶占比已攀升至62.5%。這意味著京東產發正在從“京東的物業部門”蛻變為真正的市場化資產管理機構。

而作為京東系物流地產運營的重要載體，京東倉儲REIT是京東產發在中國內地唯一的上市REITs平臺，通過擴募機制，京東系可將成熟的倉儲物流項目注入基金，實現資金快速回籠，進而投入新項目開發，形成“開發-運營-證券化-再開發”的資產運作閉環，這也是其在行業低谷期仍持續推進擴募的核心邏輯。

而本次交易的關聯屬性，也成為市場關注的焦點。公告顯示，擬購入項目的原始權益人為京東耀弘，運營管理機構為京東東鴻，計劃管理人為嘉實資本，均為基金關聯方；基金核心租戶為北京京訊遞科技有限公司，與京東系存在關聯關系，且本次廊坊項目續租也屬于基金合同約定的關聯交易事項。

盡管本次續租及擴募均已履行相應內部程序，且關聯方作出了“不損害基金持有人利益”的承諾，但核心資產的關聯租賃定價公允性、擴募交易的資產定價合理性，仍需持續接受市場與投資者的檢驗。

2025年末，京東倉儲REIT持有的三大首發項目維持100%滿租率，展現了資產的優質性，但“體系內租賃”的模式能否在行業周期中持續維持高出租率與租金收繳率，仍是市場對其資產獨立性的重要考量。

同時，頻繁擴募帶來的權益稀釋效應也不容忽視。由于每一次擴募都會增加基金份額，若新注入資產的收益率無法覆蓋稀釋效應，原持有人的長期收益將受到影響，這也是基金管理人需要平衡的核心問題。

■ 冷思考：REITs平臺的成色幾何？

在物流倉儲行業最低谷期，京東倉儲REIT打出“廊坊續租穩存量+二次擴募擴增量”的組合拳，本質上是一次精準的預期管理與戰略布局。

廊坊項目的超預期續租，打破了市場對租金大幅下滑的悲觀預期，穩住了存量資產的現金流與投資人信心；二次擴募計劃的披露，則打開了基金的資產規模與成長空間，展現了管理人對優質物流資產長期價值的判斷，以及對REITs平臺的戰略性重視。

從基金運營現狀來看，截至2025年第四季度末，基金上市以來累計收益分配金額超2.09億元，2025年完成4次收益分配合計7284萬元，底層資產還通過新增新能源汽車充電樁場地租賃等方式豐富收入來源，基本面具備一定支撐。

但回歸本質，REITs的價值最終仍由底層資產基本面與行業周期決定。當前物流倉儲行業的租金拐點、空置率拐點尚未出現，行業磨底仍需時間；新注入的三大空港項目雖具備區位優勢，但能否在行業調整期保持穩定運營、如期貢獻收益，仍需持續跟蹤；京東系物流地產的市場化轉型進度，以及關聯交易的透明度與公允性，也將直接影響基金的長期估值。

對于投資者而言，嘉實京東倉儲基礎設施REIT成為行業低谷期的典型觀察樣本：它既展現了頭部物流地產運營商通過REITs平臺實現資產優化配置的戰略思路，也暴露了行業調整期REITs投資面臨的租金波動、擴募不確定性、關聯交易等潛在風險。

行業磨底，信心比黃金重要，但價值的驗證更需要時間 。 對于京東倉儲 REIT 而言，守住存量資產的現金流穩定性，保障新增資產的盈利兌現能力，是其在行業周期中穿越調整的核心關鍵。