真正有用的樓市重磅政策，還沒出。︱劉德科

文︱劉德科

在當前的樓市低谷期，我們當然也會忍不住去看全國商品房銷售額是否下行——

日前〔2026/3/16〕國家統計局公布的房地產月度數據顯示，2026年1-2月份，全國新建商品房銷售額8186億元，同比下降20.2%。

但我們更關注的是住宅新開工面積是否下降——

2026年1-2月份，全國住宅新開工面積3695萬平米，同比下降23.3%。

如果我們對照一下歷年數據，會看到住宅新開工面積的降幅仍然維持在高位。

◆全國住宅新開工面積歷年對比（2014-2025）

年份

新開工面積

同比漲跌

2026年1-2月

3695萬㎡

-23.3%

2025年

42984萬㎡

-19.8%

2024年

53660萬㎡

-22.6%

2023年

69286萬㎡

-20.9%

2022年

88135萬㎡

-39.8%

2021年

146379萬㎡

-10.9%

2020年

164329萬㎡

2019年

167463萬㎡

9.2%

2018年

153353萬㎡

19.7%

2017年

128098萬㎡

10.5%

2016年

115911萬㎡

8.7%

2015年

106651萬㎡

-14.6%

2014年

124877萬㎡

-14.4%

*根據國家統計局數據梳理

為什么我們格外在意住宅新開工面積？

首先，它是市場信心的集中體現。在所有統計數據中，住宅新開工量是最能預測未來的一個數據，它體現的是市場需求的活躍度與房企的積極性。如果住宅新開工量不回正，“止跌回穩”是無從談起的。

其次，住宅新開工面積是拉動成交量的頭馬。我們來重點解析一下這背后的邏輯，它涉及到住宅產品迭代與庫存結構問題。

過去兩三年，整個中國的住宅產品發生了迅猛的深度迭代（俗稱“好房子”，既有政策給予的超高得房率，又有房企對于住宅品質的主動提升），這就把住宅分成了兩種——迭代之前的產品與迭代之后的產品。

2024年之前的絕大部分老一代住宅產品，銷售面臨巨大壓力；迭代之后的住宅產品，才能創造出熱銷樣本，是成交量的主力。

那么，迭代之后的住宅產品，占比大概是多少？如果我們把2024年以來新開工的住宅都視為迭代之后的住宅產品，那么總數大約是10億平米〔2024年住宅新開工面積為53660萬㎡，2025年為42984萬㎡，2026年1-2月為3695萬㎡〕——當前全國住宅的在施工面積約37億平米，這意味著仍然有約27億平米是銷售難度極大的老一代住宅產品。

新一代產品的熱銷，能不能帶動老一代產品的續銷？不能——或者說，帶動效應極其有限。新一代產品基本上是地價下行之后的新樓盤，所以房價也相對低；換言之，新一代產品不僅產品力肉眼可觀地秒殺老一代產品，甚至房價還更低，你說老一代產品還怎么賣？

所以，現在樓市的行情狀況是：1.新一代產品占比低，但貢獻了大部分的成交量；2.老一代產品占比高，并且滯銷。

面對這種極為特殊的庫存結構，無論是目前已出臺的所有政策，還是目前可預計的所有還沒出臺的措施，其效果都極其有限。真的就沒有辦法了嗎？辦法倒是有一個，就是再來一次“棚改”——啟動以城中村改造為契機的“棚改2.0”。只有這種級別的超強刺激，規模龐大的老一代住宅產品才能解套，樓市才能真正走上正軌。

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