六年前買的新房竟是“問題房”？青島業主上訴求公正

導讀：對于普通家庭而言，買房是人生中最大的一筆開銷，承載著對“安居樂業”的全部期盼。然而，青島市民馬楊在花費69萬元首付款購置位于李滄區“山水雅居”的房屋后，迎來的卻是墻皮脫落、鋼筋裸露、墻體開裂等一系列問題。更令人憂心的是，專業機構鑒定該房屋安全性等級為Csu級，結論為“不滿足現有使用要求”。面對如此嚴重的質量隱患，開發商不僅未能妥善解決，反將馬楊訴至法院索要百萬余元尾款。一審判決支持了開發商的部分請求，馬楊不服，已提起上訴。這套“可辦證”的房子，究竟算不算“合格房”？案件的核心爭議將在二審中如何博弈，備受關注。

一、案情回顧：69萬首付買來“問題房”，Csu級鑒定揭示安全隱患

2018年1月23日，時年18歲的馬楊與山東舜都置業有限公司青島分公司（后更名為星之恩集團有限公司青島分公司）簽訂《購房協議書》，購買位于青島市李滄區九水東路“山水雅居”項目1號樓1單元601室。協議約定房屋暫測面積為112.11平方米，單價15400元/平方米，總價款172萬余元。馬楊依約支付了69萬元首付款，剩余款項約定在開發商辦結預售許可證后7日內付清。

然而，滿懷期待的馬楊等來的卻是一套問題頻出的房子。自開發商交房后，房屋質量問題便層出不窮：墻皮大面積脫落，混凝土保護層剝落，鋼筋裸露并嚴重銹蝕，墻體及樓板出現多處裂縫，滲漏水現象頻發。這些問題嚴重威脅居住安全，馬楊多次向開發商反映，卻始終未得到有效解決。

2025年12月6日，馬楊與小區業主共同委托山東鴻宇工程質量檢測有限公司進行鑒定，出具的《檢驗檢測報告》明確指出：該建筑物存在梁構件表面疏松、鋼筋露筋腐蝕等問題，安全性等級評定為Csu級，結論為“不滿足現有使用要求”。這份鑒定報告讓馬楊一家的“安居夢”蒙上了厚重陰影——花費百萬購置的房產，竟存在如此嚴重的安全隱患。

二、訴訟交鋒：兩份鑒定報告“打架”，一審判決“先付款后維權”

在房屋質量問題懸而未決的情況下，開發商于2025年7月1日將馬楊起訴至青島市李滄區人民法院，要求其支付剩余購房款109萬余元及高額違約金、利息。

原告開發商認為：房屋已于2025年3月5日由青島市自然資源和規劃局出具《房地產登記明細》，確認具備不動產登記條件；小區部分樓棟已辦理不動產權證書；開發商也已與供熱公司簽訂合同并支付費用，小區實現部分供暖。因此，開發商主張其已履行合同義務，馬楊應按約支付剩余款項。

被告馬楊辯稱：

1、行使先履行抗辯權：開發商交付的房屋存在主體結構安全問題，且基礎設施（集中供暖）遲遲未能到位，屬于先履行債務不符合約定，根據《民法典》第526條，馬楊有權拒絕付款。

2、質疑對方鑒定報告：馬楊提交的Csu級鑒定報告證明房屋存在嚴重安全隱患。而開發商提交的青島建工檢測鑒定有限公司的鑒定報告（結論為B級）存在重大瑕疵：該機構出具報告時資質已過期，且報告中對施工單位、設計單位、監理單位均顯示“不詳”，無法證明房屋經過合法竣工驗收。馬楊申請重新鑒定，但一審法院未予準許。

3、付款條件未成就：合同約定余款在“辦結預售許可證后7日內付清”，開發商始終未能提供已辦結預售許可證的證據。

一審法院經審理認為： 涉案房屋已具備不動產登記條件，且開發商已履行供暖義務，因此開發商已履行了付款前提義務。對于馬楊提出的房屋質量問題，法院認為“本案系民事訴訟，不直接審查不動產登記中心行使不動產登記權力的行政行為”，并指出如果馬楊認為房屋存在質量問題，可以另案起訴主張維修費用等權利。

2025年12月24日，李滄法院作出一審判決：馬楊于判決生效后十日內支付開發商購房款1098402元及違約金（自2025年7月1日起至付款之日止，按LPR兩倍計算）。這一判決意味著馬楊必須在支付巨額尾款后，再“另案起訴”去維權，無疑加重了其訴累。

三、行政與民事雙線作戰：質疑項目驗收合法性

在一審敗訴后，馬楊并未放棄。除提起民事上訴外，他還于2025年9月向李滄法院提起了行政訴訟，將青島市住房和城鄉建設局、青島市不動產登記中心訴至法庭，請求撤銷“山水雅居項目”的建設工程竣工驗收備案決定，并暫停該項目的權證核發流程。

馬楊擬在行政訴訟中提出，該項目原系小產權房，房屋存在明顯質量問題，不符合安全居住標準。而相關部門在施工單位、設計單位、監理單位均不詳的情況下，依據李滄區政府出具的《關于協助辦理山水雅居項目相關竣工驗收手續的函》為其辦理相關手續，這一做法是否符合法定程序，值得商榷。

這起行政訴訟雖然目前尚未有結果，但馬楊希望通過此舉，從源頭上質疑項目驗收及辦證的合法性，為民事上訴提供有力支撐。

四、律師觀點：核心質量爭議應被正視，行政民事兩條線應統籌考量

針對一審判決，馬楊代理律師的觀點是：

第一，一審判決回避了本案核心爭議——房屋質量安全問題。

在存在兩份結論截然相反的鑒定報告（一份B級、一份Csu級），且上訴人對對方鑒定報告的資質、程序及合理性提出質疑的情況下，一審法院既未對兩份報告進行實質性審查比對，也未依法啟動重新鑒定程序，而是直接采信了開發商提供的存疑報告。Csu級的鑒定結論直接指向房屋主體結構安全，關乎合同根本目的能否實現，絕非可以“另案處理”的普通質量瑕疵。

第二，行政與民事兩條線應當統籌考量。

馬楊擬提起的行政訴訟，旨在質疑該項目竣工驗收備案及辦證程序的合法性。若該項目的竣工驗收備案被撤銷或確認違法，將進一步印證房屋不具備法定交付條件，從而影響民事案件中付款義務的成立。二審法院應當關注這一關聯性，避免出現行政判決與民事判決相互矛盾的尷尬局面。

第三，一審錯誤適用法律，混淆了行政登記與民事合同履行標準。

行政機關準予登記，僅是對房屋權屬形式要件的確認，其審查標準與民事合同中“交付合格房屋”的實質安全標準不同。不能以“可辦證”來反推“房屋合格”。在施工單位、設計單位等關鍵信息缺失，無法確認是否經過合法竣工驗收的情況下，房屋是否具備法定交付條件，值得商榷。

五、法律解析：“可辦證”能否等于“合格房”？先履行抗辯權如何適用？

本案的爭議焦點，折射出房地產糾紛中一個關鍵法律問題：行政機關頒發的“準予登記”證明，能否等同于民法意義上的“合格交付”？

1、交付合格房屋是開發商不可推卸的根本義務。

根據《民法典》第六百一十條，因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。對于購房者而言，獲得一套安全、適于居住的房屋是其最根本的合同目的。當房屋主體結構存在安全隱患，被專業機構鑒定為“不滿足使用要求”時，無論從哪個角度看，都構成了根本違約的可能。

2、“可辦證”不等同于“無隱患”。

不動產登記機構的審查，更多側重于規劃符合性、權屬清晰性等行政管理層面的要件，雖然也涉及材料審核，但其深度和標準與民事訴訟中針對房屋實體安全質量的司法鑒定不可同日而語。司法實踐中，不宜簡單以行政審批替代民事責任的實質審查。

3、“先履行抗辯權”是法律賦予購房者的權利。

當先履行一方的開發商交付的房屋存在可能影響安全使用的質量問題，以至于可能威脅人身安全時，后履行的購房者是否有權依據《民法典》第五百二十六條，行使先履行抗辯權，拒絕支付后續款項？這是二審法院需要認真考量的問題。法律設立這一制度，正是為了平衡雙方當事人的利益，防止在先履行一方違約的情況下，后履行一方仍被強制履行。

六、馬楊訴求：撤銷原判，查明房屋安全隱患，期待公平公正

目前，馬楊已依法向山東省青島市中級人民法院提起上訴，其訴求明確：

1、撤銷原判，發回重審或依法改判：請求二審法院撤銷李滄法院作出的一審判決第一項，改判駁回開發商關于支付購房款109萬余元及違約金的訴訟請求，或將本案發回重審。

2、查明核心事實：請求二審法院對涉案房屋的質量安全狀況進行實質性審查，啟動重新鑒定程序，查明房屋主體結構是否存在嚴重安全隱患，是否達到Csu級“不滿足使用要求”的標準。

3、正確適用法律：請求二審法院正確認定上訴人的先履行抗辯權，審慎考量開發商交付的房屋是否符合合同約定。

4、公正裁判：請求二審法院撤銷一審關于違約金的判決，并判令一、二審全部訴訟費用由被上訴人（開發商）承擔。

走投無路之際，馬楊及其家人向媒體反映了自身遭遇。“我只是想住進一個安全的家，這有錯嗎？”馬楊母親的話語中滿是無奈與期盼。他們真誠期望能夠得到上級部門、相關領導以及廣大網民的關注和支持，讓這起案件在二審中得到公平公正的審理。

一套房子，傾注了兩代人的心血，如今卻成了懸在心頭的沉重負擔。馬楊的上訴和行政訴訟，不僅是為了維護自身的財產權益，更是為了守護最基本的居住安全底線。

在全面推進依法治國的今天，我們期待二審法院能穿透“可辦證”的表象，審慎考量房屋質量的實質問題，以事實為依據，以法律為準繩，作出經得起法律、歷史和人民檢驗的公正判決。這不僅關系到馬楊一家的命運，也關系到司法的公信力和老百姓對“安居夢”的信心。同時，馬楊提起的行政訴訟也應當得到依法妥善處理，讓歷史遺留問題不再成為損害群眾合法權益的借口。我們也呼吁社會各界關注此事，共同推動問題的公正解決。