重磅！東莞自建房新規(guī)，正式實施！

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東莞市人民政府正式發(fā)布

《東莞市農(nóng)民安居房管理辦法》

（東府規(guī)〔2026〕1號）

該辦法自2026年3月24日起

正式施行

有效期至2031年3月23日

新規(guī)與農(nóng)村建房、買房、租房

都密切相關

旨在節(jié)約集約利用土地

改善鄉(xiāng)村人居環(huán)境

小編為你劃出了“重點”

01

“一戶一宅”明確標準：

新規(guī)明確并細化了“一戶一宅”原則。

其中，“一戶”的認定以戶籍登記為基礎，子女年滿18周歲前，與父母共同為一戶；年滿18周歲后，可單獨為一戶；結婚后，夫妻雙方為一戶。

“一宅”是指每戶用于建設農(nóng)房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建筑面積不得超過宅基地批準用地面積的4倍。農(nóng)民公寓、拆遷安置房及因“村改居”形成的在國有劃撥土地上建設的單家獨棟式私人住房，納入“一戶一宅”核算范圍。

符合“一戶”的認定條件，但未分開居住的，其實際使用宅基地面積及農(nóng)房建筑面積未超分戶后可使用的宅基地面積和建筑面積總和的，可認定為“一戶一宅”?！耙粦粢徽睒藴室枣?zhèn)街為范圍進行核定。

02

建設標準

改建、重建或新建農(nóng)房的，應符合以下建設標準：

符合以上“一宅”標準，且建筑層數(shù)原則上不得超過4層，總建筑高度不得超過16米。首層及以上樓層主動退讓用于院落、綠地、停車設施等的，允許建筑層數(shù)限制放寬至不超過6層，總建筑高度不超過23米。

允許建設頂層梯房，其建筑面積不得超過30平方米，建筑高度不得超過3米（需安裝電梯設備的區(qū)域除外）。

03

城鎮(zhèn)居民嚴禁購買農(nóng)村住房和宅基地：

新規(guī)嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房和宅基地，嚴禁退休干部到農(nóng)村占地建房。

04

全市劃定“三區(qū)”進行分類管控：

東莞全市范圍內(nèi)將劃定禁建區(qū)、限建區(qū)、可建區(qū)，對農(nóng)房建設實行分類管理。

禁建區(qū)原則上包括市鎮(zhèn)中心區(qū)、重點土地收儲整備區(qū)、近期計劃實施拆遷型城市更新項目等需要節(jié)約集約用地的片區(qū)。禁建區(qū)范圍內(nèi)原則上禁止改建、重建或新建農(nóng)房。

限建區(qū)原則上為目前實施拆遷型城市更新條件尚不成熟、但未來具備實施拆遷型城市更新潛力的區(qū)域。限建區(qū)范圍內(nèi)原則上只允許經(jīng)批準改建或重建農(nóng)房。

可建區(qū)即除禁建區(qū)和限建區(qū)以外的其他區(qū)域，原則上允許經(jīng)批準改建、重建或新建農(nóng)房。

05

鼓勵集中上樓和風貌統(tǒng)一：

新規(guī)鼓勵通過集中上樓、舊村連片改造等方式集約用地，各鎮(zhèn)街應根據(jù)鄉(xiāng)村風貌導則，結合本鎮(zhèn)街實際編制農(nóng)房設計通用圖集，免費供建房人使用。

06

“聯(lián)戶建房”新選擇：

新規(guī)允許通過自愿聯(lián)合的方式，利用現(xiàn)有相鄰宅基地共同建設聯(lián)戶農(nóng)房。參與聯(lián)戶農(nóng)房建設的原則上不超過3戶，每戶原則上只允許參與一次聯(lián)戶農(nóng)房建設，每戶均需符合“一戶一宅”原則。

07

審批流程和監(jiān)管更加嚴格：

新規(guī)建立了從申請、公示、聯(lián)審、批準到竣工驗收的全流程管控機制。未批先建、違規(guī)加建等行為將受到嚴格監(jiān)管，并可能面臨限制供水供電、納入違建臺賬等處置。

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東莞市農(nóng)民安居房管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范農(nóng)民安居房建設，節(jié)約集約利用土地，改善鄉(xiāng)村人居環(huán)境，根據(jù)有關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民安居房（以下簡稱“農(nóng)房”）的建設、登記管理，適用本辦法。本辦法所稱的農(nóng)房是指在經(jīng)批準的農(nóng)村宅基地上建設的住房。農(nóng)房的建設行為包括改建、重建、新建。

對因“村改居”形成的在國有劃撥土地上建設的單家獨棟式私人住房，其建設、登記參照本辦法管理。

第三條 農(nóng)房建設管理應當遵循以下原則：

（一）堅持“一戶一宅”。嚴控新增單家獨棟宅基地，嚴禁占用耕地建設農(nóng)房及超標準使用宅基地。鼓勵集中上樓和舊村連片改造，對宅基地和農(nóng)房實行臺賬管理。

（二）堅持合理保障。保障農(nóng)村村民合法合理居住需求，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取其他保障措施，實現(xiàn)農(nóng)村村民戶有所居。嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，嚴禁退休干部到農(nóng)村占地建房。

（三）堅持安全主體責任。農(nóng)房用作經(jīng)營活動應當符合相關安全要求，堅持“誰擁有誰負責，誰使用誰負責”，產(chǎn)權人和使用人要嚴格落實經(jīng)營性自建房安全管理相關規(guī)定，在開展經(jīng)營活動前確保房屋具備安全使用條件。

第二章 職責分工

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設局負責建立農(nóng)房建設的全流程管控機制，建立完善全市農(nóng)房管理臺賬，指導鎮(zhèn)街農(nóng)房建設過程質(zhì)量安全監(jiān)管和驗收工作。

市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責完善宅基地管理制度和全市宅基地底數(shù)臺賬，指導鎮(zhèn)街做好主體資格和宅基地用地標準審核、表決公示等工作。指導鎮(zhèn)街做好農(nóng)村村民非法占用土地建住宅行為的行政執(zhí)法工作。

市自然資源局負責國土空間總體規(guī)劃和土地利用計劃等工作，指導鎮(zhèn)街對農(nóng)房建設是否符合國土空間總體規(guī)劃等法定規(guī)劃進行審查，指導鎮(zhèn)街劃定農(nóng)房禁建區(qū)、限建區(qū)和可建區(qū)，指導鎮(zhèn)街審查農(nóng)房是否滿足建筑退縮相關規(guī)定，指導鎮(zhèn)街根據(jù)市鄉(xiāng)村風貌導則編制農(nóng)房設計通用圖集。協(xié)調(diào)市不動產(chǎn)登記中心落實農(nóng)房不動產(chǎn)登記等工作。

市城市管理綜合執(zhí)法局負責指導鎮(zhèn)街落實農(nóng)房新增違法建設處置工作，指導鎮(zhèn)街審查申請人是否存在新增違建行為。

市政務和數(shù)據(jù)局負責完善和管理農(nóng)民安居房審批管理系統(tǒng)工作。

市水務局負責指導鎮(zhèn)街水務主管部門對涉及河道管理范圍內(nèi)的農(nóng)房建設進行審查，指導鎮(zhèn)街供水部門在農(nóng)房建設過程做好用水管理工作。

其他有關部門按照部門職能分工，協(xié)助做好農(nóng)房管理有關工作。

第五條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是農(nóng)房管理的責任主體，負責屬地農(nóng)房建設的審核批準，落實農(nóng)房建設分區(qū)劃定及管控工作，落實村莊規(guī)劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式“五公開”制度，落實建房申請審查到場、批準后丈量批放到場、建成后核查到場“三到場”制度，加強對農(nóng)村村民非法占用土地建住宅行為的行政執(zhí)法力度，加強對農(nóng)房建設全流程監(jiān)管。

各村（社區(qū)）在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導下配合開展屬地農(nóng)房建設的申請審查。各村（社區(qū)）應建立健全農(nóng)房管理制度，指導和監(jiān)督村（居）民依法建設農(nóng)房。

第三章 申請條件和規(guī)劃管控

第六條 申請農(nóng)房建設的，應當符合以下條件：

（一）申請建設的地塊應符合國土空間總體規(guī)劃等法定規(guī)劃要求；

（二）申請人屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，或符合《中華人民共和國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織法》“應當確認為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員”條件的人員；

（三）申請人已依法取得宅基地使用權屬證書；

（四）符合“一戶一宅”原則。

第七條 本辦法“一戶一宅”含義如下：

（一）“一戶”的認定以戶籍登記為基準。子女年滿18周歲前，與父母共同為一戶；年滿18周歲后，可單獨為一戶；結婚后，夫妻雙方為一戶。

（二）“一宅”是指每戶用于建設農(nóng)房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建筑面積不得超過宅基地批準用地面積的4倍。農(nóng)民公寓、拆遷安置房及因“村改居”形成的在國有劃撥土地上建設的單家獨棟式私人住房，納入“一戶一宅”核算范圍。

（三）符合本條第（一）項規(guī)定的分戶條件，但未分開居住的，其實際使用宅基地面積及農(nóng)房建筑面積未超分戶后可使用的宅基地面積和建筑面積總和的，可認定為“一戶一宅”?！耙粦粢徽睒藴室枣?zhèn)街為范圍進行核定。

第八條 存在以下情形之一的，不予批準農(nóng)房建設：

（一）不符合“一戶一宅”原則的；

（二）有違法用地或違法建設行為未經(jīng)處理的；

（三）原有宅基地或住房被依法征收后，已得到住房安置、貨幣補償或其他合理安置的。

在維護宅基地使用權人合法權益的前提下，鼓勵通過有償轉讓、有償收回等方式，引導宅基地有序規(guī)范退出，按國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第九條 各鎮(zhèn)街應當劃定轄區(qū)農(nóng)房禁建區(qū)、限建區(qū)和可建區(qū)，向市自然資源局備案劃定內(nèi)容后，由鎮(zhèn)街對外公示。其中：

禁建區(qū)原則上包括市鎮(zhèn)中心區(qū)、重點土地收儲整備區(qū)、近期計劃實施拆遷型城市更新項目等需要節(jié)約集約用地的片區(qū)。禁建區(qū)范圍內(nèi)原則上禁止改建、重建或新建農(nóng)房。

限建區(qū)原則上為目前實施拆遷型城市更新條件尚不成熟、但未來具備實施拆遷型城市更新潛力的區(qū)域。限建區(qū)范圍內(nèi)原則上只允許經(jīng)批準改建或重建農(nóng)房，建設標準按本辦法第十二條第（六）項執(zhí)行。

可建區(qū)即除禁建區(qū)和限建區(qū)以外的其他區(qū)域，原則上允許經(jīng)批準改建、重建或新建農(nóng)房。

第十條 申請人名下只有1宗位于禁建區(qū)或限建區(qū)內(nèi)的宅基地，且為無房、簡易房、危房或屬于住房困難家庭的，可按本辦法第十二條第（六）項要求申請改建或重建。其中：無房是指因自然災害或人為原因造成住房損毀的；簡易房是指磚瓦平房、鐵皮房等簡陋房屋；危房是指現(xiàn)有住房經(jīng)專業(yè)機構鑒定安全等級屬C級或D級的，或已存在明顯開裂、傾斜、變形等情況，存在明顯安全隱患的；住房困難是指符合我市公租房政策中本市戶籍住房困難家庭認定條件。

對于確需新建的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應綜合核實以下情況，提出是否同意按原面積在可建區(qū)置換新批宅基地意見：

（一）申請人與本村集體經(jīng)濟組織簽訂退回原宅基地協(xié)議；

（二）原宅基地“三區(qū)”劃定情況、所在村組是否具備新增置換地塊條件；

（三）申請人的家庭住房困難情況、房屋狀況。

核實同意的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局申請建設用地指標，按規(guī)定辦理農(nóng)轉用等手續(xù)后，依據(jù)宅基地審批有關政策審批。獲批后，村組應同步按程序收回原宅基地，辦理權屬注銷手續(xù)。

第四章 建設標準和風貌管控

第十一條 各鎮(zhèn)街應根據(jù)市自然資源局編制的鄉(xiāng)村風貌導則，結合本鎮(zhèn)街實際編制農(nóng)房設計通用圖集，免費供建房人使用。鼓勵村（社區(qū)）通過“村規(guī)民約”引導村民采用設計通用圖集。鼓勵自建和統(tǒng)建相結合，由各鎮(zhèn)街、村（社區(qū)）積極引導推動農(nóng)房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設，打造高品質(zhì)的連片農(nóng)房小區(qū)。

第十二條 農(nóng)房建設應當符合以下建設標準：

（一）每戶用于建設農(nóng)房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建筑面積不得超過用于建設農(nóng)房的宅基地批準用地面積的4倍，農(nóng)房建筑正射投影不得超出擬建批準用地紅線；

（二）建筑層數(shù)原則上不得超過4層，首層高度不得超過4.5米，二層及以上每層不超過4米，總建筑高度不得超過16米。首層及以上樓層主動退讓用于院落、綠地、停車設施等的，在總建筑面積符合本條第（一）項規(guī)定的前提下，允許建筑層數(shù)限制放寬至不超過6層，總建筑高度不超過23米；

（三）允許建設頂層梯房，其建筑面積不得超過30平方米，建筑高度不得超過3米（需安裝電梯設備的區(qū)域不超過4.5米），可不計入建筑層數(shù)。對采用農(nóng)房設計通用圖集推薦設計方案的，梯房的建筑面積和建筑高度不計入總建筑面積和總建筑高度；對不采用的，梯房的建筑面積和建筑高度須計入總建筑面積和總建筑高度；

（四）建筑形式原則上應采用坡屋頂或半坡屋頂，高度不計入總建筑高度；

（五）建筑（含投影范圍）不得占用消防通道，鼓勵與相鄰建筑預留一定間距，保證通風、采光和管道、設備的安裝。臨街道路農(nóng)房應當退讓道路紅線，并滿足我市城市規(guī)劃管理的相關規(guī)定；

（六）限建區(qū)原則上總建筑面積不得超過用于建設農(nóng)房的宅基地批準用地面積的2倍，建筑層數(shù)不得超過2層。其他建設標準按照本條前述規(guī)定執(zhí)行。

第十三條 允許通過自愿聯(lián)合的方式，利用現(xiàn)有相鄰宅基地共同建設聯(lián)戶農(nóng)房。

（一）參與聯(lián)戶農(nóng)房建設的原則上不超過3戶，每戶原則上只允許參與一次聯(lián)戶農(nóng)房建設，聯(lián)戶農(nóng)房總用地及建筑面積不得突破第十二條規(guī)定的單戶標準，每戶均需符合“一戶一宅”原則。

（二）申請建房前，宅基地權利人應共同提交共有份額協(xié)議及宅基地使用權屬證書等文件，按規(guī)定向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請宅基地宗地合并。聯(lián)審通過的，出具宅基地宗地合并批準文件，并在批準文件中明確權利共有情況。

（三）權利人取得合并批準文件后，應共同向屬地鎮(zhèn)街不動產(chǎn)登記部門申請變更登記，取得宅基地不動產(chǎn)權證后可申請建房。

第五章 審批程序和施工管理

第十四條 申請建設農(nóng)房的，應以戶為單位向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提交建房書面申請及擬建房屋建設方案圖。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收到申請后，對申請材料進行初審，將申請理由、擬用地位置、面積、層數(shù)、層高、是否屬于或應當確認為本集體經(jīng)濟組織成員、是否符合“一戶一宅”及是否征求相鄰權利人意見等內(nèi)容，在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示不少于5個工作日。

公示期內(nèi)，相鄰權利人或本村集體經(jīng)濟組織成員提出異議的，村集體經(jīng)濟組織進行處理，異議成立則駁回申請；無異議或異議不成立，則將申請材料和公示材料等材料提交村（居）民委員會審查。村（居）民委員會審查后出具意見，通過東莞市農(nóng)房建設審批管理系統(tǒng)報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審批。

第十五條 各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應建立多部門聯(lián)審聯(lián)辦的農(nóng)房建設審批制度，建立審批管理臺賬并歸檔留存。聯(lián)審通過的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）出具農(nóng)房建設批準文件，并予以公開。

第十六條 申請人憑農(nóng)房建設批準文件、完整的施工圖紙以及施工合同等辦理建設工程質(zhì)量安全監(jiān)管手續(xù)。申請人要落實“亮牌”機制，在施工現(xiàn)場明顯位置樹立“農(nóng)房建設公示牌”，自覺接受和配合有關部門的監(jiān)督。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）有關部門應當加強關鍵節(jié)點檢查。

農(nóng)房建設完工后，由申請人組織相關單位進行竣工驗收形成驗收報告，并由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）出具農(nóng)房建設驗收意見文件并督促權利人辦理房地一體確權登記。

第十七條 申請人應在取得農(nóng)房建設批準文件1年內(nèi)開工，3年內(nèi)竣工驗收。施工單位需嚴格按農(nóng)房建設批準文件內(nèi)容施工。1年內(nèi)未開工的，須按程序重新提出建房書面申請；3年未竣工或施工中需變更批準內(nèi)容的，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請，按建設工程質(zhì)量安全監(jiān)管要求辦理延期或變更手續(xù)。

第十八條 未辦理農(nóng)房建設申請審批的，限制其臨時水電設施的安裝；未完成竣工驗收的，限制其正式水電設施的安裝，供電、供水部門可暫緩其報裝直至整改完成。

第六章 不動產(chǎn)登記

第十九條 農(nóng)房驗收后符合相關規(guī)定的，應憑宅基地使用權屬證書、農(nóng)房建設批準文件、農(nóng)房建設驗收意見文件等向不動產(chǎn)登記部門申請辦理房地一體確權登記。聯(lián)戶農(nóng)房辦理不動產(chǎn)登記確權的，應提供宅基地宗地合并批準文件，房屋所有權共有情況與宅基地使用權共有情況一致。

第二十條 轉讓宅基地使用權及地上農(nóng)房所有權符合相關規(guī)定的，可辦理不動產(chǎn)轉移登記。

聯(lián)戶農(nóng)房共有人處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應當由占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。聯(lián)戶農(nóng)房按份共有人轉讓其享有的不動產(chǎn)份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。

第七章 監(jiān)督管理和責任追究

第二十一條 各鎮(zhèn)街城管、自然資源、農(nóng)林水務、住建、綜合執(zhí)法等部門要將農(nóng)房違建納入鎮(zhèn)街違法用地、違法建設臺賬，建立多部門的聯(lián)合巡查制止和快速處置機制、違建施工限制供水供電機制。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要定期摸查農(nóng)房新增違建的有關情況，并依法處理。

第二十二條 依托我市現(xiàn)有二維航拍地圖數(shù)據(jù)，市城市管理綜合執(zhí)法局建立對比抽查和依法處置機制。對出現(xiàn)農(nóng)房新增違建的鎮(zhèn)街、村（社區(qū)），嚴肅追究相關領導責任。對存在審批、監(jiān)管不嚴等問題的責任人員，視情況予以通報、從嚴處理。

第八章 附則

第二十三條 本辦法由市住房城鄉(xiāng)建設局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局、市城市管理綜合執(zhí)法局、市不動產(chǎn)登記中心等部門依職責負責解釋。

第二十四條 本辦法自2026年3月24日起實施，有效期至2031年3月23日。

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來源：東莞陽光網(wǎng)

本期編輯：小品君